Condominio Web: Il portale N.1 sul condominio
Iscriviti alla
Newsletter
chiudi
Inviaci un quesito

La delibera assembleare non può assegnare il parcheggio in via esclusiva

La delibera a maggioranza non può incidere sui diritti dei singoli né sottrarre la cosa alla sua destinazione principale o ridurre la facoltà d'uso dei beni comuni.
Avv. Mariano Acquaviva 
16 Gen, 2025

Il Tribunale di Nocera Inferiore (20 dicembre 2024, n. 3138) ha ribadito un importante principio: la deliberazione assembleare adottata a maggioranza non può incidere sui diritti dei singoli condòmini né sottrarre il bene alla sua destinazione principale o comunque risolversi in una menomazione delle facoltà d'uso dei beni comuni.

Da tanto deriva che l'assemblea non può assegnare in maniera esclusiva i posti auto all'interno del parcheggio comune, estromettendo alcuni proprietari.

A tale conclusione - ampiamente condivisa dalla giurisprudenza - il giudice campano è giunto a seguito di un lungo excursus inerente alla portata dell'art. 1102 c.c. Procediamo con ordine analizzando la vicenda oggetto del contenzioso.

Impossibilità di assegnazione esclusiva dei posti auto nel condominio

Un condomino impugnava la deliberazione con cui l'assemblea, a maggioranza, decideva di assegnare in via esclusiva ad alcuni condòmini l'area adibita a parcheggio, autorizzandoli a installare catene per evitare l'accesso a terzi estranei.

Secondo l'attore, tale decisione doveva ritenersi invalida in quanto determinava la violazione del diritto soggettivo degli altri condòmini all'utilizzo di detta parte.

Il Tribunale di Nocera Inferiore, con la decisione in commento, ha accolto l'impugnazione accertando la nullità della deliberazione assembleare nella misura in cui essa, adottata a maggioranza e non all'unanimità, incide sui diritti dei singoli condòmini risolvendosi in un'amputazione anomala delle facoltà d'uso dei beni comuni.

La deliberazione, pregiudicando un diritto soggettivo del proprietario al pari uso del bene condominiale, non può che essere nulla in quanto modifica la naturale destinazione dell'area condominiale ad essere utilizzata dai contitolari, alterando il rapporto di equilibrio tra i diritti concorrenti dei singoli comunisti.

La lesione del limite del pari uso previso dall'art. 1102 c.c. comporta dunque la nullità della deliberazione in quanto incide sul diritto individuale sulla partecipazione alle cose o servizi comuni.

La giurisprudenza di legittimità (Sez. Un., 7 marzo 2005, n. 4806) ha d'altronde stabilito da tempo che, in tema di condominio, devono qualificarsi nulle non solo le deliberazioni assembleari prive degli elementi essenziali e quelle con oggetto impossibile o illecito, ma anche le decisioni con oggetto che non rientra nella competenza dell'assemblea e quelle che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condòmini.

L'assegnazione esclusiva dei posti auto comporta di fatto l'attribuzione unilaterale della proprietà di dette aree - ovvero la costituzione di un diritto reale di godimento su di esse - a favore di singoli condòmini, sottraendole illegittimamente alla comunione.

Dunque, una deliberazione di questo genere non può che essere nulla.

Assegnazione posti auto: considerazioni conclusive

La decisione del Tribunale di Nocera Inferiore in commento è esente da errori, ponendosi nel solco già ampiamente tracciato dalla pregressa giurisprudenza.

L'assegnazione di un bene comune all'uso esclusivo di alcuni rappresenta un'intollerabile limitazione dei diritti sulla cosa comune, che esorbita dall'uso egoistico che pure la legge consente.

Il disposto dell'art. 1102 c.c., infatti, è nel senso che ciascun comproprietario ha diritto di trarre dal bene comune un'utilità, più intensa o anche semplicemente diversa da quella ricavata eventualmente in concreto dagli altri comproprietari, purché non ne venga alterata la destinazione o compromesso il diritto al pari uso.

A tal fine il singolo condomino può apportare alla cosa comune le modificazioni del caso, sempre sul presupposto che essa non perda la sua normale e originaria destinazione (Cass., 3 giugno 2015, n. 11445).

Orbene, le facoltà di apportare modifiche al bene comune per servirsene egoisticamente non può giungere fino alla completa estromissione degli altri comproprietari, come si evince peraltro dal tenore letterale della norma, secondo la quale «Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto».

Con specifico riferimento all'assegnazione dei posti auto, la giurisprudenza di legittimità è praticamente unanime: l'assemblea non può attribuire uno spazio comune - sia esso anche un singolo stallo - alla disponibilità esclusiva di uno o più condòmini, nemmeno attraverso la costituzione di un presunto diritto di godimento a tempo indeterminato (Cass., 21 marzo 2022, n. 9069; Cass., 27 maggio 2016, n. 11034).

Per ottenere questo risultato occorre che la volontà condominiale si concretizzi in una manifestazione contrattuale, ossia nell'adesione unanime da parte di tutti i proprietari, inclusi coloro che risultano menomati dalla decisione, atteso che solo con la loro espressa rinuncia al diritto è possibile perseguire lo scopo di riservare le cose comuni al godimento esclusivo di un gruppo di condòmini.

Sentenza
Scarica Trib. Nocera Inferiore 20 dicembre 2024 n. 3138
Resta aggiornato
Iscriviti alla Newsletter
Fatti furbo, è gratis! Più di 100.000 amministratori, avvocati e condomini iscritti.

Ricevi tutte le principali novità sul condominio e le più importanti sentenze della settimana direttamente nella tua casella email.

Dello stesso argomento