L'istituto della cd. "prorogatio imperii", istituto giuridico questo di fonte giurisprudenziale, in base al quale l'amministratore di condominio - il cui incarico sia concluso per scadenza del termine, per dimissioni, per revoca o per altra causa - prosegue nell'esercizio di tutti i suoi poteri fino al momento in cui l'assemblea non nomina un nuovo soggetto e questi non accetti la carica.
La ratio posta alla base di questo istituto è quella di garantire al condominio la continuità nella gestione dello stabile e quindi ovviare al pericolo di stasi. In ogni caso il regime di perpetuatio opera se questa continuità si conforma alla volontà dei condomini.
Si pone però la seguente questione: è ammissibile la revoca giudiziale di un amministratore in proroga? A tale proposito si è recentemente pronunciato il Tribunale di Imperia con decreto camerale n. 1721 pubblicato il 14 aprile 2025.
La vicenda
La vicenda riguarda la richiesta di revoca dell'amministratore di condominio, avanzata da alcuni proprietari di appartamenti situati nello stesso edificio. Secondo i ricorrenti, l'amministratore avrebbe commesso gravi irregolarità nella gestione condominiale, compromettendo il rapporto di fiducia con i condomini.
Per questo motivo, gli stessi partecipanti al condominio hanno chiesto al Tribunale di disporne la revoca.
L'amministratore si è costituito in giudizio contestando le accuse e chiedendo, in via preliminare, che il ricorso venisse dichiarato improcedibile e inammissibile.
In particolare per la parte resistente il ricorso sarebbe improcedibile perché non preceduto dall'attivazione della procedura della mediazione civile, ex art. 5 D. Lgs. 28/2010, che sarebbe obbligatoriamente prevista per tutta la materia condominiale, ex art. 71-quater disp. att. c.c. In ogni caso l'amministratore eccepisce l'inammissibilità della domanda in quanto proposta nei confronti di un amministratore di condominio in prorogatio, essendo scaduto il mandato nel 2023. Il Tribunale di Imperia con decreto camerale n. 1721 pubblicato il 14 aprile 2025 ha dato torto all'amministratore in prorogatio.
Revoca dell'amministratore e mediazione: la tesi prevalente
Il Tribunale, aderendo all'orientamento maggioritario della giurisprudenza, ha affermato che il giudizio di revoca dell'amministratore di condominio non è soggetto alla mediazione obbligatoria, trattandosi di procedimento in camera di consiglio.
Si ricorda che per controversie in materia di condominio, ai sensi dell'articolo 5, comma 1, del decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28, si intendono quelle derivanti dalla violazione o dall'errata applicazione delle disposizioni del libro III, titolo VII, capo II, del codice e degli articoli da 61 a 72 delle presenti disposizioni per l'attuazione del codice (art. 71-quater disp. att. c.c.).
Il giudice ligure ha chiarito che la normativa sulle controversie in materia di condominio si riferisce ai giudizi di natura contenziosa; infatti il decreto del Tribunale in tema di revoca dell'amministratore è un provvedimento di volontaria giurisdizione - meramente sostitutivo della volontà assembleare - che, pur incidendo sul rapporto di mandato tra condomini e amministratori, non ha carattere decisorio, non preclude la richiesta di tutela giurisdizionale piena, in un ordinario giudizio contenzioso, del diritto su cui il provvedimento incide (Trib. Napoli Decreto 15 gennaio 2025 n. 10441; Cass. civ., sez. II, 16/01/2024, n. 1569).
Non mancano però decisioni minoritarie che ritengono necessario il tentativo di mediazione obbligatoria prima di procedere con la revoca giudiziale dell'amministratore di condominio.
Revoca amministratore, impugnazione delibera e passaggio di consegne
Revoca dell'amministratore in prorogatio
Il Tribunale ha aderito all' orientamento maggioritario, ritenendo che la revoca giudiziale dell'amministratore sia un procedimento di volontaria giurisdizione, caratterizzato da eccezionalità e urgenza.
Come ha notato il giudice ligure l'obiettivo di tale procedura è garantire una gestione corretta del condominio, consentendo la risoluzione anticipata del mandato in caso di gravi inadempienze.
Tuttavia, se l'amministratore ha già cessato il proprio incarico e opera in regime di prorogatio, non sussiste un'urgenza tale da giustificare la revoca, poiché il mandato è già scaduto e non vi è più un incarico da revocare.
In questa situazione, spetta all' assemblea condominiale provvedere alla nomina di un nuovo amministratore, scegliendo se confermare il precedente, qualora riscuota ancora la fiducia dei condomini, oppure optare per una nuova figura.
A tale proposito è stato affermato che, in conformità della ratio della riforma e della giurisprudenza fino ad oggi prevalente, all'amministratore in prorogatio sono stati di fatto ormai pienamente riconosciuti poteri pari a quelli di un amministratore di condominio - per così dire - ordinario, ovvero quelli di cui all'art. 1130 c.c. attinenti alla gestione ordinaria dello stabile, cioè riscuotere i contributi condominiali e ad erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio nonché per il corretto funzionamento dei servizi condominiali, convocare l'assemblea (Trib.
Santa Maria Capua Vetere 11 maggio 2023, n. 1876). In senso contrario (posizione minoritaria) si ritiene, invece, che negare la revocabilità dell'amministratore del condominio in "prorogatio" comporterebbe la lesione del diritto dei condomini ad ottenere il controllo dell'autorità sulla correttezza della gestione, a discapito delle minoranze dell'assemblea condominiale o di singoli condomini, la cui tutela dovrebbe essere il perno della disciplina legislativa inerente alla funzione assembleare (App. Bari, Decreto del 27 giugno 2019).
