I costruttori di caseggiati, in passato, hanno ritenuto opportuno "sollevare" il palazzo, poggiandolo, su colonne che separano i piani terra. In tal caso la previsione di proprietà comune dei condomini, di cui all'art. 1117 c.c., si estende allo spazio a livello del suolo su cui insiste un edificio condominiale costruito su piloni (c.d. piano in pilotis).
Tale area quindi è lo spazio aperto racchiuso tra i pilastri in cemento armato che sorreggono un edificio, spesso adibito a parcheggio per autovetture.
Normalmente il piano pilotis è uno spazio strutturalmente destinato al completamento e al servizio dell'edificio, avente funzione di decoro e di passaggio e, conseguentemente, suscettibile di godimento comune, come tale rientrante nella previsione residuale dell'art. 1117 c.c. che considera di proprietà comune tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune.
Come per tutte le parti comuni non si può escludere che tale area venga utilizzata da uno o più alcuni condomini con modalità contrarie all'articolo 1102 c.c. o addirittura in violazione del regolamento contrattuale.
A tale proposito si segnala una recente decisione del Tribunale di Roma (sentenza n. 19047 del 13 dicembre 2024).
Conflitto tra condomini sulla destinazione del piano pilotis: il caso di una delibera contestata
Un condomino si rivolgeva la Tribunale chiedendo di dichiarare la nullità della delibera adottata dall'assemblea del condominio con la quale, in contrasto con le disposizioni del regolamento del condominio, era stata mutata la destinazione a parcheggio del piano pilotis, con ciò ledendo il proprio diritto di parcheggiare la propria autovettura in tale area. Il condominio chiedeva, conseguentemente, il riconoscimento del proprio diritto di parcheggiare in tale spazio e il risarcimento del danno derivante da tale ingiusta inibizione.
L'attore faceva presente che nel medesimo regolamento era prevista la costituzione di una servitù di transito per l'accesso al piano pilotis e lamentava di non avere possibilità alcuna di poter parcheggiare la propria autovettura negli spazi comuni posto che l'unica area che a ciò sarebbe destinata per regolamento ed ex lege (art. 41 sexies della Legge n. 1150/1942), vale a dire il piano pilotis, era stata inibita al parcheggio dalla detta delibera adottata dall'assemblea.
In particolare lo stesso condominio sosteneva che l'assemblea, senza che fossero rispettati i requisiti di cui all'art. 1117 ter c.c., con la sola maggioranza di mill. 599,02, aveva mutato la destinazione a parcheggio di detta area, (destinata ad area giochi e parcheggio di motocicli) contravvenendo alle previsioni regolamentari.
Il condominio si difendeva precisando che proprio la delibera impugnata non aveva disposto alcun mutamento della destinazione del piano pilotis ma semplicemente disatteso la richiesta dell'attore di parcheggiare l'autovettura in tale spazio perché contraria al regolamento.
In ogni caso il convenuto condominio ha ritenuto non pertinente il richiamo all'41 sexies della Legge n. 1150/1942 per essere il condominio dotato di 10 boxes, nonché della stradina che costeggia il muro di cinta dello stabile destinata a tale uso.
Il Tribunale ha dato torto all'attore. Lo stesso giudice ha notato che un articolo del regolamento vieta espressamente "di parcheggiare automezzi e qualsiasi altro veicolo sulla rampa di accesso al piano interrato sul terreno di accesso al fabbricato o sulla zona di accesso al piano pilotis".
Ad esso, pertanto, non è conferita, per natura, la destinazione a parcheggio; di conseguenza, come sottolinea il giudicante, se tale destinazione non si ricava, per volontà del costruttore, dal regolamento di condominio, ogni mutamento richiederà l'approvazione dell'assemblea con le maggioranze previste dalla normativa condominiale.
Il Tribunale ha osservato che non esiste prova dell'approvazione di una delibera con cui l'assemblea abbia conferito al piano pilotis la destinazione a parcheggio, emergendo, al contrario, dalla documentazione depositata, la specifica volontà di salvaguardare la destinazione originaria impressa dal costruttore.
Secondo il Tribunale, pertanto, è del tutto legittima la delibera impugnata con la quale l'assemblea ha deciso di non autorizzare l'attore a parcheggiare la propria autovettura nel piano pilotis: tale decisione, ad avviso del giudicante, non è in contrasto con il regolamento, né ha violato o limitato i diritti del condomino all'uso del bene comune.
Riflessioni sulla validità delle delibere condominiali e sanzioni per violazioni del regolamento
Non si può escludere che la destinazione a parcheggio del piano pilotis derivi dalla volontà del costruttore e, conseguentemente, emerga chiaramente da una norma del regolamento di condominio: se tale situazione non ricorre ogni mutamento richiederà l'approvazione dell'assemblea. Nel caso esaminato l'attore non ha provato la volontà dell'assemblea (con apposita delibera) di conferire al piano pilotis la destinazione a parcheggio emergendo, al contrario, dalla documentazione depositata, la specifica volontà di salvaguardare la destinazione originaria impressa dal costruttore.
Del resto, lo stesso verbale dell'assemblea impugnata ha tolto ogni dubbio sul fatto che nessun mutamento di destinazione del piano pilotis è stato deliberato dall'assemblea, la quale si è limitata ad esprimere parere contrario sulla richiesta di autorizzazione a parcheggiare in suddetta area avanzata dal condomino attore.
È bene precisare che qualora l'attore intendesse violare la decisione assembleare fondata su una norma del regolamento, potrebbe essere punito con una sanzione pecuniaria (nei limiti dell'art.70 disp. att. c.c.), da 200 euro fino a 800 euro in caso di condotta reiterata.
Si ricorda che se a contestare il parcheggio abusivo e poi ad irrogare la sanzione al colpevole condomino è materialmente l'amministratore, l'irrogazione della "pena" è decisa dall'assemblea condominiale con il voto favorevole di almeno la metà del valore dell'edificio e la maggioranza degli intervenuti. Si deve tenere conto, però, che la possibilità di irrogare una sanzione sulla scorta della sua previsione in una delibera potrebbe sussistere solo se vi è un'esplicita previsione, a monte, nel regolamento.
