Gli edifici condominiali possono assumere conformazioni molto particolari, tanto da dar luogo a dubbi sulla corretta ripartizione delle spese. L'art. 1123 c.c., infatti, dopo aver sancito al primo comma il criterio di suddivisione generale secondo i millesimi di proprietà, ai commi successivi stabilisce che nell'effettuare la ripartizione occorra tener conto anche della proporzione con l'uso fatto (cosiddetto criterio dell'utilizzazione differenziata) e dell'eventuale separazione di beni comuni rispetto ad altri (criterio dell'utilizzazione separata).
In questo preciso contesto si pone il seguente quesito: la facciata con due ingressi separati costituisce parte comune?
In buona sostanza, si tratta di capire se un solo edificio in cui, però, sono presenti due numeri civici, con ingressi, ascensori e scale separati, costituisca un condominio parziale oppure se la facciata debba ritenersi sempre unica e, quindi, tutti i condòmini debbano essere coinvolti nel pagamento delle necessarie spese, secondo il consueto criterio dei millesimi di proprietà. Approfondiamo l'argomento.
La facciata dell'edificio condominiale è parte comune?
Secondo l'art. 1117, comma primo, nr. 1), c.c., le facciate rientrano tra le parti comuni del condominio, unitamente al «suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili», se non risulta il contrario dal titolo.
Per "facciata" si intende la parete del fabbricato rivolta verso l'esterno, dove solitamente è collocato l'ingresso principale.
La facciata costituisce dunque l'aspetto esteriore di un edificio, comprensivo delle pareti esterne e degli eventuali elementi di pregio architettonico (come ad esempio decorazioni di particolare valore, dipinti, cornicioni antichi, ecc.).
La facciata con due ingressi separati è parte comune?
La facciata condominiale con ingressi separati - che conducono a scale e ascensori distinti - deve ritenersi ugualmente comune, cosicché tutti i condòmini - sia quelli serviti da una scala che quelli che invece utilizzano l'altra - debbano partecipare alle spese.
Ciò in quanto, dal punto di vista strutturale, la facciata resta strutturalmente un elemento unico, un solo muro perimetrale esterno che sostiene il fabbricato proteggendolo dagli agenti atmosferici e che contribuisce a formare l'aspetto esteriore, anche se, internamente, si contano più scale e ascensori.
Dunque, anche se la facciata presenta ingressi separati, ognuno contraddistinto da un civico diverso che conduce a scale ed ascensori distinti, il bene resta comune, con conseguente applicazione del criterio di ripartizione delle spese di cui all'art. 1123, comma primo, c.c.
Due ingressi su scale separate: chiudendone uno si risparmia sulle spese?
Facciata del condominio: casi particolari
Abbiamo detto che la facciata del condominio è parte comune le cui spese sono poste a carico di tutti secondo i millesimi espressi nella tabella allegata al regolamento.
Non può quindi applicarsi il criterio dell'utilizzazione differenziata (art. 1123, comma secondo, c.c.) né quello dell'utilizzazione separata (art. 1123, comma terzo, c.c.).
Per ciò che concerne il primo, la giurisprudenza (Trib. Roma, 20 maggio 2021, n. 8746) ha ricordato che «il principio di proporzionalità tra spese ed uso, di cui al menzionato art. 1123 c.c., dev'essere inteso nel senso che, mancando l'uso per ragioni non dipendenti dalla mera volontà e dalla scelta del condomino, va escluso anche l'onere, per il medesimo, di contribuire alle spese di gestione del servizio».
Per quanto concerne il secondo, esso potrebbe applicarsi solo se il condominio fosse costituito da palazzine separate, ognuna dotata di facciata distinta dall'altra: in questa ipotesi, ricorrendo i presupposti tipici del condominio parziale, ciascun gruppo di condòmini dovrebbe pagare le spese della parete esterna, con esclusione degli altri che non vivono all'interno della verticale.
In altre parole, se il condominio è composto da palazzine separate dotate di ingressi indipendenti, ciascuna di esse sarà costituita da facciate ugualmente distinte: solo in questa ipotesi, ognuna sosterrà in autonomia le spese inerenti alla propria parete esterna.
Anche in questa circostanza, tuttavia, rimane l'obbligo di tutelare il decoro architettonico, per cui le facciate delle palazzine che costituiscono il condomino parziale dovranno essere armonizzate tra loro a garanzia dell'uniforme aspetto esteriore.
Può infine verificarsi che il condominio sia costituito da una sola scala che divida in due "ali" l'edificio: in buona sostanza, le rampe centrali conducono agli appartamenti posti alla destra e alla sinistra delle scale.
In questa specifica ipotesi, per stabilire se la facciata dell'edificio sia unica occorre verificare attentamente la struttura del fabbricato; a parere dello scrivente, a meno di nette separazioni tra le due "parti" dell'edificio, la facciata deve ritenersi bene comune, in quanto protegge tutte le unità immobiliari che si sviluppano in senso orizzontale su ciascun pianerottolo, ai lati dell'unica scala.
