Una recente ordinanza della Cassazione ha affrontato il problema della responsabilità dell'amministratore nella gestione dei contratti d'appalto per lavori di manutenzione straordinaria, per i quali ha percepito un compenso aggiuntivo, sottolineando la necessità di un'attività di vigilanza e controllo adeguati da parte di tale professionista (ordinanza n. 16290 del 17 giugno 2025).
La vicenda
Un condominio decide di citare in giudizio il proprio ex amministratore, accusandolo di aver gestito in modo negligente i lavori di manutenzione straordinaria dell'edificio. Secondo l'attore, l'amministratore ha commesso diversi errori gravi.
In primo luogo, non ha tenuto informati i condomini sull'avanzamento dei lavori, generando malumori e insoddisfazione.
Inoltre, ha autorizzato lavori extra mai approvati formalmente, facendo così lievitare i costi di oltre 38.000 euro. Tra le altre contestazioni, vi è anche quella relativa ai versamenti effettuati in modo difforme rispetto a quanto indicato nei certificati firmati dal direttore dei lavori.
Il condominio sostiene inoltre che l'amministratore non ha comunicato le azioni legali promosse dall'impresa appaltatrice ed ha effettuato versamenti a soggetti estranei al contratto, dimenticandosi anche di richiedere la penale prevista in caso di ritardi.
Al momento del passaggio delle consegne al nuovo amministratore, infine, dal conto condominiale risultavano mancanti quasi 57.000 euro. Il convenuto ha chiamato in garanzia l'assicurazione e proposto una domanda riconvenzionale per ottenere la condanna del condominio al pagamento in suo favore del pattuito compenso professionale con relativo rimborso spese, quantificato in complessivi € 10.607,91. Il Tribunale ha dato ragione al condominio, ritenendo fondate le accuse rivolte all'ex amministratore.
Quest'ultimo è stato quindi condannato a versare in favore dell'attore la somma di € 99.585,32, oltre agli interessi maturati.
Inoltre, il giudice ha accolto anche la domanda di manleva proposta dal convenuto, riconoscendo così il diritto di quest'ultimo ad essere tenuto indenne dalla compagnia di assicurazioni, in relazione al risarcimento disposto. La Corte d'Appello ha ribaltato la sentenza del Tribunale.
I giudici di secondo grado hanno ritenuto che le responsabilità attribuitegli esulassero dalle competenze proprie del suo incarico e che i lavori fossero stati eseguiti correttamente, come confermato da una consulenza tecnica.
Secondo la Corte di Appello i pagamenti erano stati effettuati con l'autorizzazione del direttore dei lavori, e la variazione dei costi era giustificata dalla contabilità di cantiere.
La Corte ha inoltre escluso l'obbligo per l'amministratore di tenere un "libro giornale" dei lavori e ha considerato infondate le altre accuse.
Infine, ha smentito che mancasse denaro sul conto condominiale. Il condominio si è rivolto alla Corte di Cassazione.
La decisione
La Corte di Cassazione non ha ritenuto condivisibile la decisione della Corte d'Appello. In particolare a parere della Suprema Corte i giudici di secondo grado hanno erroneamente valutato la condotta dell'amministratore solo sulla base dei compiti ordinari previsti dalla legge.
Come ha notato la Cassazione, però, quando l'assemblea affida all'amministratore l'incarico di stipulare un contratto d'appalto per lavori di manutenzione straordinaria, prevedendo anche un compenso extra per questo incarico, gli attribuisce una responsabilità che va ben oltre le sue funzioni ordinarie.
In tal caso, perciò, proprio in qualità di rappresentante del condominio-committente, l'amministratore è tenuto a controllare come procedono i lavori, accertarsi che siano eseguiti in conformità al contratto e a regola d'arte, monitorare tempi, qualità e quantità delle opere, disporre i pagamenti solo se giustificati, e, soprattutto, informare tempestivamente i condomini su eventuali problemi che potrebbero influire sulla gestione dell'appalto.
Considerazioni conclusive
La decisione in esame conferma con chiarezza come oggi l'amministratore di condominio sia un professionista, con autonomia operativa e responsabilità ben definite (Cass. civ., Sez. II, 24/11/ 2021, n. 36430).
Questo nuovo approccio comporta che l'amministratore debba agire con indipendenza nelle scelte gestionali e organizzative, dotandosi di un proprio studio, di eventuali collaboratori e di una struttura adeguata a supportare le sue attività.
Di conseguenza i condomini si aspettano che tale professionista rispetti gli standard di professionalità e diligenza stabiliti dall'articolo 1176 c.c., secondo comma.
In altre parole, non basta più la buona volontà o l'esperienza pratica: servono competenza, aggiornamento costante e capacità organizzativa.
Del resto, quando un professionista svolge il proprio lavoro, non basta che lo faccia con la diligenza "media" di una persona qualunque: deve invece rispettare una diligenza "qualificata".
Quest'ultima non è quella ordinaria del "buon padre di famiglia" bensì quella "ordinaria del buon professionista" e, cioè, la diligenza normalmente adeguata in ragione del tipo di attività e alle relative modalità di esecuzione (Trib. Bari 4 luglio 2024, n. 3180).
Anche nell'ambito della manutenzione straordinaria, il medesimo livello di diligenza è richiesto al professionista che, in virtù di un accordo con i condomini, percepisca un compenso aggiuntivo per la gestione dei lavori appaltati.
In virtù di questo ulteriore accordo, l'amministratore non potrà limitarsi a fare affidamento esclusivo sulla competenza dell'impresa appaltatrice o sulla presenza del direttore dei lavori, fino al punto da considerarsi sollevato dall'obbligo di esercitare una propria e puntuale attività di vigilanza. In questi casi, infatti, i poteri di rappresentanza devono essere letti in un'ottica più ampia: egli è chiamato a tutelare attivamente gli interessi collettivi dei condomini nei rapporti con l'impresa appaltatrice.
La retribuzione straordinaria disposta dall'assemblea trova giustificazione proprio nella natura eccezionale dell'attività svolta.
