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L'impugnazione di una delibera d'assemblea condominiale. Cosa bisogna sapere per non sbagliare

La delibera assembleare si può impugnare senza l'assistenza di un avvocato?
Avv. Alessandro Gallucci Avv. Alessandro Gallucci 

La delibera è l'espressione di volontà dell'assemblea di condominio in merito ad un determinato argomento.

La decisione assunta dall'assemblea è obbligatoria per tutti i condòmini.

Tale obbligatorietà non fa venire meno, a determinate condizioni, la possibilità di contestare la decisione assembleare.

Tale contestazione deve avvenire in sede giudiziale, previo esperimento del tentativo obbligatorio di mediazione.

L'azione giudiziale prende comunemente il nome di azione d'impugnazione della delibera.

Impugnazione della delibera, le norme

A norma del secondo e terzo comma dell'art. 1137 c.c.

. Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condomino assente, dissenziente o astenuto può adire l'autorità giudiziaria chiedendone l'annullamento nel termine perentorio di trenta giorni, che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti.

L'azione di annullamento non sospende l'esecuzione della deliberazione, salvo che la sospensione sia ordinata dall'autorità giudiziaria.

L'istanza per ottenere la sospensione proposta prima dell'inizio della causa di merito non sospende né interrompe il termine per la proposizione dell'impugnazione della deliberazione. Per quanto non espressamente previsto, la sospensione è disciplinata dalle norme di cui al libro IV, titolo I, capo III, sezione I, con l'esclusione dell'articolo 669 octies, sesto comma, del codice di procedura civile. .

La legge fa riferimento all'azione di annullamento delle delibere, così superando l'originaria impostazione che non vedeva alcuna differenza tra nullità ed annullabilità: il riferimento ultimo è all'art. 1137 c.c. vigente prima dell'entrata in vigore della legge n. 220 del 2012.

Sul punto, sebbene la legge di riforma del condominio faccia menzione ad alcune ipotesi di nullità ed di annullabilità, il riferimento principale per la distinzione tra le due tipologie di vizio è rappresentata dall'elaborazione giurisprudenziale.

Elemento caratterizzante in maniera immediatamente percepibile la differenza tra delibere nulle e annullabili è la tempistica concernente l'impugnazione.

La delibera nulla può essere impugnata in ogni tempo (anche anni dopo la sua approvazione) quella annullabile entro 30 giorni come specificato dal succitato terzo comma dell'art. 1137 c.c.

Impugnazione della delibera, la nullità e l'annullabilità

Le Sezioni Unite della Suprema Corte di Cassazione nel 2005 ha elaborato la distinzione tra delibere nulle ed annullabili, elencando quali ipotesi vanno ricondotte nella prima tipologia di vizio e quali nella seconda.

Le 2021 le Sezioni Unite sono nuovamente ritornate sull'argomento, meglio specificando la distinzione tra le due categorie ed affermando che . sono nulle, innanzitutto, le deliberazioni assembleari che abbiano un contenuto contrario alle norme imperative. Le norme imperative sono quelle norme non derogabili dalla volontà dei privati, poste a tutela degli interessi generali della collettività sociale o di interessi particolari che l'ordinamento reputa indisponibili, assicurandone comunque la tutela. Nella disciplina del condominio degli edifici, le norme inderogabili sono specificamente individuate dall'art. 1138 c.c., comma 4, e art. 72 disp. att. c.c..

=> Delibere condominiali nulle e annullabili

Parimenti vanno ritenute nulle le deliberazioni assembleari che abbiano un contenuto contrario all'ordine pubblico, inteso quale complesso dei principi generali dell'ordinamento (tale sarebbe, ad es., una deliberazione che introducesse discriminazioni di sesso o di razza tra i condomini nell'uso delle cose comuni); ovvero che abbiano un contenuto contrario al buon costume, inteso quest'ultimo come il complesso delle regole che costituiscono la morale della collettività sociale in un dato ambiente e in un determinato tempo. In questi casi, la deliberazione assembleare, nonostante verta su una materia rientrante nelle attribuzioni dell'assemblea, si pone però in tale contrasto con i valori giuridici fondamentali dell'ordinamento da non poter trovare alcuna tutela giuridica, sicché la sua nullità può essere fatta valere in ogni tempo da chiunque vi abbia interesse (anche da parte del condomino che abbia votato a favore della sua approvazione).

Al di fuori di tali ipotesi, deve ritenersi che ogni violazione di legge determina la mera annullabilità della deliberazione, che può essere fatta valere solo nei modi e nei tempi di cui all'art. 1137 c.c.. (Cass. SS.UU. 14 aprile 2021, n. 9839).

In sostanza una cosa è impugnare una deliberazione perché non si è stati invitati all'assemblea (il termine in questo caso è di 30 giorni), altro contestarla perché a maggioranza si sono decise le destinazioni d'uso delle unità immobiliari (decisione nulla impugnabile in ogni tempo).

Ad ogni modo visto e considerato che la differenza tra le cause d'invalidità è molto più sottile se non ci si rivolge a un legale che possa dissipare ogni dubbio è sempre bene impugnare nei 30 giorni più volte indicati per evitare contestazioni sulla tempestività del ricorso.

Valore della controversia, difesa tecnica e giudice competente

Quanto detto ci fa domandare: si può impugnare senza l'assistenza di un avvocato? La risposta è si se il valore della controversia è inferiore ad € 1.100,00.

Come calcolare il valore della controversia? Secondo il più accreditato orientamento giurisprudenziale che "ai fini della determinazione della competenza per valore in relazione ad una controversia avente ad oggetto il riparto di una spesa approvata dall'assemblea di condominio, anche se il condomino agisce per sentir dichiarare l'inesistenza del suo obbligo di pagamento sull'assunto dell'invalidità della deliberazione assembleare, bisogna far riferimento all'importo contestato relativamente alla sua singola obbligazione e non all'intero ammontare risultante dal riparto approvato dall'assemblea, poiché, in generale, allo scopo dell'individuazione della competenza, occorre porre riguardo al thema decidendum, invece che al quid disputandum, per cui l'accertamento di un rapporto che costituisce la causa petendi della domanda, in quanto attiene a questione pregiudiziale della quale il giudice può conoscere in via incidentale, non influisce sull'interpretazione e qualificazione dell'oggetto della domanda principale e, conseguentemente, sul valore della causa" (Cass. 16 marzo 2010, n. 6363 e Cass. 20 giugno 2011 n. 13552).

Non tutte le delibere sono impugnabili

L'impugnabilità della delibera non dev'essere osservata solamente guardando alla persona che propone l'azione sotto il profilo dell'interesse ad impugnare (mancante nel condòmino che ha votato favorevolmente, se si tratta di vizio di annullabilità) o della legittimazione a promuovere la causa (mancante se non si è condòmini o titolari di un diritto reale).

L'impugnabilità della delibera sotto il profilo dell'interesse va considerata anche in relazione al contenuto stesso dell'atto.

Come più volte significato dalla Suprema Corte di Cassazione l'assenza di un contenuto decisorio delle delibere condominiale priva i condòmini dell'interesse a rimuovere un atto che non ha alcuna concreta incidenza concreta sulla realtà oggettiva (Cass. 25 maggio 2016 n. 10865).

Buona impugnazione a tutti!

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