La Corte di Cassazione (24 aprile 2025, n. 10870) ha stabilito che, ai fini della tassazione dei canoni di locazione, la dichiarazione del conduttore non è idonea a conferire data certa alla scrittura privata di riduzione del canone.
Ai sensi dell'art. 2704 c.c., il fatto invocato per dimostrare la data certa deve avere un carattere oggettivo, non deve essere riconducibile al soggetto che lo invoca e deve essere sottratto alla sua disponibilità. Analizziamo la vicenda sottoposta al giudice della nomofilachia.
Opponibilità della riduzione del canone: fatto e decisione
Un contribuente contestava l'accertamento dell'Agenzia delle Entrate con il quale, per l'anno di imposta 2016, recuperava a tassazione, ai fini Irpef, un maggior reddito da fabbricati derivante dalla locazione di un immobile di sua proprietà.
Secondo il ricorrente, la minor somma dichiarata era legittima in quanto frutto di un accordo di riduzione del canone intercorso con il conduttore e mai registrato, atteso che l'ordinamento non ne prevede l'obbligo.
Soccombente in primo grado, la Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado accoglieva l'impugnazione ritenendo che, nonostante l'omessa registrazione, la data certa dell'accordo che avrebbe consentito l'opponibilità della scrittura privata anche all'Agenzia delle Entrate potesse essere desunta anche da altri fatti come, nel caso di specie, dalla dichiarazione del conduttore, il quale non aveva interesse a dimostrare di aver pagato meno di quanto originariamente pattuito.
Avverso la decisione proponeva ricorso per Cassazione l'Agenzia delle Entrate, ritenendo che la pronuncia avesse violato quanto prescritto dall'art. 2704 c.c.: a tenore di questa norma, infatti, «La data della scrittura privata della quale non è autenticata la sottoscrizione non è certa e computabile riguardo ai terzi, se non dal giorno in cui la scrittura è stata registrata o dal giorno della morte o della sopravvenuta impossibilità fisica di colui o di uno di coloro che l'hanno sottoscritta o dal giorno in cui il contenuto della scrittura è riprodotto in atti pubblici o, infine, dal giorno in cui si verifica un altro fatto che stabilisca in modo egualmente certo l'anteriorità della formazione del documento».
Per l'Amministrazione finanziaria, la dichiarazione della parte che ha sottoscritto la scrittura privata non può rientrare tra i fatti idonei a conferire data certa al documento, in quanto la sopracitata norma si riferisce a eventi oggettivi non riconducibili alla volontà delle parti.
La Suprema Corte, con la sentenza in commento, ha accolto il ricorso dell'Agenzia delle Entrate: la Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado aveva infatti erroneamente attribuito alla dichiarazione del conduttore il valore di fatto idoneo ad attribuire una data certa all'accordo di riduzione del canone, nonostante questo non fosse stato registrato né autenticato.
La Corte di Cassazione ricorda in effetti come la scrittura privata di riduzione del canone di locazione non sia soggetta all'obbligo fiscale di registrazione, potendo la data certa dell'accordo desumersi anche da altri mezzi di prova.
La registrazione del patto modificativo non costituisce, dunque, un obbligo fiscale posto a carico del contribuente, operando invece sul piano probatorio, agevolando la prova, da parte del locatore, dell'intervenuta riduzione del canone, senza, tuttavia, escludersi, a tal fine, l'utilizzo di altri mezzi di prova (così anche Cass., 9 marzo 2022, n. 7644).
Questi strumenti, tuttavia, non possono essere ricondotti all'interno della sfera di disponibilità delle parti che hanno sottoscritto l'accordo, anche qualora una di queste - nel caso di specie, il conduttore - non consegua alcun vantaggio dalla propria dichiarazione.
Quanto detto si estende anche alle ricevute di pagamento le quali, se prive di data certa secondo i criteri sopra indicati, non sono idonee ad attribuire certezza al tempo dell'accordo.
Per tali ragioni, il ricorso dell'Agenzia delle Entrate è stato accolto.
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Opponibilità della riduzione del canone: considerazioni conclusive
La sentenza della Corte di Cassazione si pone nel solco tracciato dalla precedente giurisprudenza di legittimità.
In effetti, l'art. 2704 c.c. stabilisce che la data della scrittura privata della quale non è autenticata la sottoscrizione non è opponibile ai terzi, se non dal giorno in cui essa è stata registrata; ciononostante, ove manchino le situazioni tipiche di certezza contemplate dalla norma in parola, la data della scrittura privata è opponibile ai terzi qualora sia dedotto e dimostrato un fatto idoneo a stabilire in modo ugualmente certo l'anteriorità della formazione del documento.
Alternativamente alla registrazione, ai sensi dell'art. 2704 cod. civ. sono fatti idonei a dimostrare la data certa anche la morte o la sopravvenuta impossibilità fisica di colui che ha sottoscritto la scrittura, la riproduzione del contenuto della scrittura in atti pubblici o ogni altro fatto che stabilisca in modo egualmente certo l'anteriorità della formazione del documento.
L'assenza di un'elencazione tassativa dei fatti in base ai quali la data di una scrittura privata non autenticata possa ritenersi opponibile nei confronti dei terzi consente al giudice di merito di valutare, con prudente apprezzamento, se sussista un fatto, diverso dalla registrazione, idoneo, avendo specifica attitudine a dimostrare l'anteriorità della formazione del documento, a dare certezza alla data della scrittura privata (Cfr. Cass., 21 luglio 2021, n. 20813).
Il giudice di merito, pertanto, ove voglia darsi la prova del momento in cui il negozio è stato concluso e sia dedotto un fatto diverso da quelli tipizzati nell'art. 2704 c.c. ha il compito di valutarne, caso per caso, la sussistenza e l'idoneità a stabilire la certezza della data del documento, con il limite del carattere obiettivo del fatto, che non deve essere riconducibile al soggetto che lo invoca e deve essere, altresì, sottratto alla sua disponibilità (Cass., 22 marzo 2024, n. 7753)
Sempre la Suprema Corte, poi, ha già chiarito che sulla base della normativa tributaria vigente, nella nozione di terzo cui fa riferimento l'art. 2704 c.c. è compresa anche l'Amministrazione finanziaria, titolare di un diritto di imposizione in qualche misura collegato al negozio documentato e suscettibile di pregiudizio per effetto di esso (Cass., 9 gennaio 2024, n. 746; Cass., 3 giugno 2021, n. 15352).
Con specifico riferimento alla prova della data della scrittura privata, si è precisato che, qualora manchino le situazioni tipiche di certezza contemplate dall'art. 2704 c.c., ai fini dell'opponibilità della data ai terzi è necessario che sia dedotto e dimostrato un fatto idoneo a stabilire in modo ugualmente certo l'anteriorità della formazione del documento: ne consegue che tale dimostrazione può anche avvalersi di prove per testimoni o presunzioni, ma solo a condizione che esse evidenzino un fatto munito della specificata attitudine, non anche quando tali prove siano rivolte, in via indiziaria e induttiva, a provocare un giudizio di mera verosimiglianza della data apposta sul documento (Cass., 19 luglio 2023, n. 21446).
