Il Tribunale di Firenze, con la sentenza n. 3107 del 7 ottobre 2024, ha affermato che non spetta alcuna provvigione al mediatore se l'immobile viene successivamente acquistato a condizioni maggiormente favorevoli grazie all'intervento di una nuova agenzia.
Nello specifico, il giudice toscano ha escluso il diritto alla provvigione dopo aver preso atto della condotta del mediatore che, di fatto, ha ostacolato la conclusione dell'affare non favorendo la trattativa volta ad abbassare il prezzo di vendita. Analizziamo più nel dettaglio la vicenda.
Provvigione del mediatore e responsabilità nella conclusione dell'affare
L'attore, regolarmente iscritto presso il Ruolo degli Agenti di Affari di Mediazione della Camera di Commercio, conveniva in giudizio l'acquirente di un immobile ritenendo che l'affare si fosse concluso grazie alla propria attività di mediazione.
Rappresentava di aver messo in contatto compratore e venditore e che, sebbene il rogito fosse stato stipulato solamente un anno dopo il suo intervento, avesse ugualmente maturato il diritto alla provvigione, atteso il disposto di cui all'art. 1755 c.c., a tenore del quale «Il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti, se l'affare è concluso per effetto del suo intervento».
Si costituiva in giudizio la parte convenuta, eccependo che l'affare si era concluso grazie all'intervento di una successiva agenzia, la quale era stata decisiva ai fini della stipula del rogito definitivo; in particolare, il nuovo mediatore aveva permesso all'acquirente di spuntare un prezzo più vantaggioso.
Il Tribunale di Firenze, con la sentenza in commento, ha respinto la domanda attorea.
Ai sensi dell'art. 1755 c.c., il diritto del mediatore alla provvigione sorge tutte le volte in cui la conclusione dell'affare sia in rapporto causale con l'attività intermediatrice.
Al fine del riconoscimento del diritto alla provvigione, l'affare deve ritenersi concluso quando, tra le parti poste in relazione dal mediatore medesimo, si sia costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna di esse ad agire per l'esecuzione specifica del negozio o, in alternativa, per il risarcimento del danno.
Ne consegue che tale diritto può sorgere anche a seguito della conclusione di un'opzione (Cass., 21 luglio 2004, n. 13590) oppure di un contratto preliminare (Cass., 9 agosto 2022, n. 24486; Cass., 14 luglio 2004, n. 13067).
Tanto premesso, secondo il Tribunale di Firenze a seguito dell'istruttoria è pacificamente emerso che il mediatore, dopo aver messo in contatto le parti, non abbia poi effettivamente contribuito alla conclusione dell'affare; nello specifico, l'attore si sarebbe rifiutato di aiutare il convenuto nell'ottenere un prezzo inferiore a quello proposto dal venditore.
Tale condotta ostativa avrebbe indotto il convenuto a rivolgersi a un'altra agenzia che, effettivamente, permettendo una revisione del prezzo di vendita al ribasso, consentiva di concludere la compravendita con rogito notarile.
A parere del giudice toscano, dunque, è illegittima la richiesta di provvigione del mediatore il quale, pur avendo messo in contatto le parti, non aveva permesso la conclusione dell'affare, favorita invece - solo un anno più tardi - dall'intervento di un'altra agenzia.
Provvigione del mediatore: considerazioni conclusive
Il Tribunale di Firenze, nella sentenza in commento, sembra aver fatto buon governo dei principi espressi dalla giurisprudenza di legittimità.
Secondo la Suprema Corte (2 febbraio 2023, n. 3165), al fine del sorgere del diritto alla provvigione è necessario che tra l'intervento del mediatore e la conclusione dell'affare vi sia un nesso di causalità adeguata, senza che l'aver messo le parti in relazione tra loro sia di per sé sufficiente a conferire all'intervento il carattere dell'adeguatezza e senza che l'intervento di un secondo mediatore sia in sé idoneo a recidere il nesso di causalità tra l'operato del primo mediatore e la conclusione dell'affare.
Tale precedente si attaglia perfettamente al caso sottoposto al Tribunale di Firenze: non è sufficiente aver messo in relazione due parti se l'accordo viene raggiunto grazie all'intervento di un altro soggetto, la cui mediazione è essenziale per la conclusione dell'affare.
Nel caso di specie, il convenuto aveva manifestato sin da subito all'attore come la revisione del prezzo fosse condizione indispensabile per la buona riuscita della compravendita; non essendo stata soddisfatta tale richiesta - accontentata poi dalla nuova agenzia - è venuto meno anche il diritto alla provvigione.
