Le tabelle esprimono in millesimi il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare affinché sia possibile calcolare la partecipazione alle spese e il "peso" all'interno dell'assemblea di ogni condomino. In effetti, esse non costituiscono un obbligo, tant'è che l'art. 1123 c.c., dettando i criteri legali di ripartizione degli oneri, non menziona i millesimi ma solo il valore delle proprietà di ciascun condomino.
Spesso le tabelle sono redatte unilateralmente dal costruttore dell'edificio e, successivamente, recepite all'interno dei singoli rogiti, cosicché esse, divenendo parte integrante del negozio giuridico, assumono natura convenzionale. In questo specifico contesto si pone il tema della modifica delle tabelle millesimali contrattuali.
In sostanza, si tratta di capire se le tabelle originate dalla volontà del costruttore - oppure frutto dell'accordo unanime tra condòmini - possano essere successivamente rettificate o revisionate a maggioranza, secondo lo schema predisposto dall'art. 69 disp. att. c.c., oppure se occorra nuovamente una manifestazione di volontà uguale e contraria, cioè una nuova convenzione. Approfondiamo l'argomento.
Come si approvano le tabelle millesimali?
L'approvazione delle tabelle contenenti il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare espresso in millesimi è valida se deliberata con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio.
Tale orientamento, sebbene non espresso dalla normativa, è oramai consolidato all'interno della giurisprudenza sin dalla nota sentenza resa a Sezioni Unite (9 agosto 2010, n. 18477) con cui la Suprema Corte, abbandonando il criterio dell'unanimità, ha detto le linee guida tutt'ora valide.
A parere del Supremo Consesso, l'approvazione delle tabelle non accerta il diritto di proprietà né in genere incide sui diritti ma si limita a descrivere il valore dell'unità immobiliare rispetto all'intero condominio.
Dunque, se la delibera applica i criteri di legge, l'approvazione consiste in una presa d'atto della corretta relativa traduzione in frazioni millesimali dei rapporti tra le varie unità immobiliari.
Pertanto, la deliberazione che approva le tabelle non è la fonte delle obbligazioni dei condòmini, che resta la legge, ma solo una traduzione in millesimi di previsioni normative.
I quorum deliberativi si desumono da quelli necessari per l'approvazione del regolamento atteso che, secondo espressa previsione normativa (art. 68 disp. att. c.c.), le tabelle sono allegate ad esso.
Da questo orientamento - indiscusso anche nella giurisprudenza di legittimità successiva (ex multis, Cass., 30 gennaio 2023, n. 2712; Cass., 10 marzo 2020, n. 6735) - deriva che l'unanimità occorre soltanto nelle ipotesi in cui con l'approvazione delle tabelle si voglia derogare ai criteri legali di ripartizione delle spese dettati dall'art. 1123 c.c.
In sintesi, è richiesta l'unanimità solo se le tabelle non rispettano il principio della partecipazione secondo millesimi.
Modifica tabelle contrattuali: unanimità o maggioranza?
Come ricordato, spesso i condòmini "ereditano" le tabelle millesimali redatte dal costruttore dell'edificio, le quali vengono allegate all'atto di acquisto.
Queste tabelle, così come quelle approvate all'unanimità da tutti i proprietari, assumono natura convenzionale allorquando derogano ai criteri legali di ripartizione delle spese sanciti dall'art. 1123 c.c.
Tanto ricordato, è lecito chiedersi come possano essere modificate tabelle di questo tipo, e cioè se per esse valgano le ordinarie regole di cui all'art. 69 disp. att. c.c. - che prevedono la maggioranza nel caso in cui siano frutto di un errore oppure occorra procedere a revisione a seguito di un significativo mutamento dell'edificio - oppure se sia necessaria nuovamente una manifestazione di volontà unanime.
Secondo la prevalente giurisprudenza di merito (App. Lecce, 10 novembre 2023, n. 926; App. Bari, 3 aprile 2023, n. 549), anche il regolamento contrattuale può essere modificato a maggioranza, qualora ricorrano le condizioni che giustificano la rettifica o la revisione ai sensi dell'art. 69 disp. att. c.c.
