L'acquirente di immobile locato, subentrando nei diritti e nelle obbligazioni derivanti dal contratto di locazione, agli effetti dell'art. 1602 cod. civ., è tenuto altresì alla restituzione del deposito cauzionale versato dal conduttore.
Ne discende che il venditore del bene locato ha l'obbligo di trasferire il possesso della cauzione ricevuta, salvo esplicito diverso accordo con l'acquirente, il che avviene quando dal contratto risulti che il mancato trasferimento della somma di denaro corrispondente alla cauzione sia stato oggetto di compensazione nei rapporti di dare e avere tra le parti, oppure quando il prezzo della vendita sia stato concordato sin dall'inizio in misura ridotta, tenendo conto del valore della cauzione stessa, per cui verrà sempre richiesto un esplicito accordo tra le parti in ordine al mancato trasferimento del deposito cauzionale, in assenza del quale, lo stesso dovrà essere restituito al conduttore che lo aveva versato.
Questo quanto statuito dalla Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 7199 del 18 marzo 2025.
Analisi del contenzioso immobiliare e decisioni giudiziarie
Alfa Srl si opponeva al decreto ingiuntivo ottenuto contro di lei dalla Beta Srl.
Con detto decreto, la Alfa Srl era stata condannata a restituire Euro 90.000,00 circa a titolo di deposito cauzionale che la Beta Srl aveva dovuto a sua volta ed in precedenza restituire all'Associazione Gamma, ex conduttrice di un immobile che la Beta Srl aveva acquistato dalla Alfa Srl, subentrando al rapporto locatizio con l'Associazione Gamma, ancora in essere al momento della vendita.
Ricapitoliamo il rapporto per il lettore, essendo complesso: Beta Srl acquista da Alfa Srl un immobile, concesso in locazione dalla Alfa Srl alla Associazione Gamma, con contratto che, alla data dell'acquisto, era ancora in corso di validità.
In ragione di detto contratto, l'Associazione Gamma aveva versato alla Alfa Srl, locatrice, un deposito cauzionale, pari a circa Euro 90.000,00, che però non le era stato restituito al momento della cessazione del contratto.
Da quanto evinciamo dalla pronuncia, l'Associazione Gamma aveva quindi agito nei confronti della subentrante locatrice, cioè la Beta Srl, costringendola a restituire il deposito cauzionale, del quale ora Beta Srl chiede conto alla Alfa, quale sua dante - causa nel rapporto trilaterale così instauratosi.
Alfa Srl si oppone al decreto ingiuntivo ed alla restituzione del deposito, in quanto sostiene che le parti avevano determinato il prezzo della compravendita dell'immobile tenendo conto del subentro dell'acquirente Beta Srl in tutte le posizioni discendenti dal contratto di locazione, compresa l'obbligazione di restituzione, alla cessazione del rapporto, del deposito cauzionale a suo tempo versato dalla conduttrice, Associazione Gamma.
Quindi, secondo Alfa Srl, Beta, sottoscrivendo un siffatto contratto di compravendita di immobile, si era impegnata a sobbarcarsi l'onere di restituire il deposito cauzionale alla Gamma di tasca sua.
Il Tribunale di Milano rigetta l'opposizione ed anche la Corte d'Appello conferma la decisione di I°.
Alfa Srl ricorre allora per Cassazione, ma anche i giudici di Piazza Cavour le danno torto, rigettando il ricorso.
Osserva la Alfa Srl che, nel preliminare di vendita, le parti avevano fatto espresso riferimento sia ai contratti di locazione in essere, sia alla disdetta già inviata dall'Associazione Gamma, cosicché il riferimento al subentro nelle posizioni "attive e passive" discendenti dai suddetti rapporti, quale effetto preso in considerazione dalle parti "nella determinazione del prezzo di vendita", non poteva che intendersi rivolto, secondo il significato letterale delle parole e attraverso un'analisi sistematica di tutte le clausole, anche all'obbligo di restituzione del deposito cauzionale.
