L'oggetto del giudizio definito dalla Corte di Cassazione con l'ordinanza n. 16399 emessa in data 18 giugno 2025 era costituito dall'impugnativa di una delibera assembleare, con la quale un condomino lamentava di non essere stato regolarmente convocato alla relativa riunione.
Il Condominio, da parte sua, replicava che la convocazione tramite mail era stata regolare, dal momento che a quell'indirizzo erano state sempre trasmesse tutte le conversazioni con l'amministratore, le comunicazioni ed i documenti concernenti il condominio.
Tutto ciò in quanto - come deciso dal Tribunale che aveva respinto la domanda - era stato proprio l'attore a richiedere espressamente, per iscritto, che nei contatti tra lo stesso ed il Condominio venisse adottata tale modalità, intendendo derogare alle formalità indicate dall'art. 66, co. 3, disp. att. c.c. Peraltro, sempre secondo il primo giudice, la comunicazione e-mail unitamente all'avviso di comunicazione risultava essere stata inviata, mentre la mancata ricezione della stessa non poteva essere attribuita all'amministratore.
La sentenza veniva confermata in sede di appello con le seguenti motivazioni:
- la censura dell'attore riguardava non la violazione dell'art. 66 cit., disposizione di per sé derogabile da prassi contrarie adottate dai condomini, quanto piuttosto la condotta dell'amministratore che, non utilizzando la PEC o la raccomandata, aveva ignorato l'importanza della convocazione assembleare e le implicazioni di possibili omissioni;
- il Condominio aveva dimostrato, tramite ricevuta di accettazione del sistema, il regolare invio della mail ordinaria seconda la richiesta dello stesso attore ed in deroga all'art. 66 disp. att.c.c.;
- nessuna norma regolamentare prescriveva l'adozione di alcuna specifica formalità nella comunicazione dell'avviso di convocazione ai condomini, lasciando all'amministratore ampia libertà nella scelta della relativa modalità.
L'ultimo atto di tale giudizio è rappresentato dal ricorso per Cassazione promosso dal condomino nei confronti della sentenza di secondo grado, censurata con riferimento al fatto che è a carico del condominio l'onere di provare l'avvenuta e tempestiva convocazione di tutti gli aventi diritto all'adunanza assembleare e, quindi, di dimostrare la ricezione dell'avviso della mail. Del resto - precisava il ricorrente -, poiché l'art. 66, co. 3, disp.att.c.c. prescrive forme determinate, ovvero particolari mezzi di trasmissione, per la comunicazione di una dichiarazione ricettizia, la censura di violazione dell'art. 1335 c.c. non può esimere la Corte dal verificare la sussistenza della operatività della presunzione di conoscenza stabilita da tale disposizione in rapporto all'impiego di dette forme legali.
La Corte ha ritenuto il ricorso fondato.
Solo l'utilizzo della PEC consente di provare che l'avviso sia stato ricevuto dal destinatario. La decisione
Premesso che la mancata convocazione all'assemblea di uno degli aventi diritto rende la delibera annullabile e che tale vizio può essere denunciato solo dal soggetto che sia stato pretermesso (Cass. 28 maggio 2020, n. 10071; Cass. 10 marzo 2020, n. 6735), la Corte ha evidenziato come la nuova formulazione dell'art. 66, co. 3, disp.att.c.c. abbia indicato alcuni requisiti essenziali per la validità di qualsivoglia delibera assunta in sede assembleare.
Si tratta di requisiti formali, imprescindibili rispetto alle finalità della norma, consistenti in precise modalità di trasmissione dell'avviso di convocazione, che deve essere pervenuto al domicilio/residenza dell'avente diritto a partecipare al consesso assembleare.
Ad avviso della Corte "solo un regolamento di condominio può stabilire forme alternative di comunicazione, sempre che esse, tuttavia, prescelgano un valido sistema convenzionale di presunzione di conoscenza degli avvisi diretti agli aventi diritto, tale non rivelandosi il messaggio di posta elettronica semplice". Anche se la norma in questione è stata definita inderogabile per effetto dell'art. 72 disp.att.c.c.
La recettività dell'avviso di convocazione, necessaria ai fini della validità della riunione, può essere garantita solo tramite l'utilizzo della posta elettronica certificata, unico mezzo che consente di provare che il messaggio in partenza è stato accettato dal sistema ed è stato consegnato nella casella del destinatario. Presunzione di conoscenza che, si ripete, non può essere garantita dalla mail ordinaria.
