Con pronuncia emessa in data 13 gennaio 2025, n. 21, il Tribunale di Savona rigettava la domanda proposta dall'attore-acquirente per l'accertamento del dolo incidente nei confronti dei convenuti-venditore per aver occultato la presenza, sull'immobile venduto, di vizi occulti richiedendo i danni materiali patiti per il ripristino dello stato dei luoghi, nonché il riconoscimento di una somma per le indagini peritali espletate dai professionisti incaricati e la restituzione della maggiore provvigione versata in favore dell'agenzia immobiliare incaricata, oltre ad un indennizzo da determinarsi in via equitativa. Veniva convenuto in giudizio anche l'inquilino dell'appartamento acquistato.
Si costituiva in giudizio le parti evocate, contestavano l'assunto delle controparti, in particolare i venditori avevano acquistato l'immobile oggetto di causa, facente parte di un condominio, trovando il soffitto e controsoffitto in perfetto stato e non avevano mai eseguito alcun intervento.
I convenuti eccepivano, altresì, che il compratore era decaduto dal diritto alla garanzia ex art. 1495 c.c., perché non era chiara la data dell'evento dannoso, e, quindi, non era stata provata la tempestività della denuncia; inoltre, sempre ex art. 1495 c.c., l'azione di risarcimento del danno per i vizi si prescriveva, in un anno dalla consegna dopo il perfezionamento del contratto e la consegna dell'immobile.
La causa veniva istruita con l'audizione di diversi testi e veniva decisa con l'assegnazione dei termini a ritroso per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica.
La denuncia ex art. 1495 c.c.
In via preliminare, il giudicante ha affrontato la questione sollevata dal convenuto in ordine alla tardiva denuncia dei danni occorsi, ex art. 1495 c.c. Infatti, l'azione risarcitoria fondata sulla violazione di doveri precontrattuali (tra i quali rientra quello di fornire alla controparte le informazioni complete ed esaustivi sulla condizione del bene compravenduto) si prescrive, a seconda dei casi in dieci anni, se viene riferita alla responsabilità extracontrattuale, (Cass. civ. n.4051/1990) o di cinque anni, se viene accostata a quella di tipo contrattuale (Cass. civ. sez. I, 12 luglio 2016, n. 14188) e, pertanto, nel caso concreto gli istanti erano nei termini per agire in giudizio nei confronti dei venditori per fare valere la eventuale sussistenza del dolo incidente .
Chiarito quanto innanzi, nel caso posto all'attenzione del Tribunale ligure, quest'ultimo ha affrontato l'aspetto del dolo incidente, oggetto della responsabilità precontrattuale richiesta dagli attori nei confronti dei convenuti.
La configurabilità del dolo incidente
In generale, il dolo vizia la volontà del soggetto inducendolo in errore e per questo è sempre rilevante, indipendentemente dal fatto che l'errore in cui il contraente ingannato incorre sia riconoscibile o meno, di fatto o di diritto, essenziale o meno. Il dolo in questione è diverso dalla figura generale di dolo previsto dal diritto penale o dalla disciplina dei fatti illeciti civili; lì il dolo consiste nell'intenzione di arrecare l'evento, qui invece si concreta in un artificio o in un raggiro, cioè, in altre parole, in una truffa. Il raggiro è ogni avvolgimento subdolo della psiche altrui; l'artificio è una finzione atta a dare una falsa percezione della realtà.
Il dolo può definirsi incidente quando il negozio si sarebbe ugualmente concluso, ma a condizioni diverse. In questo caso il contratto non è annullabile ma obbliga solo a risarcire il danno all'altro contraente (art. 1440 c.c.).
Affinché ricorra il dolo incidente occorrono quindi tre requisiti: -il dolo, e quindi sono presenti i raggiri adoperati dall'altra parte; -l'idoneità dei raggiri a trarre in inganno la controparte; -la dimostrazione che senza il raggiro il contratto si sarebbe concluso a condizioni diverse; salvo poi discutere se occorre una dimostrazione effettiva oppure se ricorra la presunzione iuris tantum che la presenza del raggiro avrebbe indotto l'altra parte a comportarsi diversamente.
Infondatezza della domanda: mancanza della prova Dalla disamina della pronuncia, emerge la condotta tenuta dai convenuti-venditori (che non hanno comunicato alla e neppure all'agenzia immobiliare, nella fase delle trattative, il procedente evento di sfondellamento) non sia stata tale da potersi ritenere la sussistenza della configurabilità dell'ipotesi del dolo incidente.
Per la configurabilità dell'ipotesi di responsabilità precontrattuale di cui dell'art. 1440 comma 2, c.c. (dolo incidente) occorrono il dolo e, quindi, i raggiri adoperati dall'altra parte, l'idoneità dei raggiri a trarre in inganno la controparte e la dimostrazione che senza il raggiro il contratto si sarebbe concluso a condizioni diverse. In buona sostanza, la parte che invoca la sussistenza del dolo incidente posto in essere dall'altro contraente deve dimostrarne la concreta malafede e sebbene la buonafede nella fase delle trattative si debba intendere in senso oggettivo, non essendo necessario ricercare o accertare un particolare comportamento soggettivo di malafede, causato dall'intenzione del contraente di arrecare pregiudizio all'altro, risultando invece sufficiente che il comportamento di per sé, e quindi indipendentemente dai motivi che l'hanno determinato, non risulti conforme all'obbligo generale di correttezza che, secondo il legislatore, deve caratterizzare ogni rapporto obbligatorio anche nelle trattative precontrattuali (Cass. civ. sez. II, 6 febbraio 2023, n. 3503).
Altrettanto è vero che detta valutazione va poi effettuata con riferimento al caso concreto ed il raggiro (che può verificarsi anche nel caso di una condotta reticente ed omissiva del contraente che nasconda alla sua controparte informazioni necessarie per la conclusione del negozio giuridico) può considerarsi sussistente solo ove esso sia stato tale da avere potuto trarre in inganno un contraente di normale diligenza.
Decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo e non: differenze.
Riflessioni sul dolo incidente
È sicuramente condivisibile la decisione presa dal Giudice ligure, con la quale rigettava la domanda formulata dagli attori in ordine alla responsabilità precontrattuale nei confronti dei convenuti, posto la concreta malafede contenuta nel dolo incidente, non è stata provata dagli istanti. In ordine alle spese processuali, il Tribunale competente ha condannato gli attori a rifonderle in favore dei convenuti.
