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La garanzia per i gravi vizi e difetti

Quali sono i limiti dell'azione ex art. 1669 c.c.
Avv. Caterina Tosatti Avv. Caterina Tosatti 

Stillicidi, macchie di calcare e pozze sui percorsi comuni non costituiscono gravi vizi e difetti tali da poter attivare la garanzia decennale prevista dall'art. 1669 c.c. nei confronti dell'appaltatore, perché generano unicamente un disagio nell'uso del bene comune, ma non ne alterano sensibilmente il godimento né limitano fortemente la sua funzionalità; questa, in buona sostanza, la decisione adottata dal Tribunale di Milano, con la sentenza n. 9220 del 15 novembre 2021, che ci permette di tornare sul concetto di gravi vizi e difetti di cui alla norma citata e di capire come questi si applichino agli edifici condominiali.

Denuncia dei vizi, riconoscibilità e tempistiche connesse

La garanzia per i gravi vizi e difetti: la vicenda

Un Condominio sito in Milano cita in causa la Alfa Srl, quale appaltatrice, nonché la Beta Srl e l'Arch. Tizio, quali progettisti e Direttori dei Lavori, per vederli condannare al risarcimento dei danni ex art. 1669 c.c. a fronte dei difetti di progettazione ed esecuzione dei lavori di edificazione del Condominio medesimo.

Rammentiamo al lettore che l'art. 1669 c.c. prevede quanto segue:

«Quando si tratta di edifici o di altre cose immobili destinate per loro natura a lunga durata, se, nel corso di dieci anni dal compimento, l'opera, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, rovina in tutto o in parte, ovvero presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti, l'appaltatore è responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi causa, purché ne sia fatta la denunzia entro un anno dalla scoperta.

Il diritto del committente si prescrive in un anno dalla denunzia».

In particolare, i difetti riscontrati erano relativi ai balconi scoperti dei piani alti della palazzina C del Condominio, che non riuscivano a smaltire correttamente l'acqua piovana, con fenomeni di stillicidio dai beccucci di scarico; non solo: erano presenti macchie diffuse sul frontale perimetrale esterno.

Il Condominio chiedeva pertanto la liquidazione di una somma a titolo di costo dell'eliminazione dei vizi ed il rifacimento a regola d'arte della totalità di terrazzi e balconi, oltre al risarcimento dei disagi patiti in conseguenza dei suddetti difetti; in subordine, chiedeva la liquidazione di una somma a titolo di costo del rifacimento dei soli terrazzi scoperti, oltre interessi di mora e rivalutazione monetaria ed al risarcimento del danno da disagio patito come conseguenza dei vizi e dell'ulteriore a patire per i lavori di rifacimento dei singoli terrazzi.

Le parti convenute contestavano e chiedevano il rigetto della domanda del Condominio.

L'Arch. Tizio, in particolare, contestava al Condominio di non essere legittimato passivo all'azione, cioè di non essere il soggetto da chiamare in causa, dato che la progettazione, così come anche la Direzione Lavori, erano state affidate alla Beta Srl e non a lui personalmente, quale professionista, pur avendo egli redatto materialmente il progetto.

L'appaltatrice Alfa Srl, dal canto suo, riteneva in via principale insussistenti i vizi ex art. 1669 c.c. contestati dal Condominio e negava, in via subordinata, di esserne responsabile, addossando la causa di quelli che eventualmente il Tribunale avrebbe riscontrato vuoi all'omessa manutenzione da parte del Condominio, vuoi al progetto di Beta Srl sotto la supervisione dell'Arch.

Tizio, chiedendo quindi di condannare costoro e di essere manlevata, laddove i vizi fossero accertati.

Vizi e difformità delle opere, la garanzia contrattuale

Dopo aver svolto CTU sui luoghi oggetto di causa, il Tribunale di Milano rigetta la domanda del Condominio. Vediamo perché.

Legittimazione attiva e passiva all'azione ex art. 1669 c.c.

Chiarisce innanzitutto il Tribunale che l'azione ex art. 1669 c.c., come va qualificata quella del Condominio, deve essere promossa dai seguenti soggetti - che sono quindi i legittimati attivi:

  • il committente (alias, l'originario costruttore)
  • gli acquirenti (cioè coloro che hanno acquistato dall'originario costruttore)
  • l'Amministratore del Condominio, laddove i vizi riguardino parti o beni comuni (rammentiamo, infatti, che i vizi ai singoli appartamenti o locali di proprietà privata vanno fatti valere dai proprietari degli stessi, non appartenendo alla materia condominiale),

mentre i soggetti che possono essere evocati in giudizio - quindi, i legittimati passivi - sono l'appaltatore, il progettista e/o il direttore dei lavori, in via esclusiva o concorrente.

Evidentemente, la difesa della Alfa Srl e/o del Condominio aveva invocato l'applicazione di quanto previsto dal Codice dei Contratti Pubblici (D. Lgs. 163/2006 s.m.i.) relativamente alla responsabilità personale e solidale del professionista e della società di ingegneria in relazione al progetto, perché il Tribunale opera un inciso per sottolineare che si tratta di normativa non applicabile ai contratti di appalto privati e che detta solidarietà non potrebbe essere nemmeno dedotta dalla Legge n. 183 del 2011, che introdusse le STP (Società tra Professionisti) dove non sussiste alcuna norma in merito.

Nel caso di specie, poi, essendo stato accertato che l'Arch. Tizio non ricevette personalmente l'incarico di progettazione e Direzione dei Lavori, perché lo stesso era stato conferito alla Beta Srl (della quale peraltro l'Arch. Tizio era legale rappresentante), era costei l'unica legittimata passiva al giudizio incardinato dal Condominio.

