Bonus facciate e condominio: le istruzioni per un corretto utilizzo

Dal 1° gennaio 2020 tutti i condomini che eseguono interventi finalizzati alla manutenzione e al miglioramento delle facciate esterne di edifici condominiali, potranno usufruire di una importante detrazione fiscale pari al 90% delle spese sostenute.

Bonus facciate: analisi degli emendamenti. Ecco come potrebbe cambiare l'agevolazione fiscale

Soggetti beneficiari

Hanno diritto alla detrazione prevista per il bonus facciate:

• il proprietario o il nudo proprietario;
• il titolare di un diritto reale di godimento (usufruttuario, titolare del diritto di uso o di abitazione);
• l'inquilino;
• il comodatario;
• i soci di cooperative divise e indivise;
• i soci delle società semplici;
• gli imprenditori individuali, con esclusivo riferimento agli immobili che non rientrano tra quelli strumentali.

Interventi agevolabili

La nuova agevolazione riguardagli interventi di pulitura e tinteggiatura delle facciate esterne degli edifici esistenti, con esclusivo riferimento alle strutture opache, ai balconi e agli ornamenti e fregi, ubicati nelle zone A e B ai sensi del D.M., 2 aprile 1968, n. 1444.

I lavori sulla facciata, che influiscono sulla conduzione termica dell'edificio o che interessano oltre il 10% dell'intonaco della superficie disperdente, per essere ammessi al beneficio fiscale, devono essere conformi alle indicazioni fornite dal:

• decreto dello Sviluppo economico 2015 (D.M. 26 giugno 2015) in ordine alla modalità di applicazione delle metodologie di calcolo delle prestazioni energetiche unitamente ai requisiti minimi degli edifici e
• dalla Tabella 2 dell'Allegato B al D.M. 11 marzo 2008 in merito di valori di trasmittanza termica.

Il controllo in ordine al rispetto dei precisi requisiti previsti dai citati decreti compete all'ENEA, secondo specifiche procedure previste in materia di efficienza energetica (art. 14, commi 3 bis e 3 ter, D.L. n. 63/2013).

Interventi non agevolabili

Secondo quanto previsto dalla Manovra 2020, il bonus facciate è riconosciuto esclusivamente in relazione alle spese sostenute per gli interventi sulle strutture opache della facciata, su balconi o su ornamenti e fregi.

Sulla base di tale precisa previsione e in attesa di ulteriori ed eventuali chiarimenti da parte dell'Agenzia delle Entrate, sembrerebbero escluse dall'agevolazione fiscale le opere che non riguardano specificamente e direttamente tali tassativi interventi sulle facciate.

In particolare, si ritengono non agevolabili:

• i lavori di manutenzione e sostituzione degli infissi, degli impianti di scarico delle acque piovane;
• gli interventi di manutenzione di impianti di illuminazione o di altri cavi presenti come quelli di telefonia o televisivi;
• le spese di progettazione o altre prestazioni professionali connesse alle opere eseguite.

Specifica ubicazione degli edifici

La Manovra 2020 limita il beneficio del bonus facciate agli interventi edilizi di sola pulitura o tinteggiatura esterna delle facciate eseguiti su edifici ubicati nelle zone A o B, come definite dal D.M. 2 aprile 1968, n. 1444.

In particolare, ai sensi del citato decreto, sono considerate:

• zona A: "le parti del territorio interessate da agglomerati urbani che rivestano carattere storico, artistico e di particolare pregio ambientale o da porzioni di essi, comprese le aree circostanti, che possono considerarsi parte integrante, per tali caratteristiche, degli agglomerati stessi";
• zona B: "le parti del territorio totalmente o parzialmente edificate, diverse dalle zone A): si considerano parzialmente edificate le zone in cui la superficie coperta degli edifici esistenti non sia inferiore al 12,5% (un ottavo) della superficie fondiaria della zona e nelle quali la densità territoriale sia superiore ad 1,5 mc/mq".

Ripartizione della detrazione e limiti di spesa

La Legge di Bilancio 2020 stabilisce che la detrazione pari al 90% dei costi per il restauro o ripristino delle facciate è ripartita in dieci quote annuali di pari importo, a partire dal periodo di imposta nel quale la spesa è sostenuta.

Il contribuente/condomino può dunque detrarre dall'imposta lorda (IRPEF o IRES) la singola quota del costo sostenuto nella dichiarazione dei redditi o nel Modello 730.

Diversamente da altre detrazioni fiscali, previste dalla stessa Manovra 2020, in relazione al bonus facciate non è stato previsto alcun limite massimo di spesa.

Adempimenti

Il comma 223 dell'art. 1, Legge di Bilancio 2020, disciplina gli obblighi a cui sono tenuti i contribuenti per usufruire della detrazione fiscale, rinviando alle disposizioni del regolamento di cui al decreto del Ministro delle finanze 18 febbraio 1998, n. 41.

Nello specifico, ai fini del riconoscimento del diritto di detrazione dall'imposta lorda, il versamento delle spese sostenute per i lavori di ristrutturazione della facciata deve essere effettuato a mezzo di bonifico bancario dal quale risulti:

• la causale del versamento;
• il codice fiscale del beneficiario della detrazione;
• il numero di partita IVA ovvero il codice fiscale del soggetto a favore del quale il bonifico è effettuato