La notifica al Condominio deve eseguirsi presso lo studio dell'amministratore e soltanto nei luoghi in cui lo stesso ha il domicilio o vi sono persone abilitate alla ricezione degli atti.
Quindi si può notificare al condominio anche in luogo diverso purché sia atto a qualificarsi come "ufficio dell'amministratore".
Considerando che il condominio è dato dalla collettività dei condomini, da intendersi quale ente di gestione sfornito di personalità giuridica, è chiaro che esso si manifesta al mondo esterno per mezzo del suo mandatario, che lo rappresenta sia sul piano sostanziale, sia su quello processuale.
La notifica degli atti volti al complesso condominiale non può essere al medesimo condominio in via generica, di per sé non avente un reale riconoscimento di forza giuridica, ma solo quando questi ha un luogo ad hoc, deputato anche alla ricezione atti.
Questo principio è stato recentemente affermato dal Tribunale di Roma con la decisione del 17 maggio 2023, n. 3528, qui in commento.
Fatto e diritto
Il caso è stato di recente affrontato
Con atto di citazione il Condominio propone appello contro l'ordinanza emessa ex art. 702 bis c.c. dal Tribunale sulla cui base il medesimo era stato condannato alla restituzione in favore del sig. X di somme da questi versate ma non dovute perché domandate in contrasto al contenuto dell'art. 63, comma 4, disp. att. c.c. Si ricorda che questa norma sancisce la solidarietà dell'acquirente di un immobile ubicato in un Condominio per il versamento dei contributi condominiali limitatamente a quelli nell'anno in corso al momento dell'acquisto e nell'anno precedente.
L'unico motivo su cui il condominio fonda l'appello è la mancata notifica dell'ordinanza (eseguita ex art. 140 c.p.c.) con cui era stata fissata l'udienza di comparizione delle parti, né presso la propria casella postale, né presso l'ufficio dell'amministratore. Questi, in ragione di ciò, sarebbe rimasto contumace in detta procedura.
Il sig. X, nella sua costituzione in giudizio, osserva ed evidenzia di aver regolarmente notificato l'atto introduttivo di primo grado all'amministratore del Condominio, unitamente al pedissequo provvedimento di fissazione dell'udienza, sia presso il suo ufficio, sia presso lo stesso Condominio avente locali di portineria destinati al servizio della cosa comune. Pertanto chiede il rigetto del gravame.
Il Tribunale respinge l'appello del condominio, rilevando che emerge dagli atti di causa che la notifica è stata eseguita al Condominio secondo il disposto dell'art. 137 ss. c.p.c., considerando altresì la correttezza della medesima sotto il profilo della notifica postale ex LL. n. 890/82 e n. 53/94.
Ed infatti il ricorso di primo grado e il pedissequo decreto di fissazione di udienza sono stati notificati, a mezzo del servizio postale, sia al Condominio, in persona dell'amministratore, presso il suo ufficio, sia presso il medesimo edificio condominiale, munito di locali di portineria destinati al servizio della cosa comune.
In merito a queste due tipologie di notificazioni, il Giudice osserva quanto segue.
La notificazione all'amministratore presso il suo ufficio, poiché il medesimo è risultato temporaneamente assente, come attestato dal postino, è avvenuta nel rispetto dell'art. 8 l. 890/82, per mezzo del deposito del plico presso l'ufficio postale, a cui ha fatto seguito la spedizione a mezzo raccomandata della comunicazione di avvenuto deposito, nonché mediante l'immissione dell'avviso in cassetta.
Il plico, che non è poi stato ritirato dal destinatario, è stato restituito al mittente dopo l'avvenuta compiuta giacenza: la notificazione deve ritenersi perfezionata una volta decorso il termine di 10 giorni dall'invio della raccomandata contenente la comunicazione di avvenuto deposito.
Ciò vale anche se l'amministratore, come nel caso di specie, ha due uffici ubicati in luoghi diversi, quando la notifica ha interessato uno dei due luoghi.