Peraltro, rispetto alla responsabilità solidale appaltatore - progettista - direttore lavori, dottrina e giurisprudenza non sono unanimi nei risultati del rispettivo ragionamento.

Per la dottrina, che ritiene la responsabilità di cui all'art. 1669 c.c. derivante da contratto, i professionisti 'tecnici' (progettista e DL) rispondono unicamente verso chi affida loro l'incarico, ai sensi degli artt. 1176 e 1218 c.c. e dell'art. 2236 c.c. se erano presenti particolari problemi tecnici di speciale difficoltà da studiare, pertanto essi risponderanno al committente, se è costui che ha dato l'incarico, oppure all'appaltatore, se siano ausiliari di costui in virtù di contratto di lavoro subordinato o prestazione d'opera professionale. In tale ultimo caso, l'appaltatore sarebbe l'unico responsabile verso il committente, ma potrebbe agire in regresso (cioè, per rivalersi nei loro confronti) verso progettista e Direttore dei Lavori.

Secondo la giurisprudenza, invece, essendo qualificata la responsabilità ex art. 1669 c.c. come aquiliana o comunque extra - contrattuale, la presenza di vizi o difetti di cui alla norma sarà rimproverabile anche a progettista e Direttore dei Lavori, qualora detti vizi dipendano dal progetto o dalla direzione dell'esecuzione delle opere.

Ove poi tali rispettivi inadempimenti (di appaltatore, progettista e Direttore dei Lavori) abbiano concorso in modo efficiente a produrre il danno al committente, essi risponderanno in solido.

Gravi vizi e difetti: di cosa si tratta

La parte più interessante, a nostro modesto avviso, della pronuncia è quella relativa alla disamina della sussistenza dei gravi vizi o difetti tali da poter considerare avverate le condizioni di cui all'art. 1669 c.c. e dare luogo al risarcimento del danno.

Abbiamo sopra richiamato l'art. 1669 c.c., in particolare il 1° comma, laddove si dispone che l'appaltatore risponda verso il committente dei gravi difetti che l'opera eseguita venga a presentare nel corso di 10 anni dal suo compimento, a patto che si tratti di edifici o immobili destinati per natura a lunga durata.

Su questo punto sussisteva fino ad epoca recente un contrasto tra le Sezioni singole della Corte di legittimità, perché si dibatteva se fosse possibile includere nei «gravi difetti» che attivavano la garanzia decennale anche quelli relativi alla ristrutturazione della cosa e non solamente quelli legati alla realizzazione originaria dell'edificio.

Con la sentenza a Sezioni Unite n. 7756 del 27 marzo 2017, la Cassazione ha sposato la teoria dell'inclusività, per cui secondo la Corte l'art. 1669 c.c. si applica anche alle opere di ristrutturazione edilizia e, in genere, agli interventi manutentivi o modificativi di lunga durata su immobili preesistenti, ovviamente alla presenza dell'ulteriore requisito, cioè - per quello che ci interessa rispetto al caso esaminato - i gravi difetti che incidano sul godimento e sulla normale utilizzazione del bene, secondo la destinazione propria di quest'ultimo.

Pertanto, sebbene nel caso di specie non sia chiaro se il Condominio se la prenda con l'appaltatore che intervenne in sede di costruzione, come pare dalla difesa così come enunciata nella parte narrativa della sentenza, oppure con l'appaltatore che intervenne a manutenere terrazzi e facciata in seguito, comprendiamo dall'arresto delle Sezioni Unite che, in ogni caso, tali interventi sarebbero entrambi rientrati nell'oggetto della causa ai sensi dell'art. 1669 c.c.

Perché, dunque, il Tribunale ha rigettato la domanda del Condominio?

Il punto dirimente sta nella natura dei vizi riscontrati: in particolare, non basta qualsiasi vizio o difetto, per quanto grave, ad integrare l'elemento descritto dalla norma in esame.

La giurisprudenza da tempo richiede che detto vizio o difetto abbia carattere di intensità e diffusività, cioè che presenti un grado apprezzabile di forza o violenza nella sua produzione o manifestazione e che sia capace e idoneo ad estendersi ad una porzione rilevante dell'edificio.

È evidente allora che, nel caso di specie, tutto ciò non sussiste, avendo il CTU rilevato che il continuo percolamento dai doccioni di scarico delle terrazze, pur determinato dal sottodimensionamento delle griglie di raccolta delle acque meteoriche e dall'assenza di adeguata impermeabilizzazione delle camere di troppo pieno (negligenze forse ascrivibili a progettista, piuttosto che DL o appaltatrice), nonché dall'effettiva assenza di interventi di manutenzione da parte del Condominio, crea unicamente la formazione di pozze d'acqua o depositi di calcare al piano giardino, mentre sono assenti, al momento dell'accertamento, danni alle terrazze o ai locali sottostanti, per cui l'unico disagio consiste appunto in elementi, come le pozze o le macchie di calcare, che impattano maggiormente sul piano estetico, ma non su quello funzionale o del godimento interamente inteso di cui alla norma in commento.

Quanto alle macchie sul frontale, il CTU accerta che le stesse interessano solamente tre frontalini sull'intero palazzo, pertanto anche qui difettano i requisiti di intensità e diffusività richiesti per la concessione del risarcimento.

Vizi e difformità nell'appalto d'opera: termini della denuncia ex art. 1667 c.c.

Sentenza
Scarica TRIBUNALE DI MILANO n. 9290 del 15/11/2021

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