Quando un condomino accumula debiti per il mancato pagamento delle spese condominiali, l'amministratore si trova nella difficile situazione di dover tutelare gli interessi della comunità, adottando misure per recuperare le somme dovute.
A tale proposito si ricorda che se un condomino non paga le quote condominiali per un periodo prolungato, l'amministratore può sospendere alcuni servizi comuni. In particolare, come previsto dall' articolo 63 dip. att. c.c., comma 3, in caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un semestre, l'amministratore può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato.
Potrebbe sembrare la soluzione definitiva per contrastare le morosità condominiali, ma in realtà la sospensione dei servizi ai condomini morosi è soggetta a diverse restrizioni, soprattutto quando si tratta di servizi essenziali. La giurisprudenza non è uniforme.
Nell'applicazione dell'articolo 63 dip. att. c.c., comma 3 i maggiori contrasti si registrano, per comprensibili motivi, per la fornitura dell'acqua e del servizio di riscaldamento.
A tale ultimo proposito si è recentemente pronunciato il Tribunale di Ferrara (sentenza n. 444 del 7 maggio 2025).
Vicenda e decisione
Un condominio ha presentato ricorso al Tribunale chiedendo l'autorizzazione, ai sensi dell'art. 63, comma 3, disp. att. c.c., per sospendere il servizio condominiale di teleriscaldamento-geotermia all'unità immobiliare di un condomino moroso da oltre sei mesi. Nella richiesta era prevista l'autorizzazione per l'amministratore pro tempore di eseguire gli interventi necessari per interrompere la fornitura del servizio, nonché la condanna del condomino moroso al rimborso delle spese relative, incluse spese generali e accessori di legge.
Nel 2022, il condominio ha ottenuto un decreto ingiuntivo per il mancato pagamento delle quote condominiali, ma il recupero del credito è stato difficile a causa della mancanza di fondi e di precedenti pignoramenti sul reddito del condomino.
Nel 2023, il condominio ha presentato un secondo ricorso per decreto ingiuntivo, relativo agli oneri fino al 31 maggio 2023, che il condomino non ha contestato.
Successivamente l'assemblea, validamente costituita, ha deciso di procedere per ottenere dal giudice la sospensione della fornitura del servizio di riscaldamento- geotermia.
Alla data della presentazione del ricorso, il ricorrente ha precisato che il condomino era in mora nel pagamento degli oneri condominiali.
Il Tribunale ha accolto la richiesta. Lo stesso giudice ha confermato la sussistenza del debito del condomino (desumendola dai decreti ingiuntivi richiesti ed ottenuti, nonché dal verbale assembleare dal quale è emersa la volontà di agire nei confronti del condomino a causa della perdurante morosità).
A parere del giudicante, anche in caso di sospensione del teleriscaldamento, il condomino può utilizzare fonti alternative per riscaldare la propria abitazione.
Di conseguenza il diritto alla salute e al benessere, tutelato dall' articolo 32 della Costituzione, non viene compromesso in modo irreparabile.
La sospensione dei servizi comuni al moroso: caso pratico
Considerazioni conclusive
Secondo una parte della giurisprudenza, privare un condomino dell'acqua o del riscaldamento può ledere diritti fondamentali, tutelati dall' articolo 32 della Costituzione, che garantisce la protezione della salute.
L'idea è che, mentre il condominio ha un interesse economico nel recuperare le somme non versate, questo interesse è sempre riparabile, mentre il diritto alla salute non può essere compromesso.
Così si è affermato che il riscaldamento e l'acqua devono essere considerati servizi essenziali e quindi non sospendibili, mentre altri servizi, come la televisione centralizzata, possono essere interrotti senza conseguenze gravi per il condomino (Trib. Bologna 15 settembre 2017).
In quest'ottica si affermato che l'articolo 63, comma 3, prevede la possibilità per l'amministratore di escludere il condomino moroso dalla fruizione di servizi comuni suscettibili di utilizzazione separata, ma non possono essere considerati tali il servizio di riscaldamento e di acqua calda, il cui distacco richiede costose opere edili di attuazione e comunque l'esperimento di una oggettiva Ctu (Tribunale di Torino, con l'ordinanza 21 agosto 2014).
Secondo una diversa opinione i servizi comuni di acqua e riscaldamento non sono intangibili e, pertanto, a fronte di una perdurante morosità del condomino, può trovare applicazione la sospensione prevista dall'art. 63, comma 3, disp. att. c.c. (Tribunale Bologna, 3/04/2018).
Più recentemente si è affermato che nell'ordinamento giuridico non sussiste un obbligo per i condomini in regola con i pagamenti di assumersi personalmente, a fini solidaristici, l'obbligazione di quelli morosi, perché questo significherebbe costringere i primi a continuare a sostenere i costi delle forniture di gas che gravavano sui secondi o, in caso contrario, a subire addirittura le conseguenze dovute al distacco delle forniture da parte dell'erogatore dei servizi, con conseguente possibile lesione del diritto alla salute di tutti i condomini non morosi in luogo di quello dei morosi soltanto (Trib. Brescia 10 marzo 2024, n. 1000).
Per la stessa tesi L'intenzione perseguita dal legislatore della riforma del Condominio è quella di evitare che il condominio, quale ente di gestione della collettività dei condomini facenti parti del medesimo edificio, si faccia carico ad oltranza (e quindi oltre il limite di legge dei sei mesi) della morosità del singolo, circostanza che verrebbe ad esporre lo stesso condominio al rischio di iniziative recuperatorie ed esecutive da parte dei propri fornitori (Trib. Perugia 3 dicembre 2021).
