Con pronuncia emessa in data 5 dicembre 2024, n. 5961, il Tribunale di Palermo accoglieva parzialmente la domanda di accertamento della proprietà di un posto auto in piano scantinato preesistente in un condominio
Si costituiva il condominio il quale contestava la domanda attorea e spiegava plurime domande riconvenzionali e di avere acquistato per usucapione il contestato posto auto e, in subordine, di far dichiarare l'esistenza in suo favore del diritto reale di uso dello spazio adibito a parcheggio e, in ulteriore subordine, accertare l'acquisto per usucapione del predetto diritto d'uso del parcheggio.
I presupposti del possesso dei posti auto in condominio
Il Tribunale siciliano poneva inizialmente l'accento sulla spiegata domanda riconvenzionale del condominio-convenuto in ordine all'accertamento dell'acquisto per usucapionem del posto auto rivendicato dall'attore, rigettandola.
Per accertarsi di possesso utile all'usucapione deve emergere la manifestazione di un potere di fatto chiaramente atto ad escludere effettivamente e materialmente il formale proprietario del bene dall'utilizzo del bene stesso. Nel caso dei posti auto, in particolare, va escluso che il godimento, anche prolungato, di una porzione del medesimo, non delimitato da sbarramenti per la sosta dei propri veicoli, in assenza di visibili opere di perimetrazione e/o recinzione idonee ad impedirne l'uso al proprietario e, quindi, senza che tale uso risulti inconciliabile con la possibilità di godimento altrui, possa fondare un acquisto per usucapione nell'ambito di finitime proprietà di posti auto in ambito condominiale.
Ciò in quanto, il possesso non assumerebbe in ogni caso il carattere dell'esclusività, stante la promiscuità della zona confinaria tra i due posti auto, situazione che è di per sé incompatibile con l'esclusività del possesso quale requisito necessario per l'usucapione. (Trib. Firenze 31 gennaio 2023, n.278; Trib. Roma 17 gennaio 2017, n. 712).
Normativa sui posti auto in condominio: diritti e obblighi
Il magistrato palermitano affronta, in seconda battuta, la domanda attorea accogliendola, ma entro dei limiti della domanda riconvenzionale subordinata proposta dal covenuto-condominio per l'accertamento del diritto reale a uso parcheggio.
Perciò, non vi è dubbio che l'istante sia proprietario del posto auto contestato, in virtù di un valido titolo di acquisto ultraventennale proveniente da precedente proprietario, però si deve uniformare al diritto d'uso a parcheggio stabilito dalla legge in favore del condominio in virtù di quanto prescritto dall'art. 41 sexies l. n. 1150/1042.
Va sottolineato che con la c.d. Legge Ponte n. 765/1967, che ha introdotto l'art. 41 sexies della legge urbanistica 17.8.1942, n. 1150, ha prescritto che: "Nelle nuove costruzioni ed anche nelle aree di pertinenza delle stesse, debbano essere ricavati appositi spazi per parcheggio in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni venti metri cubi1 di costruzione". Soggette a tale disciplina sono, in particolare, le aree destinate a parcheggio realizzate tra il primo settembre del 1967 (entrata in vigore della modifica introdotta dalla Legge ponte) e il 16 dicembre 2005 (entrata in vigore della modifica introdotta dalla legge di semplificazione n. 246/2005).
Condominio: inderogabilità dell'area destinata a parcheggio
Vincoli e utilizzo degli spazi di parcheggio per i condomini
Secondo la Cassazione a Sezioni Unite gli spazi per parcheggio dovrebbero essere necessariamente utilizzati dai proprietari e/o utilizzatori delle unità immobiliari di cui fa parte l'edificio cui detti spazi accedono, e su di essi grava ex lege un vincolo inderogabile di destinazione a beneficio non di un interesse generico della collettività, ma di quello specifico ed esclusivo dei proprietari e/o degli utilizzatori anzidetti (Cass. civ. S.U. sentenze 17 docembre 1984, nn. 6600-6601e 6602).
Fondamentale è che la disciplina normativa in questione è da considerarsi una norma inderogabile operando non solo nei rapporti tra autorità competente in materia edilizia ed il costruttore o proprietario dell'edificio, ma incide anche nei rapporti di diritto privato inerenti i detti spazi, imponendo la permanente destinazione di essi all'uso esclusivo delle persone che stabilmente occupano l'edificio o ad esso abitualmente accedono.
Il che comporta che tale vincolo pubblicistico di destinazione non può subire deroga negli atti privati di disposizione degli stessi spazi, le cui clausole difformi sono perciò sostituite di diritto dalla norma imperativa (artt. 1419 e ss c.c.).
Ne consegue che le aree per parcheggio possano essere oggetto di separati atti e rapporti giuridici, dall'altro, non implica anche che, per effetto di questi, il vincolo debba cessare, quando il rapporto funzionale resti inalterato, perché la pertinenza, anche se gravata da diritto reale a favore di un terzo, continua ad assolvere alla propria funzione accessoria esclusivamente a favore del proprietario della cosa principale (Cass. civ. S.U. 18 luglio 1989, n. 3363).
Chiarito quanto innanzi, la fattispecie posta al vaglio del giudice siciliano rientra, ratio temporis, nella disciplina della c.d. "Legge Ponte" sulla sua originaria formulazione.
Infatti, la decisione presa dal Tribunale competente è condivisibile, e dalla produzione documentale delle parti, in particolare del convenuto, si evince, in particolare, la presenza della concessione edilizia e la dichiarazione di vincolo permanente delle aree e locali destinati a parcheggio resa dal costruttore dell'epoca, ed il successivo certificato di agibilità che connota l'uso del posto auto, comunque, vincolato alle dette aree parcheggio.
