Il supercondominio è un'aggregazione di condomini che cooperano per la gestione di beni comuni oltre quelli interni a ciascun edificio. Tale "condominio complesso" unifica entro una più ampia organizzazione condominiale una pluralità di edifici, costituiti o meno in distinti condomini, legati tra loro dall'esistenza di talune cose, impianti e servizi comuni, in rapporto di accessorietà con i fabbricati.
Al pari del condominio negli edifici, regolato dagli artt. 1117 e segg. c.c., anche il cd. supercondominio viene in essere ipso iure et facto, se il titolo non dispone altrimenti, senza bisogno di apposite manifestazioni di volontà o altre esternazioni e tanto meno di approvazioni assembleari: in altre parole è sufficiente che singoli edifici, costituiti in altrettanti condomini, abbiano in comune talune cose, impianti e servizi legati, attraverso la relazione di accessorio e principale, con gli edifici medesimi e per ciò appartenenti, pro quota, ai proprietari delle singole unità immobiliari comprese nei diversi fabbricati. Tuttavia, è possibile derogare a questa regola se esiste un titolo derogatorio.
Questa deroga deve essere espressa in modo chiaro e inequivocabile, altrimenti si presume che quei beni siano comuni a tutti i condomini: in tal caso in ragione dell'art. 1117 bis c.c. le disposizioni in materia di condominio, tra cui quella appena richiamata, si applicano nei limiti della compatibilità al supercondominio.
Bisogna considerare però che un supercondominio che comprende più di sessanta condomini rappresenta una struttura complessa e richiede una gestione particolarmente organizzata per garantire il corretto funzionamento delle parti comuni e la tutela degli interessi di tutti i partecipanti.
Ogni singolo condominio che fa parte del supercondominio deve nominare un proprio rappresentante che agisce in nome e per conto del condominio di appartenenza nelle assemblee del supercondominio.
A tale proposto il Tribunale di Napoli si è recentemente occupato di una vicenda che ha messo in evidenza l'importanza della distinzione tra le diverse figure rappresentative all'interno del supercondominio (sentenza n. 2881 del 21 marzo 2025).
Impugnazione della delibera per nomina del rappresentante nel supercondominio
La vicenda è iniziata quando una condomina ha deciso di impugnare una delibera assembleare relativa alla nomina del rappresentante del suo condominio per il consiglio del supercondominio. La decisione, adottata in assemblea il 26 giugno 2023, è stata contestata dalla condomina per il mancato raggiungimento del quorum deliberativo richiesto dalla legge per una decisione di questo tipo. In particolare, la condomina ha sostenuto che la nomina avrebbe dovuto ottenere una maggioranza qualificata, composta dalla maggioranza degli intervenuti all'assemblea e da almeno i due terzi del valore dell'edificio.
Nel caso specifico, il quorum necessario era pari a 667 millesimi, ma la delibera è stata approvata con soli 631 millesimi favorevoli.
Per questo motivo, la condomina ha sostenuto che la delibera era illegittima e ne ha richiesto l'annullamento.
A parere dell'attrice l'assemblea ha violato due articoli del codice civile: l'art. 67 delle disposizioni per l'attuazione, che regola la nomina del rappresentante nei supercondomini, e l'art. 1136, che definisce le maggioranze necessarie per l'approvazione delle delibere assembleari.
Il condominio, nella sua difesa, ha chiesto il rigetto dell'opposizione presentata dalla condomina, sostenendo che quest'ultima avrebbe erroneamente interpretato la delibera impugnata.
In particolare, il condominio ha chiarito che il punto 3 della delibera non riguardava la nomina del rappresentante per l'assemblea del supercondominio, bensì la nomina del rappresentante per il consiglio del supercondominio; di conseguenza il convenuto ha evidenziato un difetto di interesse ad agire da parte della condomina opponente.
Del resto il rappresentante del singolo condominio con funzioni rappresentative per l'assemblea del supercondominio (ai sensi dell'art. 67 disp. att. c.c.) è stato nominato successivamente con un'altra delibera, approvata il 28 settembre 2023. L'ordine del giorno di tale assemblea era stato comunicato alla condomina sin dal 15 settembre 2023, e l'esito della delibera era stato notificato alla sua difesa già il 29 settembre 2023. Il Tribunale ha dato ragione al condominio, mettendo in rilievo che la figura nominata nella delibera impugnata non corrispondeva a quella prevista dall'articolo 67 disp. att. c.c., il quale richiede un quorum deliberativo più elevato.
Questa conclusione, a parere del giudicante, è confermata dal dato letterale del punto 3, in cui è stato indicato il rappresentante per il consiglio del supercondominio (e non il rappresentante per l'assemblea ex art. 67 disp att. c.c.) sia la circostanza (a riscontro) che solo nella successiva delibera è stato nominato anche il rappresentante del condomino per l'assemblea del supercondominio.
Supercondominio, le nomine vanno formalizzate
Differenze tra rappresentante del consiglio e dell'assemblea nel supercondominio
Il Legislatore ha cercato di semplificare il funzionamento delle assemblee del supercondominio, rendendole più snelle ed efficienti, soprattutto in situazioni complesse come quelle dei supercondomini con un alto numero di partecipanti.
L'articolo 67 disp. att. c.c., comma 3 stabilisce che, nei casi previsti dall'articolo 1117-bis (cioè quando vi sono parti comuni condivise tra più condomini e i partecipanti sono complessivamente più di sessanta), ogni singolo condominio deve eleggere il proprio rappresentante per l'assemblea del supercondominio.
Questa elezione deve avvenire con una maggioranza qualificata, come prevista dall'articolo 1136 c.c., quinto comma.
Il rappresentante eletto ha il compito di partecipare all'assemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni tra i condomini e per la nomina dell'amministratore.
Questa figura deve essere distinta da quella del rappresentante del consiglio del supercondominio, con requisiti di eleggibilità e funzioni diverse rispetto al rappresentante dei condomini per l'assemblea.
Il consiglio del condominio rappresenta una figura meramente consultiva e di supporto (solo eventuale non obbligatoria) che nata dalla prassi applicativa ha poi trovato una sua codificazione nell'art. 1130 bis comma 2, introdotto dalla L. 11 dicembre 2012, n. 220, che "consente all'assemblea di nominare, oltre all'amministratore, un consiglio di condominio composto da almeno tre condomini negli edifici di almeno dodici unità immobiliari". Tale disposizione è pienamente applicabile anche al condominio complesso.
