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La limitazione del diritto all'uso dell'ascensore da parte di un condomino è possibile?

La Corte di Appello di Brescia ha posto attenzione al diritto di ogni condominio a fruire dell'uso dell'ascensore
Avv. Nicola Frivoli Avv. Nicola Frivoli 

Con sentenza emessa in data 6 maggio 2022 n. 551, la Corte di Appello di Brescia, dichiara la nullità di due delibere, con riconoscimento in capo ad un condomino del servizio di ascensore fino all'ultimo piano, ove sono ubicate le unità di proprietà dello stesso.

Un condomino, con ricorso, ex art. 1137 c.c. rivolto al Tribunale di Bergamo, impugnava due deliberazioni, considerate affette da nullità, afferenti la decisione presa dal condominio in merito alla messa in opera dell'ascensore nel vano scala condominiale.

Il ricorrente eccepiva che l'ascensore, in virtù dell'approvazione del progetto, avrebbe raggiunto tutti i piani, tranne quello ove erano allocati i due appartamenti di sua proprietà.

Perciò, le opere erano comunque state eseguite ed installata l'ascensore, ledendo il diritto del condomino al servizio dell'ascensore, vale a dire l'ascensore non raggiungeva l'ultimo piano.

Si costituiva il Condominio, il quale eccepiva, in via preliminare, la decadenza dall'impugnazione delle delibere, ritenendo le delibere annullabili (art. 1137 c.c.), perciò non impugnate nel termine dei 30 giorni, e non da considerarsi nulle; nel merito, ha osservato il resistente che non era stato leso alcun diritto al ricorrente-condomino, atteso che l'uso dell'ascensore non esisteva in precedenza e non era stato limitato l'uso delle cose comuni.

Esaurita la fase istruttoria, il giudice di merito accoglieva le domande del ricorrente, e dichiarava le delibere illegittime ed invalide per nullità, con vittoria di spese, con sentenza n. 29.3.2011, n. 807. Avverso la predetta sentenza di prime cure, il Condominio proponeva tempestivamente il gravame, eccependo la carenza di legittimazione attiva del condomino e chiedeva 1a riforma della pronuncia impugnata.

L'appellato si costituiva innanzi alla Corte d'Appello di Brescia, eccependo, in via preliminare la nullità della procura del Condominio e nel merito l'assoluta infondatezza dei motivi di appello. La Corte d'Appello di Brescia, con sentenza n. 116/2015, rigettava l'eccezione di nullità formulata dall'appellato condominio, nel merito accoglieva l'appello, ritenendo errata la decisione del giudice di prime cure secondo cui avrebbe costituito motivo di nullità delle delibere il fatto che le stesse avevano negato al condomino-appellato l'esercizio del diritto a godere dell'installazione dell'ascensore e di giovarsi del beneficio economico derivante dal correlato e conseguente incremento di valore dell'unità immobiliari interessate, ponendo l'accento sulla distinzione tra delibere nulle e annullabili.

In sostanza, Corte territoriale aveva escluso che le delibere contestate avessero inciso, comprimendoli, i diritti individuali del ricorrente, privandolo del diritto a godere e usufruire dell'ascensore.

Avverso la sentenza della Corte d'Appello, l'appellato-condomino proponeva ricorso in Cassazione per ottenere l'annullamento della pronuncia sulla scorta di cinque motivi:

  1. violazione degli artt. 75, 100, 156, 182, 324, 345 c.p.c., 46 II, e 58 della l. n. 69/2009, 1129, 1130, 1131, 1135, 1137, per la ritenuta successiva ratifica dell'operato dell'amministratore, nonostante la eccezione di inammissibilità della costituzione del condominio in primo grado e di inammissibilità della impugnativa di appello per assenza della valida procura alle liti;
  2. violazione degli artt. 1136, 1137, 1362 e ss, 2697, 2727 c.c., 66 disp. att. c.c., 115 e 116 c.p.c. per la pretesa decadenza dalla impugnazione delle delibere;
  3. violazione degli artt. 1102, 1117, 1120, 1135 e ss c.c., 100, 115, 116 c.p.c. sulla ritenuta insussistenza del diritto di godere dell'ascensore;
  4. violazione degli artt. 2 e 3, l. n. 13/1989 e successive modifiche, in relazione agli artt. 2, 32, 42 Cost. 889 e ss, 1120 cc in tema di abbattimento di barriere architettoniche;
  5. violazione degli artt. 100, 115, 116 c.p.c. 2697 c.c. per omesso esame della documentazione indicata.

