Con pronuncia emessa in data 26 settembre 2024, n. 1014, il Tribunale di Patti accoglieva la domanda proposta da un condomino volta ad accertare la responsabilità per custodia ex art. 2051 c.c. e/o responsabilità extracontrattuale ex art. 2043 c.c. nei confronti di un condomino, proprietario esclusivo di un terrazzo, ma a copertura dell'intero stabile e del Condominio, per il risarcimento dei danni rinvenienti da infiltrazioni.
Si costituivano i convenuti, contestando l'assunto dell'istante e chiedendo il rigetto della domanda formulato dallo stesso. Veniva disposta la consulenza tecnica per accertare le cause delle infiltrazioni e, una volta depositata la relazione peritale, il giudicante riteneva matura la causa per la decisione.
Concorso di responsabilità in caso di danni da infiltrazioni condominiali
Va evidenziato che, in tema di condominio negli edifici, qualora l'uso del lastrico solare (o della terrazza a livello) non sia comune a tutti i condomini, dei danni da infiltrazioni nell'appartamento sottostante rispondono sia il proprietario, o l'usuario esclusivo, quale custode del bene ai sensi dell'art. 2051 c.c., sia il condominio in forza degli obblighi inerenti l'adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni incombenti sull'amministratore ex art. 1130, comma 1, n. 4, c.c., nonché sull'assemblea dei condomini ex art. 1135, comma 1, n. 4, c.c., tenuta a provvedere alle opere di manutenzione straordinaria; il concorso di tali responsabilità va di norma risolto, salva la rigorosa prova contraria della specifica imputabilità soggettiva del danno, secondo i criteri di cui all'art. 1126 c.c., che pone le spese di riparazione o di ricostruzione per un terzo a carico del proprietario o dell'usuario esclusivo del lastrico (o della terrazza) e per i restanti due terzi a carico del condominio (Cass. civ. S.U. 10 maggio 2016, n. 9449).
Ne consegue la concorrente responsabilità del condominio, nel caso in cui l'amministratore ometta di attivare gli obblighi conservativi delle cose comuni su di lui gravanti ai sensi dell'art. 1130, primo comma, n. 4, cod. civ., ovvero nel caso in cui l'assemblea non adotti le determinazioni di sua competenza in materia di opere di manutenzione straordinaria, ai sensi dell'art. 1135, primo comma, n. 4, c.c. ratione temporis applicabili al caso di specie.
Salvo, dunque, i casi in cui risulti provato che il titolare del diritto di uso esclusivo del lastrico solare o della terrazza a livello sia responsabile dei danni provocati ad altre unità immobiliari presenti nell'edificio per effetto di una condotta che abbia essa stessa provocato, specificamente, l'infiltrazione e quindi il danno, deve ritenersi che le due responsabilità concorrano.
Definizione e caratteristiche del lastrico solare nel condominio
Il lastrico solare o terrazza a livello può essere definito come quella superficie piana che è posta alla parte superiore del condominio e svolge essenzialmente la funzione di copertura. Nel caso in cui sia circondata da ringhiere per consentire l'affaccio, questo prende il nome di terrazzo.
