La varietà delle tipologie costruttive è tale da non consentire di affermare aprioristicamente la configurabilità come condominio in senso proprio solamente negli edifici che si estendono in senso verticale.
Anche corpi di fabbrica adiacenti orizzontalmente (come, in particolare, le case a schiera) possono bene essere dotati di strutture portanti e di impianti essenziali comuni, come quelli che sono elencati nell'articolo 1117 del c.c., peraltro esemplificativamente e con la riserva che il contrario non risulti dal titolo.
Il condominio orizzontale, fattispecie di originaria creazione giurisprudenziale, è oggi chiaramente previsto dall'art. 1117-bis c.c. La norma (che è molto scarna) estende l'applicazione delle regole condominiali anche a quei complessivi edilizi che non si sviluppano in senso verticale.
Il condominio orizzontale sorge senza manifestazioni di volontà o altre esternazioni, nel momento in cui l'originario costruttore di un gruppo di caseggiati, vende a terzi la prima unità immobiliare suscettibile di utilizzazione autonoma e separata, perdendo, in quello stesso momento, la qualità di proprietario esclusivo delle pertinenze e delle cose e dei servizi comuni del complesso edilizio.
Questo principio vale anche per le villette a schiera.
Perché, tuttavia, ricorra un condominio tra edifici posti a schiera occorre riscontrare l'unitarietà delle strutture portanti e degli impianti essenziali indicati nel citato art. 1117 c.c., certo non potendo bastare la mera comunione del muro divisorio delle diverse porzioni immobiliari affiancate; in altre parole tale comunione del detto muro di per sé non può valere a costituire la condominialità fra le due unità abitative (Trib. Perugia 10 giugno 2021).
Così qualora più edifici contigui, seppur autonomi (cioè, divisi verticalmente), abbiano o diano luogo a beni o servizi destinati permanentemente ed oggettivamente all'uso e al godimento di tutti, sono applicabili, a tali beni e servizi comuni, le norme sul condominio, e, in particolare, quelle previste dall'art. 1117 c.c. (Trib. Milano 14 giugno 1993).
Tale conclusione è indiscutibile se dallo stato dei luoghi emerge che vi è uno sviluppo orizzontale con unitarietà tra i vari scomparti sia in altezza che nella copertura del tetto: in tal caso infatti siamo in presenza di un condominio orizzontale che non coinvolge solo i muri di confine, ma, più nel suo complesso, le caratteristiche fondanti della globalità dell'edificio nel suo complesso, inteso, per molteplici fini, nella sua unicità.
Ciò, in particolare, si riscontra per quanto concerne il decoro architettonico, che, secondo gli art. 1102 e 1120 c.c., attiene indiscutibilmente alle competenze assembleari.
Da considerare poi lo scavo dove poggiano le fondazioni; infatti se il blocco edilizio è frutto di un unico scavo con fondazioni uniche, si rafforza ancora di più la tesi di valutare come comuni a tutti i muri esterni (Trib. Modena 16 febbraio 2018 n. 280).
Accesso al sismabonus per villette a schiera e interventi strutturali
Se il complesso edilizio è un unico edificio, composto da tre unità abitative di tre diversi proprietari, che si configura come un "condominio strutturale" è possibile accedere ai benefici fiscali previsti dagli articoli 119 e 121 del decreto legge n. 34 del 19 maggio 2020 (Decreto Rilancio), con particolare riferimento agli interventi di riduzione del rischio sismico definiti dagli articoli 1-bis a 1-septies dell'articolo 16 del decreto legge n. 63 del 2013 (sismabonus) potenziati al 110%; tale conclusione è pacifica se non è possibile per i singoli proprietari intervenire sulle strutture della propria parte, senza che qualsiasi intervento strutturale abbia un qualche effetto, anche potenzialmente negativo, sulla statica del complesso edilizio definita dalle norme tecniche di costruzione di cui al Decreto ministeriale del 17 gennaio 2018.
Naturalmente le opere per il miglioramento sismico dell'intera struttura richiedono una regolare delibera.
In ogni caso deve essere asseverata dai professionisti incaricati l'efficacia dell'intervento realizzato sull'intera unità strutturale composta dalle villette a schiera e dalle relative pertinenze degli stessi, al fine della riduzione del rischio sismico.
Condominio orizzontale e muri perimetrali esterni
Superbonus e tetto delle villette a schiera
Come ha chiarito la Suprema Corte costituisce condominio quell'un'unica costruzione, autorizzata sulla base di una sola licenza edilizia, che attraverso il tramezzamento verticale ha dato vita a due case d'abitazione, che hanno in indissolubile comunione, oltre alle fondamenta, i muri portanti, la parete divisoria ed il tetto (Cass. civ., sez. II, 29/12/2016, n. 27360).
È vero però che nel caso di villette a schiera bisogna sempre verificare se i tetti rappresentano un unicum strutturale o se vi sono tante superfici di copertura a se stanti, quante sono le unità immobiliari che coprono.
Se la copertura a falde è unica per tutto il corpo di fabbrica è possibile anche parlare di Superbonus per gli interventi di coibentazione del tetto.
Ciò implica, in particolare, che l'intervento di isolamento termico riguardi almeno il 25% della superficie disperdente lorda dell'edificio.
In particolare è necessario che il predetto requisito dell'incidenza superiore al 25% della superficie disperdente lorda, sia raggiunto con la coibentazione delle superfici che, nella situazione ante intervento, delimitano il volume riscaldato verso l'esterno, vani freddi o terreno.
Ai fini del computo della superficie disperdente lorda, quindi, non va conteggiata la superficie del tetto qualora il sottotetto non sia riscaldato.
Villetta a schiera, superbonus e facciate
