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La rinuncia alle parti comuni tra delibere nulle e clausole invalide

Il codice civile regolamenta il problema della rinuncia alle parti comuni
Dott. Giuseppe Bordolli Giuseppe Bordolli - Responsabile scientifico Condominioweb 

Il secondo comma dell'articolo 1118 c.c. precisa che nessun condomino può rinunziare al suo diritto sulle parti comuni.

Il terzo comma aggiunge che nessun condomino può sottrarsi all'obbligo di contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni, neanche modificando la destinazione d'uso della propria unità immobiliare, salvo quanto disposto da leggi speciali.

L'articolo 1138 c.c. precisa che sono inderogabili le disposizioni degli articoli 1118, secondo comma, 1119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136 e 1137.

Il legislatore non si è accorto di un errore: è inderogabile sia il comma secondo sia il comma terzo dell'articolo 1118 c.c.

Il singolo condomino, quindi, non può, senza il consenso degli altri condomini, unilateralmente disporre delle parti comuni in modo autonomo ed indipendente da quelle di sua proprietà esclusiva.

Non si può abdicare dall'essere condomino

Rinuncia alle parti comuni e delibera

Mettiamo il caso che in un condominio, esasperati dalla presenza di un condomino litigioso, si deliberi quanto segue: "Dopo lunga discussione all'unanimità (dei presenti) si concorda che il condominio… non fa più parte del condominio". Tale delibera è radicalmente nulla (Trib. Bologna 4 giugno 2021 n. 1390).

Quando le parti comuni sono necessarie per l'esistenza o per l'uso delle singole unità immobiliari dell'edificio o sono destinate al loro uso o servizio, non è consentito rinunciare al condominio sulle cose necessarie per l'esistenza o per l'uso delle unità immobiliari in proprietà esclusiva perché, nonostante la rinunzia al diritto, il condomino continuerebbe a valersi delle cose, dei servizi e degli impianti.

Del resto se si considerano le caratteristiche delle parti dichiarate comuni si nota facilmente che esse o costituiscono parti integrante del caseggiato (suolo, muri maestri) o sono locali destinati a servizi comuni (portineria, autorimessa) ma in ogni caso servono tutte a rendere possibili l'uso ed il completo godimento delle parti di proprietà esclusiva.

In altre parole nel condominio, non è possibile scindere la proprietà esclusiva dalla proprietà sulle parti comuni, con conseguente divieto, in capo a tutti i condomini, di sottrarsi alla partecipazione alle spese per la conservazione del bene comune.

Si spiega così perché il secondo e terzo comma dell'articolo 1118 c.c. introduca un divieto assoluto di rinuncia al diritto sulle parti comuni e tale assolutezza non consenta di sottrarsi alla partecipazione alle spese di conservazione delle parti comuni.

Tale norma, quindi, non si limita a regolare la partecipazione dei condomini alle spese delle parti comuni nonostante la rinuncia del relativo diritto da parte del singolo condomino ma, indirettamente, esclude la validità della predetta rinuncia, dato che le parti comuni necessarie per l'esistenza continuerebbero a servire il condomino anche dopo, e nonostante, la rinuncia.

Rinuncia alle parti comuni e compravendita

È chiaro che ciò che non può disporre l'assemblea condominiale non può nemmeno essere realizzato da un singolo condomino, il quale, pertanto, non può vendere la propria unità immobiliare separatamente dai diritti sulle cose comuni.

Così non è possibile neppure rinunciare alle parti comuni nell'atto di compravendita dell'unità immobiliare. Se si considerasse valida la vendita che esclude un diritto condominiale, si inciderebbe sulle quote millesimali, in violazione del comma primo dell'art. 1118 c.c. Ne consegue che se il cortile è comune deve ritenersi nulla e inopponibile agli altri condomini la clausola di riserva con cui il venditore, nel trasferire la proprietà di un appartamento a terzi, si riservi la comproprietà del cortile, sia perché gli altri condomini non hanno partecipato all'atto, sia perché - come detto - le proprietà comuni non sono scindibili dalle proprietà condominiali cui accedono.

Allo stesso modo non è possibile che il proprietario di più unità immobiliari, nel venderne una, imponga al suo acquirente di non utilizzare le scale; inutile pure cedere l'appartamento e riservare a sé il diritto di comproprietà e, quindi, l'uso del parcheggio sull'autorimessa comune: tale clausola è invalida anche se nel rogito la conservazione di tale diritto venga giustificata con la partecipazione al condominio, in quanto proprietario di altro immobile.

È stata considerata valida, però, la clausola contrattuale con cui, nell'atto di vendita di due locali siti a piano terra e con ingresso diretto dalla via pubblica, era stato imposto all'acquirente il divieto di utilizzare la porta di ingresso, l'androne e il vano scala dell'edificio condominiale sul rilievo che l'uso dei beni condominiali in oggetto non era essenziale per l'utilizzazione dei locali di proprietà esclusiva (Cass. civ., Sez. II, 02/07/2004, n. 12128).

Rinuncia (parziale) alle parti comuni con opere murarie

La Corte di Appello di Venezia, con sentenza del 22 luglio 2021 n. 2097, ha precisato che se un singolo condomino, senza approvazione del condominio, si rende volontariamente autonomo, chiudendo gli accessi tra le proprie unità immobiliari e le parti comuni dell'edificio, non è legittima la delibera che gli concede una riduzione delle spese relative ad alcuni servizi e beni condominiali, non potendosi applicare i principi del cd. condominio parziale previsti dall'art. 1123 c.c., comma 3. Questo significa che non è ammissibile neppure una rinuncia parziale alle parti comuni.

Si può pagare meno di quanto previsto nelle tabelle millesimali?

Sentenza
Scarica Trib. Bolgona 4 giugno 2021 n. 1390

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