La pertinenza ed il suo regime
Alla luce dell'art. 817 c.c., si può qualificare come pertinenza quel bene che è da intendersi accessorio e funzionale in modo durevole ad altro bene, definito come bene principale.
La funzionalità della pertinenza può essere in termini di utilità o di ornamento di quest'ultimo.
Proprio in ragione di questa "dipendenza", si è soliti dire che "l'accessorio segue il principale".
Detto in termini giuridici sulla scorta dell'art. 818 c.c., si ha l'automatica estensione degli effetti degli atti e dei rapporti giuridici relativi alla cosa principale anche alla cosa accessoria, cioè alla pertinenza.
Ad esempio: la compravendita dell'alloggio sito all'ultimo piano del palazzo condominiale vede in capo al compratore l'acquisto anche della pertinenza sottotetto, quando questa ha mero valore di camera d'aria, di protezione di questo alloggio dal caldo, dal freddo e dall'umidità.
Questo è in ragione del vincolo pertinenziale che caratterizza il legame sottotetto-alloggio.
Se dovesse sorgere controversia tra il condominio e il nuovo condomino in merito alla proprietà del sottotetto, il nuovo condomino deve dare prova che non vale il regime di condominialità stante la funzione dell'accessorio: questo, per dimensioni, struttura e così via, può qualificarsi meramente come camera d'aria e non può in alcun modo valere come vano autonomo.
Di per sé, poi, ai sensi dell'art. 818 comma 2, c.c., la pertinenza può essere oggetto di specifici autonomi atti di disposizione: in questo caso si spezza il vincolo pertinenziale, perdendo la pertinenza la qualifica di bene accessorio. Vale di per sé, quale bene individuale.
Quanto detto è in termini di massima.
Di recente è stato affrontato dalla Suprema Corte del 8 ottobre 2021, n. 27363, il caso di un terrazzo in condominio, se qualificabile come bene autonomo o pertinenziale.
Il regime giuridico delle pertinenze condominiali
Planimetria e visura catastale: cosa sono e come richiederle
La fattispecie di cui alla Cass. 8 ottobre 2021, n. 27363, terrazzo in condominio
Un soggetto cita in giudizio gli altri condomini quali comproprietari di un alloggio sito nel medesimo palazzo per far accertare la natura condominiale del terrazzo posto a livello dell'alloggio di proprietà di questi ultimi, nonché dei due attigui locali, bucataio - stenditoio e cassoni, domandando la riduzione in pristino dei predetti beni e il diritto dei condomini di accedervi liberamente, oltre al risarcimento del danno da liquidarsi in separato giudizio.
Si costituiva in giudizio uno dei due comproprietari contestando integralmente le affermazioni dell'attore, chiedendo in via riconvenzionale l'accertamento della natura pertinenziale dei beni oggetto di causa rispetto al proprio appartamento, o comunque la loro intervenuta usucapione, nonché la condanna dell'attore al rimborso delle spese per la manutenzione e la bonifica dei beni predetti.
Con separato atto di costituiva anche l'altro comproprietario, aderendo alle domande del suo contitolare.
Il giudice di primo grado qualifica il terrazzo come bene condominiale con accoglimento delle conseguenti domande formulate dall'attore.
Questa decisione viene confermata in secondo grado, dalla corte di appello.
Si giunge quindi in Cassazione, con la formulazione del ricorso da parte di uno dei due comproprietari.
I principi affermati dal Supremo Collegio
La presunzione di condominialità
La presunzione di condominialità, che sussiste per i beni indicati dall'art. 1117 c.c. a titolo esemplificativo, tra cui anche i lastrici solari, si ha quando un bene è suscettibile di essere destinato ad uso collettivo, e non della sua effettiva destinazione a tale scopo.
Anche senza l'uso effettivo collettivo, la semplice possibilità del bene di assolvere ad uno scopo comune è tale da far scattare la presunzione in oggetto.
Ne consegue che la parte avversa ha l'onere della prova contraria, dovendo vincere questa presunzione.
Ed infatti, qualora non intervenga una volontà derogatoria degli interessati sul regime di appartenenza, i beni e i servizi elencati dall'art. 1117 cod. civ., in virtù della relazione di accessorietà o di collegamento strumentale con le singole unità immobiliari, sono attribuiti ex lege in proprietà comune per effetto dell'acquisto della proprietà dei piani o porzioni di piano (Cass. n. 13279 del 16/07/2004).
Non basta, quindi, che la proprietà individuale risulti dal titolo di acquisto della parte che si rivendica proprietaria esclusiva del terrazzo, come è avvenuto nel caso di specie, ma occorre che essa risulti dagli atti di acquisto degli altri condomini o dal regolamento condominiale che essi abbiano espressamente accettato in occasione del loro acquisto. In difetto di questa prova, vale la condominialità dettata dall'art. 1117 c.c.
Il caso di specie è diverso dall'esempio sopra riportato perché per il terrazzo in esame la qualifica della destinazione non aveva valore determinante.
Presunzione di condominialità del sottoscala. Alcune precisazioni.
La planimetria allegata al contratto
Senza entrare nel merito delle altre doglianze, la Suprema Corte richiama suoi precedenti sulla cui base si afferma che nei contratti in cui è richiesta la forma scritta ad substantiam, l'oggetto del contratto deve essere determinato o determinabile sulla base degli elementi risultanti dal contratto stesso, non potendo farsi ricorso ad elementi estranei ad esso.
Ne consegue che se le parti di una compravendita immobiliare hanno fatto riferimento per individuare il bene ad una planimetria allegata all'atto, è necessario che essa non solo sia sottoscritta dai contraenti, ma anche espressamente indicata nel contratto come parte integrante del contenuto dello stesso (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 21352 del 09/10/2014, Rv. 632609; conf. Cass. Sez. 2, Sentenza n. 5028 del 05/03/2007, Rv. 596773; in termini, cfr. anche Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 1626 del 24/01/2020, Rv. 656846 e Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 26351 del 19/11/2020, Rv. 659683, secondo le quali, quando in un contratto preliminare di compravendita immobiliare il bene sia individuato mediante rinvio ad una planimetria ad esso allegata, la stessa deve necessariamente essere prodotta in giudizio).
Nel caso di specie, non viene specificata dalla ricorrente che vi sia alcuna allegazione di planimetria al contratto né come documento a sé né come sua parte, peraltro dovendo essere sottoscritta dalle parti stipulanti.
Nel titolo di acquisto della comproprietaria che ha formulato il ricorso in Cassazione, l'immobile è descritto come un appartamento composto da una camera, cucina e bagno, senza alcun riferimento al terrazzo o altro.
Con ciò viene data conferma alle decisioni di cui ai precedenti gradi.
