La costituzione del condominio è automatica e si verifica senza che sia necessario alcun comportamento o dichiarazione ad opera dei partecipanti? A questo quesito ha risposto il Tribunale di Udine con l'ordinanza del 14 maggio 2019.
=> Costituzione del Condominio
Il principio, quale che sia il modo di formazione del condominio: e cioè per frazionamento o vendita da parte dell'unico proprietario (Cass. civ. n. 26766/2014, Cass. civ. n. 5335/2017), per permuta (Cass. civ. n. 4857/1981) o atto di divisione (Cass. civ. n. 4001/1982), si applica indifferentemente.
Essendo sufficiente e necessario, a tal fine, che venga posto in essere un vincolo di accessorietà tra il patrimonio condominiale e le porzioni esclusive.
Il caso sottoposto al tribunale friulano verteva sulla richiesta sospensione di una delibera assembleare.
In particolare, i ricorrenti sostenevano che i beni non oggetto di divisione (si trattava di alcuni atti notarili in seguito ai quali era sorto un villaggio residenziale) fossero in comunione e non parti comuni del condominio per assenza del rapporto di strumentalità tra il bene individuale e il bene comune.
Non essendo stato posto in essere un condominio, pertanto, i ricorrenti ritenendola nulla avevano impugnato la delibera che, tra altre cose, aveva nominato l'amministratore.
Oggetto del giudizio, pertanto, era anzitutto lo stabilire, da parte de Tribunale chiamato a decidere la causa, se la creazione del predetto villaggio turistico avesse portato o meno all'esistenza di un condominio che necessitasse, tra le altre cose, di un amministratore.
Il Decidente, prima di esaminare la fattispecie specifica, ricordava opportunamente i principi di diritto vertenti in materia ed in particolare che, per ormai pacifica giurisprudenza, affinché si possa ritenere sorto un condominio occorre: -che l'edificio si effettivamente costruito, -che sussista un vincolo di accessorietà tra il patrimonio condominiale e le porzioni esclusive, ossia che si verifichi una strumentalità dell'insieme dei beni ed impianti comuni a favore di un distinto numero di proprietà private.
Nulla conta, viceversa, se ci si trova di fronte ad un condominio verticale o orizzontale.
In sostanza, secondo il Tribunale, per la nascita di un condominio non è necessario che vi sia un formale atto di costituzione, essendo viceversa sufficiente la presenza di un edificio in cui sussista una separazione delle distinte proprietà di unità immobiliari e la presenza di alcune parti comuni poste al sevizio delle prime (Cass. civ. n. 2046/2006).
Il condominio, quindi, si costituisce senza che occorra in tal senso la volontà delle parti: occorrendo anzi un comportamento di mero fatto al quale l'ordinamento riconosce determinati effetti giuridici.
In presenza di diversi proprietari esclusivi, in conclusione, per stabilire l'esistenza o meno di un condominio occorrerà indagare se, nel caso concreto, le parti comuni abbiamo o meno un vincolo di accessorietà con le proprietà esclusive. Se, in altre parole, abbiano o no la funzione di servire all'utilizzazione ed al godimento delle stesse e se sono al loro servizio.
Il Tribunale si preoccupa poi di ricordare in cosa consista esattamente la relazione di accessorietà, vale a dire quel particolare rapporto di servizio tra bene di proprietà comune e beni di proprietà esclusiva tale che i primi siano lo strumento per il godimento dei secondi e non siano suscettibili di utilità autonoma (Cass. civ. n. 4973/2007).
Sulla scorta di tali principi di diritto, quindi, il Tribunale di Udine respingeva il ricorso stabilendo che, nel caso di specie, si era in effetti in presenza di un condominio. In particolare, osservava il Decidente, si doveva ritenere sussistente un rapporto di sussidiarietà tra i beni individuali (proprietà private) e beni accessori: piscina, campi da tennis, spazi verdi etc.
Questo in quanto in un contesto di villaggio turistico "non è pensabile che parti comuni quali parcheggi marciapiedi piscine etc. non costituiscano parti necessarie non solo per l'esistenza o per l'uso delle unità abitative ma anche per l'esistenza del villaggio stesso".
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In sostanza, secondo il Tribunale, sussiste un rapporto di accessorietà tra proprietà private e parti comuni e quindi ci si trova in presenza di un condominio, il che giustifica la nomina di un amministratore da parte dell'assemblea.
La decisione del Tribunale appare condivisibile in quanto, per esperienza comune, ciò che caratterizza il villaggio turistico è proprio il fatto che vi siano dei beni (tipo piscina etc) che devono la propria esistenza proprio alle esigenze del villaggio stesso.
Da qui l'esistenza di un rapporto di sussidiarietà tra parti comuni e parti private dal quale deriva, come inevitabile conseguenza, la creazione di un condominio.
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