Con sentenza emessa in data 29 marzo 2025, n. 890, la Corte di Appello di Milano rigettava il gravame proposto su quattro motivi di censura da parte degli appellanti, avverso pronuncia emessa dal Tribunale di primo grado, avente ad oggetto la domanda risarcitoria per danni da custodia, ex art. 2051 c.c., per i danni strutturali occorsi a due cantine di proprietà allagate per la rottura di una tubazione condominiale.

Con il giudizio di prime cure, il giudice milanese aveva rigettato le domande poste dagli attori inerenti la responsabilità per i danni provocati a seguito dell'allagamento a causa della rottura della tubazione di acqua corrente che serviva il fabbricato condominiale; tale la rottura della tubazione idrica causava la fuoriuscita di acqua che terminava la corsa nel piano interrato, dove erano collocate due cantine delle parti attrici.

Sullo stato dei luoghi Intervenivano i Vigili del Fuoco che rilevavano danni strutturali alle cantine ed i beni personali ivi depositati di proprietà dell'associazione culturale, in particolare materiale scenico e scenografico per spettacoli teatrali.

Il giudice di primo grado disponeva CTU tecnica e da tale elaborato peritale era emerso che: "la rottura del collegamento (o raccordo) della tubazione del Comparto "Condominio…………… con la tubazione condominiale della palazzina C. Tale raccordo si trova subito dentro l'ingresso alla palazzina C, sotto la scala del cantinato, e pertanto la rottura dello stesso aveva causato l'allagamento del piano cantinato per diversi centimetri d'acqua, delle due cantine delle attrici e il bagnamento del relativo contenuto".

Se ne deduceva che la rottura della tubazione che aveva causato allagamento era avvenuta nel punto di raccordo causato tra le tubazioni del comparto condominio convenuto e le tubazioni condominiali del singolo condominio Palazzina C; se deduceva la non imputabilità dei danni in capo al Supercondominio-convenuto, con rigetto della domanda.

Avverso tale pronuncia, veniva proposto l'appello e gli appellanti chiedevano la riforma in toto della pronuncia di primo grado e l'accoglimento della domanda risarcitoria formulata.

Si costituiva il Supercondominio il quale chiedeva il rigetto del gravame, la conferma della pronuncia di prime cure, nonché formulava appello incidentale in ordine alla condanna delle spese del doppio grado di giudizio in capo agli appellanti, vista la compensazione nel giudizio di primo grado.

Presunzione di condominialità nel supercondominio

Nella disamina della pronuncia della Corte territoriale emerge un principio che qui va evidenziato ovvero che, dalle risultanze tecniche, la fuoriuscita dell'acqua avveniva nel punto di raccordo tra la tubazione del condominio e quella della palazzina C e che tale raccordo si trova nella palazzina C. Tale dato oggettivo non era contrastato dalla difesa delle parti appellanti.

Dunque, convivendo quanto deciso dal giudice di prime cure, va sottolineato che nel caso di pluralità di edifici, costituiti in distinti condomini, ma compresi in una più ampia organizzazione condominiale (c.d. "supercondominio" ), trovano applicazione le norme sul condominio negli edifici e non già quelle sulla comunione in generale, con la conseguenza che si applica la presunzione legale di comunione di talune parti, stabilita dall'art. 1117 c.c., purché si tratti di beni oggettivamente e stabilmente destinati all'uso od al godimento di tutti gli edifici, come nel caso degli impianti di acqua sino al punto in cui è possibile stabilire a quale degli edifici la conduttura si riferisca, per poi considerare cessata la comunione dal punto in cui le diramazioni siano inequivocamente destinate a ciascun edificio (in tale senso Cass. civ. sez. II, 4 febbraio 2021, n. 2623; Cass. civ. sez. II, 9 giugno 2010, n. 13883).

