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La scrittura privata consente il trasferimento di un bene immobile?

La sentenza del Tribunale capitolino consente un approfondimento sull'estensione del pignoramento coattivo ad altri beni pertinenziali con riferimento ad una scrittura privata non autenticata.
Avv. Nicola Frivoli 
16 Ott, 2024

Con pronuncia emessa in data 16 settembre 2024, n. 14107, il Tribunale di Roma rigettava la domanda proposta da un condomino-comproprietario in ordine al riconoscimento del diritto di proprietà di un locale caldaia facente parte dell'edificio, nei confronti di un condominio e di tutti i condomini.

L'istante riteneva che per il riconoscimento di tale unità immobiliare fosse sufficiente una scrittura privata sottoscritta con l'allora proprietario, applicando così i principi sanciti dall'art. 2900 c.c.

Inoltre, l'attore aveva acquistato in sede di vendita coattiva alcune unità immobiliari di proprietà del precedente proprietario, con decreto di trasferimento del Tribunale capitolino, in una procedura esecutiva.

Invece, fuori da tale procedura, con la menzionata scrittura privata, acquisiva il locale caldaia oggetto della materia del contendere della pronuncia in disamina, direttamente dal proprietario, ma non tramite il detto decreto di trasferimento.

Per completezza, l'istante riteneva che l'acquisto in sede coattiva delle altre unità immobiliare si estendesse a tutte le pertinenze o beni autonomi comunque facenti parte dell'edificio.

Si costituivano i convenuti, i quali impugnavano e contestavano l'assunto dell'attore e facevano rilevare che la scrittura privata posta a base dell'azione di riconoscimento della proprietà non risultava ripetuta in un rogito notarile di compravendita e, dunque, assoggettata alla formalità della trascrizione presso la competente Conservatoria dei Registri Immobiliari.

Scrittura privata e trasferimento di proprietà: limiti e validità

Va evidenziato che la scrittura privata non autentica, come la fattispecie posta al vaglio del giudice romano, non comporta alcun trasferimento di bene immobile e non potrebbe essere qualificata come contratto di compravendita, perciò non può essere qualificata come atto pubblico.

La scrittura privata è un documento redatto in forma scritta che contiene una dichiarazione scritta proveniente da diversi soggetti, con la quale manifestano una determinata volontà.

Ciò che attribuisce valore alla scrittura è la sottoscrizione della stessa dal suo autore o dai suoi autori. L'efficacia probatoria tuttavia rende necessario verificare la veridicità della sottoscrizione. La scrittura privata fa prova sino a querela di falso (art. 2702 c.c.).

Invece "l'atto pubblico è il documento redatto, con le richieste formalità, da un notaio o da altro pubblico ufficiale autorizzato ad attribuirgli pubblica fede nel luogo dove l'atto è formato" (art. 2699 c.c.). A differenza della scrittura privata, l'atto pubblico è redatto direttamente dal pubblico ufficiale, notaio od altro autorizzato.

Questi, dunque, verifica in prima persona l'identità delle parti e la loro volontà di sottoscrivere quanto dichiarato nell'atto Chiarito quanto innanzi, anche per assurdo, volessimo considerare tale atto privato astrattamente valido tra le parti, non opponibile a successivi aventi causa ed il bene nei confronti di terzi ed il bene nei confronti di terzi non può essere ritenuto di proprietà dell'istante bensì di tutti i condomini pro-quota millesimale.

Estensione del pignoramento ex art. 2912 c.c.

Partendo dal presupposto che alcun errore è stato commesso dal Tribunale di Esecuzione competente in ordine all'emissione del decreto di trasferimento così come invocato dall'attore, perché il locale caldaia, oggetto del giudizio, non risulta trasferito rispetto alle altre proprietà acquisite con tale provvedimento di assegnazione dei beni immobili in favore dell'istante.

Infatti, ai sensi dell'art. 2912 c.c. il pignoramento comprende anche le pertinenze, però va interpretato sul presupposto della presenza della costituzione del vincolo pertinenziale, visto l'elemento oggettivo consistente nella materiale destinazione del bene accessorio ad una relazione di complementarietà con il bene principale, che va legato all'elemento soggettivo consistente nella effettiva volontà del diritto di proprietà o di altro diritto reale sui beni collegati e di destinare il bene accessorio a servizio ed ornamento del bene principale (Cass. civ. 20 gennaio 2015, n. 869).

Importanza della trascrizione per la validità degli atti immobiliari

La trascrizione va eseguita, ai sensi dell'art. 2657 c.c., se non in forza di sentenza, di atto pubblico o di scrittura privata autenticata o accertata giudizialmente, per cui, dirimente è, a prescindere dalla natura traslativa o meno della scrittura privata invocata, che l'atto privato non sia stato trasfuso in atto pubblico come era stato previsto nella scrittura, e, che l'attore, non abbia proposto il giudizio di accertamento giudiziale delle sottoscrizioni con successiva trascrizione.

Per meglio dire, il trasferimento deve essere trascritto nei registri pubblici immobiliari per avere efficacia nei confronti dei terzi e ciò ne presuppone la forma scritta.

Ai fini della trascrizione è tuttavia sufficiente la scrittura privata autenticata dal notaio o da altro pubblico ufficiale.

Conclusioni sull'efficacia della scrittura privata nel trasferimento di beni

L'acquisto invocato dall'attore non è opponibile ai convenuti, per mancanza di un titolo trascritto, perciò la domanda formulata dallo stesso è da considerarsi infondata. Per completezza, va, altresì, precisato che nella specie in disamina, manca la prova della destinazione del bene accessorio in relazione di complementarietà con quello principale, tale da escludere lo stesso rapporto di complementarietà rispetto agli altri condomini dell'edificio.

Sentenza
Scarica Trib. Roma 16 settembre 2024 n. 14107
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