Un condominio citava in giudizio i responsabili dell'edificazione del fabbricato per non aver eseguito i lavori così come pattuiti, derivandone così un grave danno per l'intera compagine. Per la precisione, dalla mancata realizzazione di alcune opere era derivata l'impossibilità di ottenere il certificato di prevenzione incendi e quello di abitabilità.
Il Tribunale di Trani, con la sentenza n. 2083 del 19 ottobre 2018, ha affrontato la questione stabilendo un importante principio: la mancata realizzazione delle uscite di sicurezza non integra grave difetto costruttivo ex art. 1169 c.c. Approfondiamo meglio il caso affrontato dal giudice pugliese.
Responsabilità dei costruttori per opere non conformi nel condominio
Un condominio citava in giudizio i responsabili dei lavori di edificazione del fabbricato. Secondo la compagine, non sarebbero state realizzate tutte le opere inizialmente pattuite e, in special modo, quelle per le quali era stata ottenuta concessione edilizia in variante, con la quale si prevedeva, tra l'altro, "l'ampliamento del piano cantinato per predisposizione di uscita di sicurezza e scala antincendio", nonché la suddivisione dell'intera superficie a box auto e cantinola.
A detta del condominio, la mancata realizzazione di queste opere (ovvero, la loro realizzazione in difformità) avrebbe costituito un grave danno, privando l'edificio non solo del certificato prevenzione incendi, ma anche del certificato di abitabilità.
Per la compagine, i difetti lamentati integrano i gravi vizi previsti dall'art. 1669 c.c., in quanto pregiudicherebbero gravemente la funzione cui i beni sono destinati e ne limiterebbero grandemente la possibilità di godimento.
Chiedeva pertanto di accertarsi la sussistenza dei vizi e difetti indicati e di condannarsi i convenuti all'eliminazione degli stessi e a provvedere al completamento delle pratiche al fine di ottenere i suddetti certificati, con condanna al risarcimento di tutti i danni.
La natura della responsabilità per difetti di cose immobili
Il Tribunale di Trani, con la sentenza in commento, accoglie parzialmente la domanda attorea, facendo le seguenti precisazioni.
Innanzitutto, secondo il giudice i profili di inesatta esecuzione del contratto di appalto integrano nel contempo illeciti extracontrattuali imputabili al direttore dei lavori, che in effetti è chiamato a utilizzare le proprie competenze tecniche per assicurare il risultato che il committente si ripromette di conseguire, accertandosi della conformità della progressiva realizzazione dell'opera al progetto, al capitolato e alle regole della tecnica.
In questo senso la giurisprudenza maggioritaria, secondo cui «L'ipotesi di responsabilità regolata dall'art. 1669 cod. civ. in tema di rovina e difetti di immobili ha natura extracontrattuale e conseguentemente nella stessa possono incorrere, a titolo di concorso con l'appaltatore che abbia costruito un fabbricato minato da gravi difetti di costruzione, tutti quei soggetti che, prestando a vario titolo la loro opera nella realizzazione dell'opera, abbiano contribuito, per colpa professionale (segnatamente il progettista e/o il direttore dei lavori), alla determinazione dell'evento dannoso, costituito dall'insorgenza dei vizi in questione» (Cass., seconda sezione civile, sentenza n. 17874 del 23 luglio 2013).
L'esercizio dell'azione ex art. 1669 c.c. in condominio
Il Tribunale di Trani precisa altresì come l'amministratore condominiale non sia legittimato ad agire per il risarcimento dei danni dell'immobile di proprietà esclusiva del singolo condomino, in forza del principio giurisprudenziale di legittimità (ex multis, Cass., sent. n. 5613/96), fondato sull'interpretazione estensiva dell'art. 1130 c.c., n. 4 (prevedente il potere - dovere di compiere atti conservativi a tutela delle parti comuni dell'edificio), secondo cui l'amministratore del condominio è legittimato a promuovere l'azione di cui all'art. 1669 c.c., a tutela indifferenziata dell'edificio nella sua unitarietà, in un contesto nel quale i pregiudizi derivano da vizi afferenti alle parti comuni dell'immobile, ancorché interessanti di riflesso anche quelle costituenti proprietà esclusiva di condòmini, ed a chiederne la relativa rimozione, eliminandone radicalmente le comuni cause o condannando il costruttore alle relative spese.
Tale legittimazione non può tuttavia estendersi anche alla proposizione, senza alcun mandato rappresentativo da parte dei singoli condòmini, delle azioni risarcitorie, in forma specifica o per equivalente pecuniario, relative ai danni subiti dai singoli nei rispettivi immobili di proprietà esclusiva interessati, trattandosi di diritti di credito ben distinti e individuabili, la cui tutela compete esclusivamente ai rispettivi interessati.
Mancata realizzazione uscite di sicurezza: che vizio è?
Secondo il Tribunale di Trani, alcuni dei danni lamentati dal condominio (come, ad esempio, quelli relativi al muro di cemento armato oppure alla mancata realizzazione delle ulteriori uscite di sicurezza) non integrano i gravi difetti costruttivi previsti dall'art. 1669 c.c., ravvisabili al contrario quando il godimento dell'edificio sia compromesso in misura apprezzabile.
In questo senso la giurisprudenza prevalente: «In tema di appalto, i gravi difetti di costruzione che danno luogo alla garanzia prevista dall'art. 1669 cod. civ. non si identificano necessariamente con vizi influenti sulla staticità dell'edificio, ma possono consistere in qualsiasi alterazione che, pur riguardando soltanto una parte condominiale, incida sulla struttura e funzionalità globale dell'edificio, menomandone il godimento in misura apprezzabile, come nell'ipotesi di infiltrazione d'acqua e umidità nelle murature del vano scala, causata dalla non corretta tecnica di montaggio dei pannelli di copertura» (Cass., seconda sezione civile, sentenza n. 84 del 3 gennaio 2013).
Resta ferma, tuttavia, la loro risarcibilità agli effetti dell'art. 2043 c.c., ugualmente riconoscibile dal giudice, atteso che «la previsione dell'art. 1669 cod. civ. concreta un'ipotesi di responsabilità extracontrattuale, con carattere di specialità rispetto al disposto dell'art. 2043 cod. civ., fermo restando che - trattandosi di una norma non di favore, diretta a limitare la responsabilità del costruttore, bensì finalizzata ad assicurare una più efficace tutela del committente, dei suoi aventi causa e dei terzi in generale - ove non ricorrano in concreto le condizioni per la sua applicazione (come nel caso di danno manifestatosi e prodottosi oltre il decennio dal compimento dell'opera) può farsi luogo all'applicazione dell'art. 2043 cod. civ., senza che, tuttavia, operi il regime speciale di presunzione della responsabilità del costruttore contemplato dall'art. 1669 cod. civ., atteso che spetta a chi agisce in giudizio l'onere di provare tutti gli elementi richiesti dall'art. 2043 cod. civ., compresa la colpa del costruttore» (Cass., sezioni unite, sentenza n. 2284 del 3 febbraio 2014).
Vanno quindi condannati per responsabilità extracontrattuale sia il direttore dei lavori che l'ingegnere, con obbligo per costoro di pagare i danni al condominio.