Con sentenza n. 21909, depositata in cancelleria il 30 agosto 2019, la Sezione II Civile della Corte di Cassazione ha accolto il proposto ricorso così statuendo: "La Corte rigetta il primo motivo di ricorso, accoglie il secondo ed il terzo, dichiara assorbiti i restanti, cassa la sentenza e rinvia alla Corte d'Appello di Brescia, altra sezione anche per le spese".

Il condomino ha riassunto la causa innanzi alla Corte d'Appello di Brescia, chiedendo accertarsi e dichiararsi il diritto al servizio dell'ascensore al piano delle unità immobiliari di sua proprietà e correlativamente di accertarsi e dichiararsi la nullità delle impugnate delibere assembleari, si è costituito il Condominio chiedendo rigettarsi le pretese avverse e riproponendo le eccezioni già in precedenza sollevate.

Delibere invalide: annullabilità e nullità.

Prima della disamina della pronuncia della Corte territoriale, va precisato che il codice civile non distingue tra delibere inesistenti, nulle, annullabili, irregolari, inefficaci ed invalide, tali espressioni sono state, infatti, create dalla dottrina e dalla giurisprudenza.

In particolare la giurisprudenza ha accentrato la sua attenzione sulla distinzione tra le delibere nulle ed annullabili, distinzione estremamente rilevante sotto il profilo pratico.

Spartiacque per la distinzione tra le delibere nulle ed annullabili, in tema di condominio degli edifici è stata la pronuncia della Suprema Corte, S.U., 07 marzo 2005 n.4806, la quale confermando la sentenza della Corte di Appello di Roma del 29 aprile 2000, ha tracciato le linee guida per il distinguo, secondo cui, debbono qualificarsi:

  • Delibere nulle quelle emesse dall'assemblea condominiale prive degli elementi essenziali, quelle con oggetto impossibile o illecito (contrarie all'ordine pubblico, alla morale o al buon costume) o che non rientrano nella competenza dell'assemblea, quelle che incidono su diritti individuali dei condomini, sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini.
  • Delibere annullabili quelle emesse dall'organo deliberativo contenenti vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea, quelle adottate con maggioranze inferiori a quelle prescritte dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali, in violazione delle prescrizioni legali, convenzionali e regolamentari, attinenti al procedimento della convocazione o di informazione dell'assemblea, nonché quelle che violano norme richiedenti qualificate maggioranze in relazione all'oggetto.

Infatti, la giurisprudenza di legittimità ha posto in essere una linea di demarcazione tra delibere annullabili e nulle, che si attaglia alla fattispecie posta al vaglio della Corte territoriale lombarda (in tal senso anche Cass. civ. 23.3.2016, n 5814, Cass. civ. 27.5.2016, n. 11034).

Lesione del diritto del singolo condomino a fruire del servizio dell'ascensore

Infatti, riprendendo quanto precisato dalla Suprema Corte nella pronuncia che ha cassato (facendola propria nella pronuncia commentata), la Corte di Appello di Brescia ritiene che le delibere impugnate sono affette, senza ombra di dubbio, da nullità e non da annullabilità, come giustamente ritenuto dal giudice di prime cure (Tribunale di Bergamo, sentenza n. 807/2011), posto che in tema di intervento di installazione dell'ascensore non può riguardare l'iniziativa di alcuni singoli condomini, bensì di tutti i condomini facenti parte del condominio.

Perciò, si dichiara che il riconoscimento del diritto del ricorrente-condomino al servizio di ascensore fino all'ultimo piano, ove sono ubicate le unità immobiliari di sua proprietà, e ciò al pari degli altri condomini, con assoggettamento ai correlati oneri di installazione e di gestione in base alle tabelle millesimali, escludendosi che il costo per proseguimento dell'ascensore fino all'ultimo piano possa essere addossato per intero al detto condomino.

La Corte d'Appello, precisa, altresì, che il diritto del condomino a godere dell'istallazione dell'ascensore è annoverato tra i diritti individuali inviolabili, escluso ingiustamente dalla pronuncia cassata.

In conclusione, è assolutamente condivisibile la sentenza pronunciata dalla Corte territoriale bresciana, che, a sua volta, ha fatto propria la pronuncia della Suprema Corte, evidenziando la lesione di un diritto inviolabile di un condomino all'istallazione dell'ascensore, con regolazione delle spese relative a tutti i giudizi.

Sentenza
Scarica App. Brescia 6 maggio 2022 n. 551

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