L'unanimità - come più volte ricordato - è richiesta solo qualora si intenda derogare ai criteri legali di ripartizione delle spese; pertanto, se la modifica non intacca tali principi, la revisione è legittima anche a maggioranza.
La conclusione è conforme alla tesi giurisprudenziale per cui la natura convenzionale - delle tabelle così come del regolamento - spetta solamente a quelle condizioni che effettivamente rappresentano un'eccezione ai principi di legge.
Secondo le Sezioni Unite del 2010 (sopra citate), non va riconosciuto valore contrattuale alle tabelle solo perché allegate ad un regolamento di origine convenzionale, ma deve risultare l'intenzione di derogare alle norme di legge.
Ciò significa che, anche qualora fossero redatte dall'originario proprietario e successivamente recepite negli atti di acquisto, le tabelle che si limitano a rispecchiare i valori proporzionali delle singole unità immobiliari senza stabilire alcuna deroga all'art. 1123 c.c. non avrebbero natura contrattuale, potendo pertanto essere modificate a maggioranza al ricorrere delle condizioni di cui all'art. 69 disp. att. c.c.
Tanto precisato, il problema si pone ora con riferimento all'eventuale rettifica o revisione delle tabelle strictu sensu contrattuali, cioè a quelle che applicano criteri diversi da quelli dell'art. 1123 c.c.
Sul punto non c'è unanimità di vedute.
In effetti, sebbene l'ultimo comma dell'art. 69 disp att. c.c. - statuendo che «Le norme di cui al presente articolo si applicano per la rettifica o la revisione delle tabelle per la ripartizione delle spese redatte in applicazione dei criteri legali o convenzionali» - lasci intendere che le modifiche a maggioranza siano possibili anche nel caso di tabelle contrattuali derogatorie, la giurisprudenza è ondivaga.
Secondo una sentenza di merito (Trib. Cagliari, n. 410/2016), la legge avrebbe espressamente consentito che anche il regolamento di carattere contrattuale possa essere rettificato per errore o modificato per sopravvenuti mutamenti dello stato dei luoghi con le maggioranze qualificate di cui all'art. 1136, comma secondo, c.c. ovvero, in sede giudiziale, anche nell'interesse di uno solo condomino che ponga tali presupposti a fondamento della domanda.
Secondo una più risalente pronuncia di legittimità (Cass., n. 7300/2010), invece, qualora i condòmini abbiano in modo espresso dichiarato di accettare che le loro quote vengano determinate in modo difforme da quanto previsto nell'art. 1118 c.c. e nell'art. 68 disp. att. c.c., dando vita alla «diversa convenzione» di cui all'art. 1123 c.c., non sarebbe possibile la revisione a maggioranza di cui all'art. 69 disp. att. c.c.; al contrario, se i condòmini non intendano in alcun modo modificare la portata dei loro rispettivi diritti ed obblighi di partecipazione ma mirino più semplicemente a determinare quantitativamente tale portata - quindi, nel caso di approvazione di tabelle millesimali redatte secondo i criteri legali di ripartizione - sarebbe possibile la revisione o rettifica a norma dell'art. 69 disp. att. c.c.
Lo scrivente ritiene di aderire a tale ultima tesi: l'unanimità è indispensabile solo se la modifica incide sui criteri derogatori inizialmente accettati dalla compagine.
Come si possono modificare le tabelle millesimali?
La modifica delle tabelle millesimali contrattuali: conclusioni
Alla luce della ricostruzione giurisprudenziale e normativa sinora effettuata, è possibile concludere la nostra indagine affermando che la modifica delle tabelle millesimali contrattuali è validamente deliberata:
- a maggioranza, qualora la rettifica o la modifica ex art. 69 disp. att. c.c. incida su criteri di determinazione della partecipazione alle spese conformi a quelli legali di cui all'art. 1123 c.c.;
- all'unanimità, qualora la rettifica o la modifica impatti su criteri di determinazione della partecipazione alle spese derogatori rispetto a quelli codicistici.
Esiste tuttavia orientamento giurisprudenziale contrario che, sfruttando l'addentellato normativo di cui all'ultimo comma dell'art. 69 disp. att. c.c., riterrebbe valida la rettifica o revisione a maggioranza anche dei criteri diversi da quelli legali.