Si tratta di un dato di fatto pacifico e più volte affermato dalla giurisprudenza che, tuttavia, non ha impedito alla Corte di pronunciare il seguente principio di diritto: "l'art. 66, terzo comma, disp. att. c.c. prescrive forme determinate per la comunicazione ai condomini dell'avviso di convocazione all'assemblea (posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o consegna a mano), dettando una disciplina inderogabile stabilita a tutela delle regole della collegialità e dunque degli interessi fondamentali del condominio, che devono essere soddisfatti uniformemente per tutti i partecipanti, con esclusione della validità di ogni diversa regolamentazione espressa dall'autonomia privata che contempli modalità alternative di trasmissione dell'avviso inidonee a documentarne la consegna all'indirizzo del destinatario, quale, nella specie, il messaggio di posta elettronica semplice"
Convocazione, modalità ed omissione, una sentenza che fa il punto
Avviso di convocazione: caratteri ed inderogabilità delle forme di invio
L'avviso di convocazione dell'assemblea è il tipico esempio di atto unilaterale (in quanto proviene dall'amministratore del condominio), indirizzato non più ai soli condomini ma a tutti i soggetti che hanno diritto a partecipare alla riunione e valido nel momento in cui viene a conoscenza degli stessi.
Ecco perché si parla di atto ricettizio, poiché solo quando la chiamata all'assemblea è entrata nella sfera di conoscenza del destinatario si può dire che questi sia stato messo in grado di avere contezza non solo del giorno, ora e luogo in cui si terrà la riunione, ma anche di tutti gli argomenti che formeranno oggetto di discussione.
Conoscenza dalla quale deriva anche che il destinatario può prendere in anticipo, rispetto alla data fissata per la riunione, la decisione se sia conveniente partecipare o meno alla stessa, così come può preventivamente prepararsi e documentarsi, al fine del voto, sugli argomenti che sono stati posti all'ordine del giorno.
Se è pacifico che è a carico del condominio l'onere di provare che tutti gli interessati siano stati tempestivamente convocati, per altro verso è scontato che chi agisce per ottenere l'annullamento di una delibera assembleare deve dimostrare gli eventuali vizi inerenti alla formazione di volontà dell'assemblea medesima.
Infatti, non può essere posto a carico del condomino l'onere di una dimostrazione negativa, quale quella dell'omessa osservanza dell'obbligo di convocare l'universalità dei condomini, trattandosi di elemento costitutivo della validità della delibera (Cass. 24 ottobre 2014, n. 22685).
Si tratta di principi che oramai rappresentano un punto fermo rispetto ad eventuali problematiche che possono essere sollevate in merito alla validità dell'invio dell'avviso di convocazione. Nel caso in esame, invece, la questione (anche se anch'essa è definitivamente risolta) ha riguardato un aspetto particolare, determinato da una scelta del condomino di derogare, individualmente, (almeno questa era stata l'interpretazione dei giudici dell'appello in merito alle parole testuali dell'attore) alle ferree regole dettate dall'art. 66 citato, avendo inviato all'amministratore una comunicazione scritta contenente la dichiarazione di volere ricevere, per propria comodità, tramite mail ordinaria future comunicazioni e documentazioni.
L'amministratore, da parte sua, accogliendo tale richiesta aveva ritenuto che la volontà espressa dal condomino potesse superare gli obblighi imposti dalla legge in materia di convocazione dell'assemblea.
Appare scontato che comunicare con l'amministratore tramite mail ordinaria è una prassi diffusa, utile ed immediata che non richiede alcuna autorizzazione da parte del condomino. Altrettanto evidente che, proprio per quanto fino ad ora osservato, tale pratica resta limitata a questa sfera e non può essere estesa alla specifica fattispecie avente ad oggetto l'invio dell'avviso di convocazione.
Correttamente, quindi, il giudicante ha centrato la sua decisione sui differenti effetti della posta elettronica certificata rispetto a quella ordinaria, rispetto ai quali una eventuale sottovalutazione, da parte dell'amministratore, dell'importanza dell'avviso di convocazione riguardo ad ordinarie comunicazioni è veramente ben poca cosa.
