Il rapporto tra l'amministratore ed i condòmini è legato da un contratto di mandato ove il mandatario (l'amministratore) ha l'obbligo di presentare al mandante (i condòmini) il rendiconto del proprio operato.
La finalità del rendiconto è consentire al mandante di verificare la gestione del condominio, anche in funzione del diritto al compenso dell'amministratore.
Il compenso è, infatti, dovuto al mandatario in relazione all'attività svolta e, pertanto, deve essere giustificato attraverso la rendicontazione.
La giurisprudenza di legittimità ha più volte ribadito che in presenza di una contabilità irregolare, il diritto al compenso dell'amministratore non può ritenersi provato.
In cosa si sostanziano, allora, le irregolarità contabili lesive dei diritti dei condòmini?
La questione è stata affrontata dal Tribunale di Salerno con la sentenza n. 1520 del 6 aprile 2025 che, facendo applicazione dei suddetti principi giurisprudenziali, ha escluso il diritto al compenso di un amministratore di condominio per il periodo di espletamento del suo incarico.
La regolare tenuta della contabilità in funzione del diritto al compenso dell'amministratore. Fatto e decisione
Il precedente amministratore di un condominio agiva in giudizio al fine di ottenere il riconoscimento, nei confronti del Condominio, del compenso maturato a seguito dell'espletamento dell'incarico.
Si costituiva in giudizio in Condominio contestando la pretesa creditoria ed instando per il rigetto della domanda, dispiegando, altresì, domanda in via riconvenzionale di risarcimento dei danni conseguenti all'inadempimento da parte dell'attore delle obbligazioni su di esso gravanti, connesse al suo incarico gestorio.
La causa veniva istruita mediante CTU contabile dalla quale emergeva l'assenza di una contabilità regolare idonea a consentire la verifica delle entrate e delle spese della gestione.
In particolare, il CTU evidenziava diverse carenze nella redazione dei bilanci annuali - quali la mancata distinzione per natura delle singole voci di entrata e di spesa; l'omessa esposizione del riepilogo finanziario; l'omessa redazione delle relazione sintetica; l'omessa allegazione ai rendiconti del piano di riparto; l'omessa redazione ed approvazione dei bilanci preventivi; l'omessa predisposizione ed approvazione dei rendiconti per due annualità - tali da rendere gli stessi inidonei a fondare la prova del credito dell'attore.
Le inadempienze nell'espletamento dell'incarico avevano determinato l'emissione di decreto ingiuntivi in favore dei fornitori del Condominio con conseguente pregiudizio per quest'ultimo.
Alla luce delle risultanze della consulenza tecnica d'ufficio, il Tribunale ha rigettato la domanda principale di condanna del Condominio al pagamento del compenso all'attore nella sua qualità di precedente amministratore.
Accoglieva, invece, la richiesta risarcitoria avanzata in via riconvenzionale dal Condominio così come quantificata dal CTU.
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Implicazioni legali della contabilità condominiale trasparente per il compenso dell'amministratore
Nell'ipotesi di mandato oneroso, il diritto del mandatario al compenso ed al rimborso delle anticipazioni e spese sostenute è condizionato alla presentazione al mandante del rendiconto del proprio operato, che deve comprendere la specificazione dei dati contabili delle entrate, delle uscite e del saldo finale.
La trasparenza della contabilità è condizione essenziale ai fini del pagamento delle competenze dell'amministratore sicché, ad esempio, l'assenza di un registro della contabilità condominiale, con la consequenziale impossibilità di ricostruire entrate e uscite, impedisce di far valere le proprie ragioni in giudizio ai fini dell'accertamento dell'ammontare dei compensi.
In tal senso, la giurisprudenza ha precisato che " la contabilità presentata dall'amministratore del condominio, seppure non dev'essere redatta con forme rigorose, analoghe a quelle prescritte per i bilanci delle società, deve però essere idonea a rendere intellegibili ai condomini le voci di entrata e di uscita, con le relative quote di ripartizione, e cioè tale da fornire la prova, attraverso i corrispondenti documenti giustificativi dell'entità e causale degli esborsi fatti, e di tutti gli elementi di fatto che consentono di individuare e vagliare le modalità con cui l'incarico è stato eseguito, nonché di stabilire se l'operato di chi rende il conto sia uniformato a criteri di buona amministrazione" ( Cfr. Cass. n. 3892 del 14 febbraio 20217; Tribunale di Napoli Nord, sent. n.2599/2022).
Secondo la Corte, " in assenza di tale adempimento, il credito dell'amministratore non può ritenersi provato", dal momento che il diritto "al compenso ed al rimborso delle anticipazioni e spese sostenute è condizionato alla presentazione al mandante del rendiconto del proprio operato, che deve necessariamente comprendere la specificazione dei dati contabili delle entrate, delle uscite e del saldo finale".
Infatti, "solo la deliberazione dell'assemblea di condominio che procede all'approvazione del rendiconto consuntivo emesso dall'amministratore ha valore di riconoscimento di debito in relazione alle poste passive specificamente indicate (Cass. n. 10153/2011), così come dalla delibera dell'assemblea condominiale di approvazione del rendiconto devono risultare le somme anticipate dall'amministratore nell'interesse del condominio (Cass. n. 1286/1997) non potendo in caso contrario ritenersi provato il relativo credito".
L'assenza, come nella specie, di una contabilità regolare idonea a registrare cronologicamente le operazioni riguardanti l'ente condominiale e a consentire la verifica dei documenti giustificativi delle entrate ed uscite della gestione, comporta, dunque, l'impossibilità di provare il credito dell'amministratore relativo al suo mandato nonché denota un inadempimento delle obbligazioni gravanti sul predetto connesse al suo incarico gestorio con conseguente diritto per il Condominio al risarcimento dei danni.
