Il rendiconto condominiale è quel documento contenente le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente la situazione patrimoniale del condominio in relazione all'anno di gestione appena trascorso che l'amministratore deve redigere, in base ai criteri dettati dall'art. 1130 bis c.c., e presentare all'assemblea per l'approvazione.
L'amministratore è, infatti, tenuto a presentare il rendiconto di gestione entro 180 giorni dalla chiusura dell'esercizio al quale si riferisce (art. 1130 n. 10 c.c.);
L'omessa o tardiva presentazione del rendiconto all'assemblea può portare alla revoca giudiziale dell'amministratore per gravi irregolarità nella gestione, ex art. 1129, dodicesimo comma n. 1, c.c.
È quanto accaduto nel caso portato alla cognizione del Tribunale di Napoli che, con decreto pubblicato il 10 ottobre 2024, ha revocato l'amministratore di un condominio per aver omesso di convocare l'assemblea per l'approvazione del rendiconto entro il termine di legge dalla fine della gestione annuale.
Revoca dell'amministratore per omessa convocazione dell'assemblea sul rendiconto
Alcuni condòmini, proprietari di unità immobiliari facenti parte di uno stabile condominiale agivano in giudizio al fine di ottenere la revoca dell'amministratore del condominio deducendo gravi irregolarità ai sensi dell'art 1129 cc ed assumendo, in particolare, che l'amministratore non aveva provveduto a presentare il rendiconto di gestione relativo all'anno 2022 e non aveva convocato l'assemblea per rendere il conto della gestione dell'anno 2023.
Il Tribunale, dopo aver esaminato l'operato dell'amministratore per l'intero periodo di gestione al fine di valutare la sussistenza dei dedotti inadempimenti, ha accolto il ricorso ritenendo sussistere una delle otto ipotesi tipizzate dall'art. 1129 c.c. che comportano l'immediata revoca dell'amministratore senza alcuna possibilità per il Tribunale di sindacare la "gravità" dell'inadempimento.
In particolare, il Tribunale ha revocato l'amministratore per aver omesso, senza alcun reale motivo di caso fortuito o forza maggiore, di convocare l'assemblea per l'approvazione del rendiconto condominiale, disponendo l'obbligo per l'amministratore di convocare l'assemblea per tale deliberazione e di occuparsi, fino alla sua sostituzione, solo della gestione ordinaria (prorogatio dei poteri).
Implicazioni giuridiche della revoca dell'amministratore condominiale
La revoca dell'amministratore disposta dall'autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condominio, è possibile solo nel caso in cui (articolo 1129, comma 11, del codice civile) l'amministratore:
- non abbia informato il condominio circa le citazioni o i provvedimenti dell'autorità amministrativa notificatigli e che riguardino questioni che esorbitano dalle sue attribuzioni (art. 1131 c.c.);
- il conto della sua gestione non sia stato reso;
- abbia commesso gravi irregolarità.
Con riferimento alle "gravi irregolarità", l'art. 1129 comma 12 c.c. prevede otto tipizzate situazioni di inadempimento che sono considerate comunque gravi dal legislatore e conducono ad una risoluzione "legale" del rapporto (fatti salvi il caso fortuito e la forza maggiore) nel senso che a fronte di una domanda di risoluzione del contratto per uno degli otto dedotti inadempimenti il Tribunale, accertatane la sussistenza, deve disporre l'immediata revoca dell'amministratore senza alcuna possibilità di sindacare la "gravità" dell'inadempimento.
In particolare, il comma 12 dell'articolo 1129 del codice civile considera espressamente gravi irregolarità (l'elenco è esemplificativo e non esaustivo):
1) l'omessa convocazione dell'assemblea per l'approvazione del rendiconto condominiale, il ripetuto rifiuto di convocare l'assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge;
2) la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni dell'assemblea;
3) la mancata apertura ed utilizzazione del conto corrente bancario o postale intestato al condominio;
4) la gestione condominio secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra la situazione patrimoniale condominio e il patrimonio personale dell'amministratore o di altri condomini;
5) l'aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio;
6) qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio l'aver omesso di curare diligentemente l'azione e la conseguente esecuzione coattiva qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio;
7) l'inottemperanza agli obblighi di cui all'art. 1130, n. 6), 7) e 9) (tenuta dei registri di anagrafe condominiale, registro dei verbali delle assemblee, registro di nomina e revoca dell'amministratore e registro di contabilità);
8) l'omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati di cui al secondo comma dell'articolo 1129 (informazioni scritte da fornire in caso di accettazione della nomina).
Il ritardo e l'omissione del rendiconto condominiale annuale (comma 12 n. 1) sono, dunque, da considerarsi gravi irregolarità nell'operato dell'amministratore e costituiscono, pertanto, motivo legittimante la richiesta di revoca dall'incarico da parte dell'autorità giudiziaria.
Anche la giurisprudenza si è pronunciata in tal senso: "E' revocabile anche l'amministratore che convoca con grave ritardo l'assemblea per far approvare il rendiconto. L'omessa approvazione del conto annuale costituisce grave irregolarità che giustifica la revoca giudiziale dell'amministratore" (App. Bari 12 giugno 2019"La violazione dell'obbligo di adunare l'assemblea per fare approvare il rendiconto entro centoottanta giorni dalla chiusura dell'esercizio finanziario giustifica la revoca giudiziale dell'amministratore di condominio" (Decreto camerale del Tribunale di Santa Maria Capua Vetere pubblicato il 7 novembre 2023).
L'amministratore, seppur revocato, resta comunque in prorogatio, con poteri limitati alla sola gestione dell'ordinario, fino a quando il condominio non ne esprima uno nuovo; infatti, a norma dell'art. 1129 co 1° c.c., "La nomina è fatta dall'autorità giudiziaria (solo) se l'assemblea non provvede" di tal che l'assemblea dovrà essere convocata per deliberare sulla sostituzione dell'amministratore revocato.