Sostiene ancora Alfa Srl che il giudice di merito non avrebbe tenuto conto del comportamento avuto dalle parti dopo la stipula, e in particolare non avrebbe considerato che l'acquirente Beta Srl aveva atteso quattordici mesi prima di richiedere alla venditrice il trasferimento del deposito cauzionale, lasso temporale, quest'ultimo, "decisamente ampio" per un soggetto "che avesse realmente ritenuto di vantare un credito di 90.000,00 euro".
Rispetto al vizio paventato dalla Alfa Srl in ordine all'interpretazione delle clausole contrattuali, la Corte rammenta il consolidato orientamento e l'altrettanto ferma norma di legge per cui «l'accertamento della volontà delle parti espressa nel contratto si traduce in un'indagine di fatto riservata al giudice di merito, censurabile in sede di legittimità solamente per violazione dei canoni legali di ermeneutica contrattuale posti dagli artt. 1362 e ss. c.c.» per cui «il ricorrente per cassazione, non solo deve fare esplicito riferimento alle regole legali d'interpretazione mediante specifica indicazione delle norme asseritamente violate ed ai principi in esse contenuti, ma è tenuto, altresì, a precisare in quale modo e con quali considerazioni il giudice del merito si sia discostato dai canoni che si assumono violati.», ciò che nel caso di specie, evidentemente, era mancato.
Inoltre, nel caso di specie, vale il principio per cui «quando di una clausola contrattuale sono possibili due o più interpretazioni, non è consentito, alla parte che aveva proposto l'interpretazione poi disattesa dal giudice di merito, dolersi in sede di legittimità del fatto che fosse stata privilegiata l'altra.».
Quanto ai criteri ermeneutici utilizzati dalla Corte d'Appello per interpretare il contratto di vendita tra Alfa Srl e Beta Srl non sono stati violati perché la medesima Corte non ha rinvenuto alcun riferimento specifico alla somma di Euro 90.000,00, mentre il prezzo di vendita dell'immobile era stato stabilito 'a corpo', senza che fosse d'altro lato prevista alcuna compensazione con l'importo del deposito cauzionale, nemmeno nella parte dove erano indicate le modalità di pagamento del prezzo della vendita.
Anche la condotta della Beta Srl, che aveva atteso a lungo prima di azionare il ricorso per decreto ingiuntivo, è irrilevante perché «il comportamento tenuto dalle parti successivamente alla sua conclusione può rilevare ai fini ermeneutici solo qualora integri gli estremi della condotta comune ad entrambe, al fine di meglio stabilire quale fosse la loro comune intenzione in ordine al contenuto della pattuizione" (cfr. Cass. Sez. 3, Sentenza n. 415 del 12/01/2006, Rv. 586216; conf. Cass. Sez. 1, Sentenza n. 12535 del 19/07/2012, Rv. 623313).».
Il promissario acquirente non ha alcun rapporto diretto con il condominio
Interpretazione contrattuale e obblighi di restituzione del deposito cauzionale
Il punto di maggiore interesse della pronuncia in commento attiene all'interpretazione del contratto ed alla sua rispondenza alla volontà delle parti per come emergente dalla scrittura.
La Corte rammenta che «il criterio di conservazione del contratto di cui all'art. 1367 c.c., avendo osservato che il subentro dell'acquirente in tutte le "posizioni attive e passive" (e non "creditorie e debitorie") derivanti dai contratti di locazione in corso, indicato dalle parti quale parametro di cui si era tenuto conto "nella determinazione del prezzo di vendita", in difetto di uno specifico riferimento al preciso importo di euro 90.000,00 relativo alla cauzione, doveva intendersi riferito alle obbligazioni passive a carico del locatore nelle quali Beta s.r.l. sarebbe subentrata, quali le obbligazioni di mantenere il bene in istato da servire all'uso convenuto, di garantirne il pacifico godimento al locatario, di eseguire le riparazioni necessarie, di garantire i vizi della cosa ecc.».
