Si può affermare che le scale con i relativi pianerottoli costituiscono strutture funzionalmente essenziali del fabbricato e rientrano, pertanto, tra le parti che devono presumersi comuni, in forza dell'art. 1117 c.c., n. 1. Questo ragionamento vale certamente se tali manufatti sono stati realizzati dal costruttore e già esistenti al momento della nascita del caseggiato.
È possibile considerare comune la scala che insista sul ballatoio comune e serva da accesso al lastrico solare comune qualora tale opera sia stata materialmente realizzata da uno solo degli originari comproprietari dopo la nascita del condominio? La questione è stata affrontata dalla Cassazione nella sentenza n. 13111 del 16 maggio 2025.
Vicenda e decisione
La proprietaria di un appartamento si è rivolta al Tribunale lamentando infiltrazioni provenienti dal lastrico di copertura, al quale non aveva potuto accedere per eseguire i lavori di riparazione, a causa dell'impedimento frapposto dai convenuti.
L'attrice ha chiesto di accertare la natura comune della scala a chiocciola che insisteva sul ballatoio comune e serviva da accesso al lastrico solare comune, rivendicandone il diritto di utilizzo.
Inoltre, ha richiesto la condanna dei convenuti al rimborso della metà delle spese sostenute per il rifacimento del manto di copertura, al pagamento esclusivo delle maggiori spese per il montaggio del ponteggio e al risarcimento dei danni subiti.
Nel costituirsi, i convenuti hanno rivendicato la proprietà esclusiva della scala a chiocciola, la diversa causale delle infiltrazioni, l'inutilità dei lavori eseguiti, chiedendo, in via riconvenzionale, il risarcimento dei danni derivanti dalla indebita collocazione, da parte dell'attrice, di sedie, tavolini ed altri oggetti negli spazi comuni, in violazione del regolamento e della riservatezza. Il Tribunale ha dato ragione all'attrice, riconoscendo la natura condominiale della scala a chiocciola e del ballatoio al primo piano antistante l'ingresso dell'unità dei convenuti.
Il giudice di primo grado ha quindi condannato questi ultimi a rimuovere i catenacci che ne impedivano l'uso.
Inoltre, ha accertato che le infiltrazioni e il deterioramento degli intonaci erano causati dalla scarsa impermeabilizzazione della copertura, ordinando ai convenuti di rimborsare all'attrice metà delle spese sostenute per il rifacimento del manto bituminoso.
Il Tribunale ha altresì condannato i convenuti al risarcimento dei danni subiti dall'appartamento dell'attrice.
La Corte territoriale ha escluso la natura condominiale della scala a chiocciola, rilevando che il manufatto, collegando il ballatoio comune al lastrico solare precedentemente non accessibile, era stato installato nel 1974, dopo la nascita del condominio (avvenuta per atto di divisione del 1970 di un unico immobile) dal de cuius dei convenuti.
La Corte di Appello ha rilevato che il lastrico solare, da cui provenivano le infiltrazioni, copriva le unità immobiliari di tutte le parti coinvolte nel giudizio.
Di conseguenza, tutti i proprietari avevano l'obbligo di contribuire alle spese di conservazione necessarie, compresi i convenuti.
Tuttavia, la Corte ha escluso la possibilità di riconoscere un risarcimento all'attrice, poiché il danno non era improvviso né imprevedibile. L'attrice si è rivolta alla Cassazione che ha accolto il primo motivo di impugnazione relativo alla comproprietà della scala quale bene comune, "cassando" parzialmente la sentenza impugnata.
La causa è stata riassunta davanti alla Corte d'Appello dai convenuti. I giudici di secondo grado hanno dato ragione all'attrice e, conseguentemente, la questione della titolarità della scala è stata rimessa alla Corte di Cassazione.
In difetto di un titolo contrario, la Suprema Corte ha confermato che la scala del fabbricato oggetto del contenzioso, insistendo sul ballatoio comune e servendo da accesso al lastrico solare comune, doveva ritenersi quale bene comune, a nulla rilevando che tale opera fosse stata materialmente realizzata da uno solo dei due originari comproprietari in epoca successiva alla divisione del fabbricato, cioè dopo la nascita del condominio.
Ristrutturazione scale condominiali, deliberazione e ripartizione spese
Considerazioni conclusive
La giurisprudenza, infatti, poiché l'uso della cosa comune è sottoposto dall'art. 1102 c.c., ai due limiti fondamentali consistenti nel divieto per ciascun partecipante di alterarne la destinazione e di impedire agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto; di conseguenza il condomino non può arrivare all'occupazione di una parte del bene comune, tale da portare, nel concorso degli altri requisiti di legge, alla usucapione della porzione occupata.
Infatti è vietato a tutti i partecipanti al condominio attrarre la cosa comune o una parte di essa nell'orbita della propria disponibilità esclusiva e di sottrarla in tal modo alla possibilità di godimento degli altri condomini (Cass. civ., sez. II, 10/05/2010, n. 11287).
I giudici supremi hanno rilevato che la costruzione della scala, determinando la stabile occupazione di una porzione del ballatoio comune, non può essere considerata un uso più intenso del lastrico solare ai sensi dell'art. 1102 c.c. Di conseguenza, il manufatto non poteva rientrare nella proprietà esclusiva dei convenuti, né legittimarli a opporsi all'utilizzazione della scala da parte dell'attrice.
I giudici supremi hanno osservato però che, sebbene la scala non possa essere considerata di proprietà esclusiva dei convenuti, questi ultimi potrebbero comunque richiedere un contributo all'attrice per le spese di installazione e manutenzione.
