Un'opinione dottrinale distingue i beni condominiali da quelli che, pur collocati all'interno di un contesto condiviso, non si qualificano automaticamente come parte comune agli effetti dell'art. 1117 c.c. Secondo questa visione, beni come piscine, campi da calcetto, da tennis o aree verdi non sono automaticamente qualificati come beni condominiali, poiché la loro condominialità non è intrinseca. Tali beni, per loro natura, non sarebbero necessari all'esistenza o all'uso delle unità abitative.
In altre parole, gli edifici e gli appartamenti continuerebbero a svolgere le loro funzioni principali anche in assenza di queste strutture.
Per la stessa opinione, sebbene una piscina o un campo da tennis possa accrescere il valore economico delle proprietà individuali e renderle più attraenti, ciò non crea automaticamente un nesso giuridico di condominialità.
Questi beni possono essere oggetto di godimento separato, quindi non necessariamente destinati a servire le unità abitative, bensì a rappresentare un beneficio accessorio per chi ne ha accesso. La stessa logica si dovrebbe applicare a contesti più ampi come i supercondomini, in cui beni come piscine o campi sportivi possono essere condivisi tra più edifici. Anche in questo caso, non verrebbe ad instaurarsi automaticamente un vincolo di condominialità.
Tuttavia è stato affermato che, a differenza di quanto avviene nei condomini tradizionali, dove l'individuazione delle parti comuni segue i criteri dell'accessorietà rispetto alle unità abitative, in contesti turistici la loro presenza è spesso essenziale per la destinazione d'uso dell'intero stabile.
La decisione del Tribunale di Udine (14 maggio 2019, n. 19983) sottolinea proprio questo punto: in un residence turistico, le infrastrutture come piscine e impianti sportivi non sono semplici servizi aggiuntivi, ma rappresentano spesso l'elemento determinante per la scelta di acquisto da parte dei singoli proprietari.
Infatti, chi compra un'unità in un simile contesto non valuta soltanto la qualità dell'appartamento, ma anche i servizi accessori che ne aumentano il valore economico e ne definiscono la fruibilità.
Fatte queste considerazioni, si deve rilevare che, indipendentemente dalle opinioni precedentemente espresse, per determinare l'obbligo del condomino di contribuire alle spese di gestione della piscina situata nel complesso immobiliare, è necessario dimostrare che essa appartenga effettivamente alla proprietà comune.
Ciò può essere verificato attraverso l'esame dei titoli di acquisto e delle eventuali convenzioni. Tale principio è stato recente affermato dalla Cassazione (si veda l'ordinanza n. 10361 del 19 aprile 2025).
Controversia sulla piscina condominiale e pronunce giuridiche
Un condomino decide di impugnare una delibera assembleare relativa alla riparazione e ristrutturazione della piscina condominiale. La contestazione si basa su due aspetti principali: da un lato, la presunta mancanza di contitolarità della piscina, dall'altro un vizio procedurale legato alla omessa comunicazione dell'avviso di convocazione dell'assemblea.
Si è costituito in giudizio il condominio invocando la previsione dell'art. 7, n. 4, del regolamento condominiale a sostegno della natura condominiale del bene, con conseguente onere a carico di tutti i condomini della partecipazione alle spese per la sua conservazione, godimento e innovazione e concludendo per il rigetto della domanda. Il Tribunale ha dato torto all'attore, condannando l'attore al pagamento, in favore del condomino convenuto, delle spese processuali. Il soccombente si è rivolto alla Corte di Appello. Quest'ultima ha confermato integralmente la sentenza gravata.
I giudici di secondo grado hanno condiviso le conclusioni ed il percorso logico-giuridico del Tribunale nel riconoscere la natura condominiale della piscina, in quanto individuata come tale nel regolamento condominiale e ritenuta bene privo di una sua autonomia e quindi pertinenza della proprietà condominiale, con conseguente ripartizione, anche nei confronti dell'appellante, delle spese di manutenzione e godimento della stessa. L'attore ha deciso di ricorrere in cassazione.
La Suprema Corte ha evidenziato che il ricorrente ha basato la sua impugnazione della delibera relativa alla ripartizione delle spese per la manutenzione della piscina sulla convinzione di non essere comproprietario del bene. Secondo la Cassazione però correttamente la sentenza impugnata, una volta riscontrata l'avvenuta trascrizione del regolamento di condominio, con l'indicazione della piscina tra i beni comuni, ha rigettato la censura del ricorrente, e cioè il rifiuto di concorre alle spese, ravvisando in capo al medesimo la qualità di comproprietario.
Piscina condominiale: criteri di inclusione tra i beni comuni
Bisogna considerare che anche se un bene, come una piscina, non è espressamente menzionato tra le parti comuni nell'art. 1117 c.c., ciò non esclude automaticamente la sua condominialità.
La norma, infatti, non fornisce un elenco tassativo, ma solo esemplificativo, lasciando spazio alla possibilità che altri beni possano essere considerati comuni.
Se i documenti di acquisto o il regolamento condominiale indicano la piscina come un bene comune, essa deve essere gestita e mantenuta da tutti i condomini. In altre parole la natura condominiale non può essere messa in discussione se, per inequivoca volontà del proprietario originario, tale struttura è stata inclusa tra i beni condominiali (App. Roma 15 febbraio 2021 n. 1149).
Anche in assenza di un esplicito richiamo negli atti, un bene può essere considerato comune se è destinato al servizio dell'intero condominio, e non solo di alcuni proprietari.
Al contrario non rientra tra le parti comuni condominiali una piscina risultata edificata su un lotto di terreno di proprietà individuale.
In tal caso è illegittima la ripartizione delle spese di manutenzione e gestione della piscina posta a carico dei condomini in sede di consuntivo e preventivo (Trib. Termini Imerese 8 gennaio 2019).