Presenza di un unico contatore: irrilevanza

Nella disamina dei motivi di gravame, Corte territoriale rimarca che la presenza di un unico contatore dell'acqua non costituisce elemento neppure indiziario della riconducibilità del danno al supercondominio, trattandosi di piani assolutamente differenti, su cui nulla puntualizzano le parti appellanti rispetto all'ubicazione del sopra detto raccordo.

Imputazione delle spese dell'intervento idraulico: conseguenze

La Corte osservava, altresì, come irrilevanti fossero le osservazioni delle appellanti nella parte in cui le stesse ritengono necessario verificare il verbale di approvazione del consuntivo del fabbricato C; e ciò, secondo la prospettazione della difesa appellante, per controllare che il costo dell'intervento idraulico sia stato addebitato proprio al fabbricato C. A tale riguardo è sufficiente rilevare, in via gradata che, in primo luogo, le stesse appellanti ben potevano procurarsi detto verbale in quanto proprietarie o comunque con richiesta tramite legale.

Polizza fabbricati condominio: inapplicabilità

Precisava la Corte del gravame che la presenza di un'unica polizza assicurativa non vale ad escludere la ripartizione di responsabilità, alla luce di quanto riscontrato dal CTU e non contestato in modo efficace dalle parti appellanti.

Dalla polizza versata in atti e prodotta dalle parti attrici, non si ricava assolutamente una qualche ripartizione di costi e di massimali in relazione a ciascuna palazzina, dovendosi rilevare che non sono state neppure prodotte le condizioni generali della polizza, ma solo il frontespizio con i dati generali del condominio assicurato, il costo della polizza ed il massimale.

In effetti, solo alla luce di una specifica previsione contrattuale sarebbe stato possibile addebitare la responsabilità al supercondominio; e ciò anche se è opportuno evidenziare che una tale clausola è davvero anomala da ipotizzare in quanto dovrebbe comportare un'esclusione di responsabilità di ciascuna palazzina, tale da rendere priva di rilievo giuridico la distinzione tra supercondominio e singoli edifici componenti dello stesso.

Accoglimento dell'appello incidentale

La Corte di appello reputava meritevole di accoglimento il motivo, in quanto, in forza del principio di causazione che, unitamente a quello di soccombenza, regola il riparto delle spese di lite e il rimborso delle spese processuali sostenute dal terzo chiamato in garanzia dal convenuto deve essere posto a carico dell'attore qualora la chiamata in causa si sia resa necessaria in relazione alle tesi sostenute dall'attore stesso e queste siano risultate infondate, a nulla rilevando che l'attore non abbia proposto nei confronti del terzo alcuna domanda; il rimborso rimane, invece, a carico della parte che ha chiamato o fatto chiamare in causa il terzo qualora l'iniziativa del chiamante, rivelatasi manifestamente infondata o palesemente arbitraria, concreti un esercizio abusivo del diritto di difesa" (Cass. civ., sez. III, 3 dicembre 2019, n. 31889).

Quando scatta la presunzione di condominialità del sottotetto?

Riflessioni conclusive in ordine alla pronuncia della Corte d'appello lombarda

La Corte territoriale gravame ha giustamente rigettato il gravame alla luce della mancanza di qualsivoglia supporto probatorio inerente il giudizio di prime cure, la cui pronuncia è stata ritenuta assolutamente legittima, confermando un principio consolidato della c.d. "presunzione di condominialità nel supercondominio" secondo cui la previsione di condominialità si applica non soltanto nell'ambito dello edificio ma quando si tratti di edifici limitrofi ed autonomi, purché insistenti su un'area appartenente al proprietario (o ai proprietari) di uno solo degli immobili e delle parti comuni (Cass. civ. sez. II, 23 febbraio 2023, n. 5643).

In altri termini, è applicabile al supercondominio la presunzione legale di condominialità, stabilita dall'art. 1117 c.c., per i beni oggettivamente e stabilmente destinati all'uso o al godimento di tutti gli edifici.