Tale bene, per la parte apparente, e quindi per la superficie, costituisce oggetto dell'uso esclusivo di chi abbia il relativo diritto; per altra parte, e segnatamente per la parte strutturale sottostante, costituisce cosa comune, in quanto contribuisce ad assicurare la copertura dell'edificio o di parte di esso. Risultano allora chiare le diverse posizioni del titolare dell'uso esclusivo e del : il primo è tenuto agli obblighi di custodia, ex art. 2051 c.c., in quanto si trova in rapporto diretto con il bene potenzialmente dannoso, ove non sia sottoposto alla necessaria manutenzione; il secondo è tenuto, ex artt. 1130, primo comma, n. 4, e 1135, primo comma, n. 4, c.c. a compiere gli atti conservativi e le opere di manutenzione straordinaria relativi alle parti comuni dell'edificio,
Riparto della concorrente responsabilità
La naturale interconnessione esistente tra la superficie del lastrico e della terrazza a livello, sulla quale si esercita la custodia del titolare del diritto di uso in via esclusiva, e la struttura immediatamente sottostante, che costituisce cosa comune - sulla quale la custodia non può esercitarsi nelle medesime forme ipotizzabili per la copertura esterna e in relazione alla quale è invece operante il dovere di controllo in capo all'amministratore del ai sensi del richiamato art. 1130, primo comma n. 4, c.c. - induce tuttavia ad individuare una regola di ripartizione della responsabilità mutuata dall'art. 1126 c.c. In assenza di prova della riconducibilità del danno a fatto esclusivo del titolare del diritto di uso esclusivo del lastrico solare o di una parte di questo, e tenuto conto che l'esecuzione di opere di riparazione o di ricostruzione - necessarie al fine di evitare il deterioramento del lastrico o della terrazza a livello e il conseguente danno da infiltrazioni - richiede la necessaria collaborazione del primo e del condominio, il criterio di riparto previsto per le spese di riparazione o ricostruzione dalla citata disposizione costituisce un parametro legale rappresentativo di una situazione di fatto, correlata all'uso e alla custodia della cosa nei termini in essa delineati, valevole anche ai fini della ripartizione del danno cagionato dalla cosa comune che, nella sua parte superficiale, sia in uso esclusivo ovvero sia di proprietà esclusiva, è comunque destinata a svolgere una funzione anche nell'interesse dell'intero edificio o della parte di questo ad essa sottostante.
Dunque, il concorso di tali responsabilità va di norma risolto, salva la rigorosa prova contraria della specifica imputabilità soggettiva del danno, secondo i criteri di cui all'art. 1126 c.c., che pone le spese di riparazione e di ricostruzione per un terzo a carico del proprietario o dell'usuario esclusivo del lastrico (o della terrazza) e per i restanti due terzi a carico del condominio (Cass. civ. sez. II, 3 ottobre 2023, n. 27846).
Onere della prova e nesso di causalità nei danni da custodia
Dalla fattispecie posto a vaglio del giudice adito, si desume il danneggiato-attore ha fornito l'onere di provare la sussistenza del nesso di causalità tra la cosa in custodia ed il verificarsi dell'evento dannoso, la circostanza che l'evento dannoso causativo del danno di cui chiede il ristoro ha trovato verificazione per lo sviluppo di un agente insito nella cosa, nonché l'effettivo potere di vigilanza e custodia da parte del preteso danneggiante sulla cosa medesima.
Sul punto, si precisa che, in tema di risarcimento del danno, è possibile assegnare alla consulenza tecnica d'ufficio ed alle correlate indagini peritali funzione "percipiente" quando essa, come nella specie, verta su elementi già allegati dalla parte, ma che soltanto un tecnico sia in grado di accertare per mezzo delle conoscenze e degli strumenti di cui dispone (Cass. civ., sez. VI, 3 luglio 2020, n. 13736).
Chi risponde dei danni causati dalla terrazza a livello?
Importanza della consulenza tecnica nella valutazione dei danni
Rafforzativo del convincimento del magistrato siciliano è la CTU espletata, che è stata dallo stesso ritenuta esaustiva, che ha evidenziato difetti riscontrati sono stati ricondotti alla vetustà e a difetti di costruzione del terrazzo dell'ultimo piano. I convenuti non hanno, invece, assolto all'onere della prova liberatoria a loro carico, non avendo provato, ma neppure dedotto, che il fatto sia attribuibile ad un fattore esterno, eccezionale o imprevedibile, idoneo a interrompere il nesso di causalità tra la cosa e l'evento lesivo.
Anche la circostanza in ordine alla riconducibilità dei danni a vizi di costruzione dell'edificio e della terrazza, non esimono il proprietario dall'obbligo di adottare ogni iniziativa e misura necessaria a rimediare ai vizi costruttivi (eventualmente potendo agire nei confronti del costruttore se ne ricorrono i presupposti ed i termini) per impedire che da tali difetti si producano pregiudizi per i terzi proprietari esclusivi dell'immobile collocato al piano inferiore.
