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Amministratore di condominio: la legittimazione passiva a stare in giudizio hai dei limiti. La pronuncia delle Sezioni Unite della Cassazione
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Amministratore di condominio: la legittimazione passiva a stare in giudizio hai dei limiti. La pronuncia delle Sezioni Unite della Cassazione

la legittimazione passiva a stare in giudizio dell'amministratore di condominio.

Avv. Alessandro Gallucci  

La disciplina codicistica, è cosa nota, risulta insufficiente rispetto alla complessità raggiunta dal fenomeno edilizio noto come condominio negli edifici. La genericità di molti degli articoli che regolamentano proprietà e gestione delle cose comuni non di rado è fonte d’incertezza e, di conseguenza, di contenzioso.

In questo contesto l’intervento della giurisprudenza è necessario anche se spesso foriero d’ulteriore instabilità.

Negli ultimi anni sono sempre più frequenti le decisioni delle Sezioni Unite della Cassazione, le quali, risolvendo il contrasto interprativo sorto in seno alle Sezioni semplici del giudice di legittimità, enunciano principi di diritto che assumono il valore di vere e proprie stelle polari nell’ermeneutica condominiale. E’ stato così per la questione del così detto condominio apparente (Cass. SS.UU. n. 5035/02), per il condominio minimo (Cass. SS.UU. n. 2046/06) e per l’annoso problema della catalogazione delle cause d’invalidità della delibera (Cass. SS.UU. n. 4806/05).

La sentenza resa dalle succitate Sezioni Unite in data 6 agosto 2010, la n. 18331, è una di quelle pronunce utili a mettere ordine nella selva di teorie riguardanti la legittimazione passiva a stare in giudizio dell’amministratore di condominio.

Una precisazione, fondamentale per circoscrivere la portata del principio espresso dai giudici di legittimità è fondamentale. Le stesse Sezioni Unite, infatti, precisano che la controversia per la quale sono state chiamate a pronunciarsi “ esula da quelle per le quali l'amministratore è autonomamente legittimato ex art. 1131 c.c., comma 1.

Tale norma, infatti, conferisce una rappresentanza di diritto all'amministratore, il quale è legittimato ad agire (e a resistere) in giudizio (nonchè a proporre impugnazione) senza alcuna autorizzazione, nei limiti delle attribuzioni stabilite dall'art. 1130 c.c.” (Cass. SS.UU. n. 18331/10).

Che vuol dire ciò?

Un esempio chiarirà il concetto. Si pensi all’amministratore di condominio che si vede notificata una citazione con la quale uno dei comproprietari, impugna la deliberazione condominiale.

In questa situazione, rientrando tra i compiti del mandatario dei condomini quello di eseguire le decisioni dell’assise (e di conseguenza di difenderne l’efficacia), il legale rappresentante dei condomini potrà agire in giudizio, o meglio resistere, senza necessità di preventiva autorizzazione assembleare.

Diverso il caso di quelle materie che esulano dalle attribuzioni che la legge o l’assemblea riconoscono all’amministratore.

Sul punto il contrasto trovava origine nella generica formulazione del secondo comma dell’art. 1131 c.c. a mente del quale l’amministratore “ può essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell'edificio; a lui sono notificati i provvedimenti dell'autorità amministrativa che si riferiscono allo stesso oggetto”.

Due le interpretazioni del disposto normativo:

a)quella più ampia, che riteneva che la legittimazione passiva dell’amministratore di condominio non incontrasse limiti e che quindi il mandatario dei condomini, oltre ad essere destinatario della notifica, potesse resistere in giudizio senza autorizzazione assembleare.

Per questa impostazione l’obbligo di comunicazione all’assise aveva mera rilevanza interna potendo essere, nel caso d’inadempimento, motivo per i comproprietari per ottenere la revoca giudiziale ed un risarcimento del danno;

b)quella più restrittiva secondo la quale l’amministratore era sì il soggetto deputato a ricevere la notifica dell’atto ma, per le materia che non rientravano nella sua competenza, doveva necessariamente trarre la legittimazione a stare in giudizio da una deliberazione assembleare.

La soluzione delle Sezioni Unite, nell’ambito di una lettura complessiva delle norme condominiali e processuali, propende per quest’ultima soluzione seppur con degli aggiustamenti.

In particolare la massima espressione del Supremo Collegio ha enunciato il seguente principio di diritto: " L'amministratore di condominio, in base al disposto dell'art. 1131 c.c., comma 2 e 3, può anche costituirsi in giudizio e impugnare al sentenza sfavorevole senza previa autorizzazione a tanto dall'assemblea, ma dovrà, in tal caso, ottenere la necessaria ratifica del suo operato da parte dell'assemblea per evitare pronuncia di inammissibilità dell'atto di costituzione ovvero di impugnazione".

Sostanzialmente la Cassazione ci dice ciò: l’amministratore ricevuto l’atto di citazione che esula dalle sue competenze (o notificatagli la sentenza sfavorevole al condominio che meriterebbe d’essere impugnata) può dare mandato ad un legale di compiere gli atti necessari che sarebbero pregiudicati da una sua inerzia (si pensi al deposito della comparsa di costituzione per evitare le decadenze prescritte dalla legge così come al deposito dell’atto d’appello per evitare che la sentenza impugnata possa diventare definitiva). Fatto ciò, però, dovrà ottenere la ratifica del suo operato all’assemblea.

E’ quest’ultima infatti l’organo deputato a decidere e l’amministratore, al di fuori delle proprie competenze, deve conformarsi a quanto deliberato.

Il difetto di autorizzazione a stare in giudizio (e quindi la mancanza di deliberazione che decida ciò) può essere rilevato dal giudice e sanzionato con l’espunzione dal giudizio o l’inammissibilità del ricorso.

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