Il Tribunale capitolino stabilisce che la delibera di ripartizione delle spese in un condominio, composto da più scale, contravviene al criterio previsto dall'art. 1123 del codice civile e, poiché annullabile e non nulla, soggiace al termine perentorio di impugnazione di trenta giorni previsto dall'art. 1137 c.c. (Tribunale di Roma, V sez. civ., 9 gennaio 2023 n. 306).
La delibera che ripartisce le spese condominiali in violazione dei criteri generali previsti dalla legge o dal regolamento: il fatto
I proprietari di un appartamento ubicato in uno stabile condominiale composto da più scale hanno impugnato due delibere condominiali:
- Una riguardante la riparazione del bocchettone e colonna della scala B che ripartiva la relativa spesa per il 50% fra tutti i condomini e per il restante 50% fra i soli condomini utilizzatori della colonna;
- Mentre l'altra delibera atteneva alla delega di alcuni condomini per la valutazione dei preventivi riguardanti i lavori di manutenzione di facciate, cornicioni ed intonaci. Secondo gli attori la delibera era nulla poiché era stato delegato ai consiglieri del condominio (di comune accordo con l'amministratore condominiale) la selezione dei preventivi di spesa e la conseguente scelta del soggetto affidatario dei lavori limitando, di fatto, la funzione deliberativa propria dell'organo assembleare nel suo insieme.
I ricorrenti, quindi, hanno dedotto per quanto concerne la prima delibera la sua nullità per violazione del criterio legale di ripartizione della spesa previsto in materia di condominio dall'art. 1123 c.c. che al terzo comma così recita "Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità".
Per quanto riguarda, invece, l'impugnazione della seconda delibera osservano i ricorrenti che la contestata nullità sia addebitabile al fatto che sia stata violata la funzione deliberativa che compete solo all'organo assembleare che, pertanto, non può essere delegata ad un gruppo ristretto di condomini.
Alla luce di tale constatazione gli attori hanno dedotto la nullità delle due delibere impugnate.
Il condominio convenuto, dal canto suo, ha eccepito in via preliminare l'inammissibilità dell'impugnazione con riguardo ad entrambe le delibere per decadenza del termine perentorio di trenta giorni previsto dall'articolo 1137 del codice civile rilevando, pertanto, che entrambe le delibere erano semmai nulle e non annullabili.
Chiarimenti sulla validità delle delibere condominiali e sulla loro annullabilità
La quinta sezione civile del Tribunale di Roma (sent. n. 306/2023) ha accolto l'eccezione sollevata dal Condominio precisando che i vizi delle delibere sono tali comportare solo la loro annullabilità e non, invece, come sostenuto dai ricorrenti, la loro radicale nullità.
La sentenza approda a tale conclusione anche alla luce dell'intervento delle Sezioni Unite della Cassazione che ha già chiaramente puntualizzato "il disfavore per le figure di nullità delle deliberazioni assembleari" desumibile dal testo dell'art. 1137 c.c. modificato dalla riforma del 2012.
Riguardo all'impugnazione della prima delibera la sentenza del Tribunale di Roma chiarisce che la stessa si è limitata solo a ripartire in concreto le spese oggetto di contestazione di conseguenza la dedotta violazione, da parte dei ricorrenti, dei criteri legali e/regolamentari costituisce un vizio che ne determina la mera annullabilità.
La pronuncia approda a tale conclusione tenendo conto di quanto doviziosamente chiarito dalle Sezioni Unite della Cassazione (Cass. sez. Un., 9839/2021) secondo cui "In tema di deliberazioni dell'assemblea condominiale, sono nulle le deliberazioni con le quali, a maggioranza, siano stabiliti o modificati i generali criteri di ripartizione delle spese previsti dalla legge o dalla convenzione, da valere per il futuro, trattandosi di materia che esula dalle attribuzioni dell'assemblea previste dall'art. 1135, numeri 2) e 3), cod. civ. e che è sottratta al metodo maggioritario; sono, invece, meramente annullabili le deliberazioni aventi ad oggetto la ripartizione in concreto tra i condomini delle spese relative alla gestione delle parti e dei servizi comuni adottate senza modificare i criteri generali previsti dalla legge o dalla convenzione, ma in violazione degli stessi, trattandosi di deliberazioni assunte nell'esercizio delle dette attribuzioni assembleari, che non sono contrarie a norme imperative, cosicché la relativa impugnazione va proposta nel termine di decadenza previsto dall'art. 1137, secondo comma, cod. civ.".
Orbene nel caso di specie, la prima delibera, ha solo stabilito una diversa ripartizione delle spese di riparazione del bocchettone della scala A, ma non ha invece modificato i criteri legali di ripartizione delle spese previsti dalla legge e dal regolamento condominiale che attengono alla gestione delle parti e dei servizi comuni, di conseguenza tale delibera è solo annullabile ed è assoggettata al termine perentorio di impugnazione (30 giorni) previsto dall'art. 1137 del codice civile.
La seconda delibera si è invece limitata a delegare - per quanto risulta dal verbale all'amministratore (e non anche al consiglio dei condomini) - la scelta del preventivo per l'esecuzione dei soli lavori urgenti di riparazione sui frontalini dei balconi.
Alla luce di tale ricostruzione la sentenza n. 306 del 9 gennaio 2023 del Tribunale di Roma ha dichiarato inammissibile l'impugnazione delle due delibere assembleari.