Il Decreto Salva Casa apporta modifiche significative all'art. 6, comma 1, del D.P.R. 380/01 Testo Unico dell'Edilizia (TUE) facendo rientrare in edilizia libera le opere per la protezione dal sole o da agenti atmosferici (introduzione della lett. b-ter), art. 6, comma 1). È fondamentale però che tali manufatti non creino uno spazio chiuso in modo permanente, in modo da evitare variazioni di volumi e superfici. Inoltre, devono avere caratteristiche tecnico-costruttive e un'estetica tali da minimizzare l'impatto visivo e l'ingombro apparente. Infine, devono integrarsi armoniosamente con le linee architettoniche preesistenti degli edifici. L'inserimento di queste disposizioni mira a semplificare l'installazione di protezioni solari e ripari atmosferici, evitando iter burocratici complessi e favorendo interventi rapidi ed efficienti nel rispetto delle normative locali. A prescindere dall'aspetto urbanistico l''installazione di tende da sole in condominio è un tema che spesso richiede attenzione per bilanciare il diritto del singolo condomino con il rispetto delle regole comuni. Prima di procedere, è essenziale verificare il regolamento condominiale. Questo documento potrebbe contenere restrizioni o specificare le modalità di installazione, ad esempio indicando i colori, le dimensioni o il tipo di struttura ammessa, per mantenere un'estetica uniforme del fabbricato. La clausola che impone il divieto di installare tende da sole in condominio è di natura contrattuale; di conseguenza una delibera assembleare non può eliminarla a maggioranza semplice, poiché ciò richiederebbe l'accordo unanime di tutte le parti interessate. D'altra parte, la collettività condominiale dispone del potere di regolamentare l'uso della cosa comune, come ad esempio la facciata del fabbricato, nel rispetto di parametri che preservino l'armonia architettonica e il decoro dell'edificio. In questo contesto, il divieto di installare tende da sole ha lo scopo di evitare interventi che possano compromettere l'aspetto estetico dell'edificio, garantendo un equilibrio tra le esigenze individuali e il valore collettivo del bene comune. A tale proposito merita di essere segnalata la sentenza del Tribunale di Palermo n. 1748 del 18 aprile 2025.
Conflitto condominiale e verdetto giudiziario
La vicenda riguarda un conflitto condominiale scaturito dall'installazione di una tenda da sole motorizzata con struttura fissa da parte di uno dei proprietari di villette appartenenti a un complesso condominiale.
Secondo il condominio, tale intervento avrebbe violato le disposizioni del regolamento condominiale e compromesso il decoro architettonico dell'intero edificio.
Nonostante le richieste avanzate dal condominio affinché il proprietario provvedesse alla rimozione della tenda, non vi è stato alcun risultato positivo.
Il tentativo di mediazione, avviato con l'obiettivo di risolvere bonariamente la controversia, si è concluso senza successo.
A questo punto, il condominio ha deciso di ricorrere al Tribunale chiedendo che il giudice accertasse la violazione dell'articolo 1120 c.c. e dell'articolo 24 del regolamento condominiale e, conseguentemente, ordinasse al proprietario di ripristinare lo stato originario dei luoghi o, in alternativa, di modificare la tenda per renderla conforme ai regolamenti.
In ogni caso richiedeva la condanna del convenuto al risarcimento del danno patrimoniale, quantificato inizialmente in € 1146,00, o in un importo da determinare durante il procedimento.
Nel merito, perciò la domanda di parte attrice è volta ad accertare la responsabilità del convenuto per aver violato sia l'art. 1120 c.c. sia l'art. 24 del regolamento condominiale.
Quest'ultimo, indipendentemente dalla natura contrattuale o meno della clausola richiamata, prevedeva che "possono apporsi ombrelloni o gazebo, di natura mobile e non fissa con dei colori che si intonino alla struttura ed all'ambiente paesaggistico". Il Tribunale ha dato torto all'attore.
Dalla documentazione è emerso che la tenda da sole era stata installata dal convenuto in un'area di sua esclusiva pertinenza, e non su uno spazio condominiale.
Questo aspetto è stato confermato dal CTU, il quale, attraverso l'analisi delle immagini fotografiche e la valutazione della disposizione architettonica del complesso, ha verificato la conformazione degli edifici e la posizione della tenda rispetto agli spazi comuni e alla viabilità pubblica.
Secondo il CTU, gli immobili del complesso condominiale, compreso quello del convenuto, sono strutturati su due piani fuori terra più un sottotetto, con affacci che guardano verso gli spazi privati e non verso le aree condivise del condominio.
La tenda installata non era su una facciata comune o su un'area soggetta a regolamentazione condominiale, bensì in un'area privata di competenza esclusiva del proprietario.
Come ha evidenziato il Tribunale, al momento dell'accesso ai luoghi, il CTU ha potuto rilevare che la tenda da sole oggetto del procedimento non era visibile dalla strada e dagli spazi di pertinenza del condominio poiché integralmente nascosta da una fitta siepe.
Per quanto sopra la domanda di condanna del convenuto all'eliminazione della tettoia e la conseguente richiesta di risarcimento del danno è stata respinta.
Interpretazione rigorosa del decoro architettonico
E' legittimo che le norme del regolamento di condominio - ove di natura contrattuale, predisposte dall'unico originario proprietario dell'edificio ed accettate con i singoli atti d'acquisto dai subentrati condomini o adottate con il consenso unanime di questi ultimi in sede assembleare, possano derogare od integrare la disciplina legale ed, in particolare, possano dare del concetto di decoro architettonico una definizione più rigorosa di quella accolta dall'art. 1120 c.c., estendendo il divieto d'immutazione sino alla conservazione degli elementi attinenti alla simmetria, all'estetica, all'aspetto generale dell'edificio quali risultanti nel momento della sua costruzione od esistenti in quello della manifestazione della volontà negoziale (Cass. civ., sez. II, 06/10/1999, n. 11121).
Nel caso di specie non vi è stata alcuna lesione del decoro architettonico, né la violazione del regolamento condominiale atteso che la tenda non è risultata visibile dall'esterno in quanto nascosta da una siepe.