Notifica al condòmino irreperibile, come funziona
La seconda notifica eseguita sempre a nome dell'Amministratore del Condominio presso i locali di quest'ultimo, avente la portineria, risulta che il plico è stato affidato alle mani del portiere dello stabile, che ha validamente sottoscritto la cartolina di ricevimento, cui ha fatto seguito la spedizione, da parte dell'addetto al recapito, della raccomandata prevista dall'art. 7 l. 890/82: anche questa notifica pertanto deve considerarsi integralmente valida.
Il giudice, per corroborare le sue osservazioni, richiama il consolidato orientamento della Suprema Corte secondo cui "la notifica di un atto indirizzato al condominio, qualora non avvenga nelle mani dell'amministratore, può essere validamente fatta nello stabile condominiale soltanto qualora in esso si trovino locali destinati allo svolgimento ed alla gestione delle cose e dei servizi comuni (come ad esempio la portineria), idonei, come tali, a configurare un "ufficio" dell'amministratore, dovendo, in mancanza, essere eseguita presso il domicilio privato di quest'ultimo" (Cass. n. 11303/2007; nello stesso senso, vedi anche Cass. n. 2999/2010).
La casella postale istituita dal privato a questi fini non ha rilevanza: per quanto concerne la notifica di atti giudiziari per mezzo del servizio postale, la scelta del destinatario di avvalersi per il ricevimento della posta del servizio di casella postale non vale per le modalità di notifica degli atti da parte dei terzi, non implicando alcuna deroga alla disciplina generale posta dalla legge n. 890 del 1982 che, all'art. 7, prevede, come regola generale, la consegna del piego a mani proprie del destinatario e, in mancanza, che questi sia avvisato con le modalità previste dall'art. 8 (v. Corte costituzionale n. 346 del 1998).
Quindi la dotazione di una casella postale non può assumere rilievo nei confronti dei terzi, i quali hanno diritto di confidare nell'avvenuta notifica, sempre che siano eseguite le normali operazioni di recapito postale previste dalla legge.
Considerazioni conclusive
Tutti gli atti giuridici rivolti al Condominio devono essere notificati presso il domicilio dell'amministratore. Poiché esso è sfornito di personalità giuridica e non ha neanche una autonomia patrimoniale perfetta, il punto di riferimento sia in ambito sostanziale che in ambito processuale è attraverso l'amministratore presso il domicilio dello stesso. Si vedano a conferma le norme di cui agli artt. 46 c.c. e 145 c.p.c.
In ragione di ciò, la notifica indirizzata al Condominio deve eseguirsi con la consegna 'a mani proprie' all'amministratore p.t. dell'ente oppure in appositi locali condominiali. Occorre precisare che questi ultimi devono qualificarsi come locali adibiti specificamente all'attività commerciale in modo tale da poter essere intesi ex art. 139 c.p.c. come 'ufficio' dell'amministratore" (Trib. Roma, 28 aprile 2022, n. 6425; Cass. sent. n. 27352/2016 e n. 11303/2007).
Secondo la Suprema Corte è valida la notifica al portiere qualificatosi come "addetto al ritiro" (Cass. sent. n. 27352/2016 e n. 11303/2007.).
In mancanza, la notifica deve essere eseguita solo presso il domicilio privato dell'amministratore (Cass. sent. n. 11303/2007; n. 27352/2016; n. 25900/2016).
Infine si evidenzia che si discute sulla validità della notifica via pec all'amministratore di condominio. I dubbi sorgono dal fatto che questi, diversamente dagli altri liberi professionisti, non è tenuto a munirsi di pec. Inoltre la relativa PEC non è inserita nei pubblici registri laddove si tratti di attività esercitata in forma individuale; requisito, invece, essenziale per la validità della notifica degli atti giudiziari a mezzo Posta Elettronica Certificata da parte degli avvocati.
Il Tribunale di Tivoli con la sentenza n 942 del 13 giugno 2022 ha affrontato il tema rilevando l'inesistenza della notifica della citazione eseguita via PEC all'amministratore di condominio se l'indirizzo non è ricompreso nei registri pubblici.
Da ultimo, come sopra detto, non può valere la notifica alla casella postale del condominio.
