In ambito condominiale, quanto previsto dall'articolo 1102 c.c., dovrebbe essere interpretato con maggiore elasticità, evitando di ostacolare modifiche che migliorino il godimento della proprietà da parte di un singolo condomino.
Se non è possibile individuare sacrifici concreti imposti al condomino che si oppone, non si può vietare una modifica che comporti un uso più intenso della cosa comune da parte di un singolo.
Tenendo conto di quanto detto, ci si può chiedere se un condomino possa procedere alla trasformazione di un lastrico solare comune in una terrazza a livello. La questione è stata affrontata dal Tribunale di Milano (sentenza del 3 giugno 2025 n. 4520).
Vicenda e decisione
I proprietari di un appartamento al primo piano di un caseggiato lamentano una situazione di incuria e degrado relativa a due lastrici solari comuni inutilizzati, adiacenti al loro appartamento.
Questi spazi condominiali, trascurati nel tempo, versano in condizioni precarie, caratterizzate da sporcizia e scarsa manutenzione.
Gli attori, considerando la vicinanza e l'accessibilità diretta dei lastrici dal loro appartamento, hanno avanzato una richiesta di utilizzo, non in esclusiva, ma con la possibilità di sfruttarli più attivamente.
Per supportare questa proposta, hanno incaricato un tecnico di fiducia per predisporre un progetto mirato a rendere praticabili questi spazi, prevedendo alcuni interventi chiave, come la creazione di un accesso diretto dal loro appartamento, trasformando due finestre (una della camera e l'altra della cucina) in porte-finestre; installazione di ringhiere perimetrali, simili a quelle già presenti al piano terra, con un cancelletto apribile per garantire l'accesso agli altri condomini.
In ogni caso gli attori si impegnano a sostenere tutti i costi, sia per gli interventi straordinari che per la manutenzione ordinaria. Nonostante questi impegni, il condomino respinge la richiesta, prima con una delibera datata 21 settembre 2020, poi con una nuova delibera il 25 febbraio 2021. Il convenuto si difende eccependo che, per la loro conformazione, i "lastrici solari" oggetto di causa sono stati realizzati esclusivamente per una funzione di copertura e non potrebbero essere destinati a scopi diversi; in ogni caso osserva che il progetto proposto dagli attori modificherebbe la funzione originaria del lastrico solare, destinato a essere una semplice copertura non accessibile dell'edificio, trasformandolo in una terrazza.
Questo intervento altererebbe la destinazione d'uso, compromettendo la stabilità, il decoro e l'estetica del condominio, in violazione del regolamento condominiale.
Inoltre, potrebbe generare uno squilibrio nei rapporti tra i condomini, limitando il potenziale utilizzo del bene da parte degli altri. Il Tribunale ha dato torto agli attori.
In primo luogo il giudice ha escluso l'esistenza di norme del regolamento volte a derogare alle disposizioni dell'art. 1102 c.c. ed imporre limiti maggiori di quelli previsti da tale norma al godimento delle cose comuni da parte dei singoli condomini.
Di conseguenza il Tribunale ha preso una decisione tenendo conto solo degli articoli 1102 e 1120 c.c. e della relazione del CTU. Quest'ultimo ha fatto presente che i due lastrici inaccessibili rispettivamente coprono un fabbricato A (nel quale si trovano un locale tecnico condominiale, un appartamento, accessibile rispettivamente dal cortile principale e dall'area a parcheggio) e un fabbricato B (costituito da alcune unità immobiliari residenziali, accessibili dall'adiacente area destinata a parcheggi esterni). Secondo lo stesso tecnico i "lastrici solari" hanno solo la funzione di copertura delle parti condominiali e private sottostanti e non sono accessibili e calpestabili.
Di conseguenza, il Tribunale ha rilevato che, considerata l'entità delle modifiche proposte dagli attori, i lastrici solari perderebbero la loro destinazione originaria.
Infatti, anziché rimanere semplici coperture, diventerebbero accessibili, calpestabili e utilizzabili per scopi diversi da quelli propri di tali beni condominiali. Tale intervento rientra tra le innovazioni regolamentate dall'art. 1120 c.c., in quanto altera l'essenza della cosa comune, modificandone la funzione e la destinazione originaria.
Secondo il giudice milanese l'intervento non rientra nei poteri individuali dei singoli condomini ai sensi dell'art. 1102 c.c., ma richiede l'approvazione dell'assemblea con le maggioranze previste dall'art. 1120 c.c., poiché potrebbe incidere sul diritto degli altri condomini a un uso equo e condiviso del lastrico solare. L'assemblea tale consenso lo ha categoricamente escluso.
Il lastrico solare non è sempre condominiale
Riflessioni conclusive
In tema di condominio negli edifici, le innovazioni di cui all'art. 1120 c.c. non corrispondono alle modificazioni, cui si riferisce l'art. 1102 c.c., atteso che le prime sono costituite da opere di trasformazione, le quali incidono sull'essenza della cosa comune, alterandone l'originaria funzione e destinazione, mentre le seconde si inquadrano nelle facoltà del condomino in ordine alla migliore, più comoda e razionale, utilizzazione della cosa, facoltà che incontrano solo i limiti indicati nello stesso art. 1102 c.c. (Cass. civ., sez. II, 19/10/2012, n. 18052).
Si deve dunque ritenere che la trasformazione di un lastrico solare in una terrazza a livello comporti una modifica sostanziale del bene comune condominiale.
Tale intervento rientra tra le innovazioni disciplinate dall'art. 1120 c.c., in quanto incide sulla natura della cosa comune, modificandone la funzione e la destinazione originaria. Di conseguenza, l'intervento non rientra nei poteri individuali dei singoli condomini ai sensi dell'art. 1102 c.c., ma richiede l'approvazione dell'assemblea con le maggioranze previste dall'art. 1120 c.c.
