Il Tribunale di Napoli (30 maggio 2025, n. 5420) ha stabilito che il potere rappresentativo che spetta all'amministratore di condominio si riflette nella facoltà di agire e di resistere in giudizio per la tutela dei diritti sui beni comuni, rimanendo escluse da tale perimetro della sua legittimazione processuale autonoma le sole azioni che incidono sulla condizione giuridica dei beni stessi, e cioè sull'estensione del relativo diritto di condominio, affare che rientra nella disponibilità esclusiva dei condomini. Approfondiamo la vicenda.
Legittimazione dell'amministratore: fatto e decisione
Un condomino agiva avverso la compagine con un'actio negatoria servitutis chiedendo che il giudice accertasse l'inesistenza del diritto ad avere l'impianto elettrico condominiale all'interno del suo appartamento, con conseguente condanna alla rimozione.
A mezzo del suo amministratore - il quale non produceva la delibera assembleare di autorizzazione alla costituzione in giudizio - si costituiva la parte convenuta eccependo l'infondatezza della pretesa, atteso che la parte ove si trovava l'impianto elettrico non era di proprietà privata bensì comune, trattandosi di un locale condominiale adibito a guardiola distinto dall'unità abitativa dell'attore, il quale illegittimamente pretendeva di esserne titolare.
L'attore, dunque, fondava la propria domanda sulla proprietà esclusiva del locale al cui interno erano collocati i quadri elettrici posti al servizio del condominio convenuto, chiedendo che fosse accertata l'inesistenza di una servitù condominiale su detto locale.
Il Tribunale di Napoli, con la sentenza in commento, nel rigettare la domanda per carenza della prova riguardante la presunta proprietà esclusiva vantata sul locale, incidenter tantum afferma un importante principio riguardante la legittimazione dell'amministratore di condominio a stare in giudizio.
Secondo il giudice partenopeo, il disposto dell'art. 1131 c.c. - secondo cui l'amministratore può essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell'edificio - deve essere inteso nel senso che il potere rappresentativo che spetta all'amministratore di condominio si riflette nella facoltà di agire e di resistere in giudizio per la tutela dei diritti sui beni comuni, rimanendo escluse da tale perimetro della sua legittimazione processuale autonoma le sole azioni che incidono sulla condizione giuridica dei beni stessi, e, cioè, sull'estensione del relativo diritto di condominio, affare che rientra nella disponibilità esclusiva dei condomini.
Sebbene, quindi, il presupposto logico per l'accoglimento dell'azione concerna l'accertamento della proprietà esclusiva del locale all'interno del quale v'era il quadro elettrico essendo la domanda tesa esclusivamente ad accertare l'inesistenza di una servitù in favore del condomino convenuto, non già ad accertare, con efficacia di giudicato, l'estensione dei beni comuni, sussiste la legittimazione passiva dell'amministratore.
Legittimazione passiva dell'amministratore per debiti del condominio
Legittimazione dell'amministratore: considerazioni conclusive
La sentenza resa dal Tribunale di Napoli è pienamente rispettosa dei principi sanciti dalla giurisprudenza di legittimità.
Secondo la Corte di Cassazione, «l'azione per far accertare la cessazione del vincolo di destinazione di un immobile, situato in uno stabile condominiale, ad alloggio per il portiere, qualificabile come 'actio negatoria servitutis' in quanto tesa a negare l'esistenza di pesi sull'immobile costituente oggetto del diritto di proprietà, non costituisce un'azione che riguarda l'estensione del diritto di proprietà, o di comproprietà, dei singoli condòmini, ma attiene all'accertamento ed osservanza dei divieti o dei limiti contrattuali di destinazione d'uso delle unità immobiliari di proprietà esclusiva nell'ambito di un condominio edilizio, con la conseguenza che l'unico legittimato passivo è il condominio in persona dell'amministratore, senza necessità di estendere il contraddittorio ai singoli condòmini, venendo in considerazione la salvaguardia dei diritti concernenti l'edificio condominiale unitariamente considerato» (Cass., 14 ottobre 2022, n. 3030).
Infatti, «la legittimazione passiva dell'amministratore di condominio sussiste, con riguardo ad azioni negatorie e confessorie di servitù, anche nel caso in cui sia domandata la rimozione di opere comuni o (come nella specie) la eliminazione di ostacoli che impediscano o turbino l'esercizio della servitù medesima, non rendendosi necessaria l'integrazione del contraddittorio nei confronti dei condòmini» (Cass., 31 luglio 2024, n. 21506).
Sempre secondo la Corte di Cassazione «Il secondo comma dell'art. 1131 cod. civ., nel prevedere la legittimazione passiva dell'amministratore in ordine ad ogni lite avente ad oggetto interessi comuni dei condomini (senza distinguere tra azioni di accertamento ed azioni costitutive o di condanna), deroga alla disciplina valida per le altre ipotesi di pluralità di soggetti passivi, soccorrendo, così, all'esigenza di rendere più agevole ai terzi la chiamata in giudizio del condominio, senza la necessità di promuovere il litisconsorzio passivo nei confronti dei condomini.
Pertanto, riguardo ad azioni negatorie e confessorie di servitù, la legittimazione passiva dell'amministratore del condominio sussiste anche nel caso in cui l'azione sia diretta ad ottenere la rimozione di opere comuni (nella specie, un condomino aveva chiesto la rimozione della centrale termica condominiale dal luogo in cui era stata installata, in quanto essa, tra l'altro, causava intollerabili immissioni di rumore nel suo appartamento. La S.C., in applicazione dell'enunciato principio, ha escluso che sussistesse il litisconsorzio passivo necessario dei condomini)» (cfr. Cass., 26 febbraio 1996, n. 1485).
È stato infatti affermato dai giudici di legittimità che «nel giudizio di impugnazione avverso una delibera assembleare, ex art. 1137 c.c., la questione dell'appartenenza, o meno, di un'unità immobiliare di proprietà esclusiva ad un condominio edilizio, ovvero della titolarità comune o individuale di una porzione dell'edificio, in quanto inerente all'esistenza del rapporto di condominialità ex art. 1117 c.c., può formare oggetto di un accertamento meramente incidentale, funzionale alla decisione della sola causa sulla validità dell'atto collegiale, ma privo - in assenza di esplicita domanda di una delle parti ai sensi dell'art. 34 c.p.c. - di efficacia di giudicato in ordine all'estensione dei diritti reali dei singoli, svolgendosi il giudizio ai sensi dell'art. 1137 c.c. nei confronti dell'amministratore del condominio, senza la partecipazione, quali legittimati passivi, di tutti i condomini in una situazione di litisconsorzio necessario» (cfr. Cass., 22 novembre 2021, n. 35794).
