Una decisione di merito affronta un'interessante vicenda relativa all'impugnazione di una delibera assembleare.
Il caso è stato deciso dal Tribunale di Napoli del 27 settembre 2024.
In primo luogo occorre porre il confine di invalidità delle delibere, tra nullità ed annullabilità.
Com'è noto, la linea di confine risale alla sentenza della Cassazione a Sezione Unite n. 4806 del 7.03.2005, poi ripresa dalla stessa a Sezioni Unite n. 9839 del 4/04/2021.
Il principio è molto chiaro ed è riassumibile nella seguente massima "In tema di condominio degli edifici, l'azione di annullamento delle delibere assembleari costituisce la regola generale, ai sensi dell'art. 1137 c.c., come modificato dall'art. 15 della l. n. 220 del 2012, mentre la categoria della nullità ha un'estensione residuale ed è rinvenibile nelle seguenti ipotesi: mancanza originaria degli elementi costitutivi essenziali, impossibilità dell'oggetto in senso materiale o giuridico - quest'ultima da valutarsi in relazione al "difetto assoluto di attribuzioni" -, contenuto illecito, ossia contrario a "norme imperative" o all'"ordine pubblico" o al "buon costume".
Pertanto, sono nulle le deliberazioni con le quali, a maggioranza, siano stabiliti o modificati i generali criteri di ripartizione delle spese previsti dalla legge o dalla convenzione, da valere per il futuro, trattandosi di materia che esula dalle attribuzioni dell'assemblea previste dall'art. 1135, nn. 2) e 3), c.c., mentre sono meramente annullabili le deliberazioni aventi ad oggetto la ripartizione in concreto tra i condomini delle spese relative alla gestione delle parti e dei servizi comuni adottate in violazione dei criteri generali previsti dalla legge o dalla convenzione stessi, trattandosi di deliberazioni assunte nell'esercizio di dette attribuzioni assembleari, cosicché la relativa impugnazione va proposta nel termine di decadenza previsto dall'art. 1137, comma 2, c.c ".
Il caso
La fattispecie riguarda la richiesta di due condomine di nullità/annullamento della delibera assunta dal condominio relativamente ai primi due ordini del giorno.
Questi hanno previsto di ripartire le spese di una transazione conclusa in un giudizio civile di natura risarcitoria (in ragione di infiltrazioni che hanno danneggiato i locali della controparte) solo in capo ai condomini della palazzina B, perché il vialetto-passerella (da cui sono originate le infiltrazioni) è stato ritenuto al servizio esclusivo del predetto fabbricato.
Ciò non è vero in quanto, secondo le attrici, detto vialetto serve come via di accesso non solo alla palazzina B ma anche come uscita principale del parco, con una scalinata che termina vicino alla guardiola ove è sita la sorveglianza, all'ingresso del parco.
Stante come è strutturato, trattasi di bene comune utilizzabile da tutti i condomini del parco: gli abitanti delle altre palazzine (A, C, D,) percorrendo a piedi il viale principale del parco, verso l'uscita, giunti all'intersezione con il predetto "vialetto - passerella" possono percorrerlo a piedi, in quanto lo stesso è completamente aperto ed accessibile, e prendere poi le scale che conducono all'uscita, allo stesso modo degli abitanti della palazzina "B". Lo stesso vale per il percorso di ingresso e direzione verso le altre palazzine.
Alla luce di ciò, le condomine hanno domandato l'invalidità del deliberato per contrasto con gli artt. 1117 e 1123 c.c.
Il condominio, costituendosi, ha contestato le domande e ne ha chiesto il rigetto.
Questi ha osservato che vi è un condominio parziale (se non supercondominio), perché, come si rileva dal regolamento condominiale, il vialetto-passerella sarebbe di pertinenza esclusiva dei condomini della palazzina B (tra cui le condomine le attrici).
Nel dettaglio, il complesso immobiliare è costituito da quattro fabbricati (A, B, C e D), attraversato da una strada privata interna che collega l'ingresso con il fabbricato C. La strada interna non porta direttamente al fabbricato B al quale si accede tramite un "vialetto - passerella" che si innesta nella predetta strada.
La differenza tra la strada interna ed il "vialetto - passerella" di accesso al fabbricato B è indicata dal regolamento del condominio, che formula la distinzione tra le parti in uso e godimento comune di tutti i fabbricati dalle parti comuni di ciascun fabbricato tra cui "passaggi a piano terra di accesso alle scale", definendo la passerella come relativa al palazzo B.
Il regolamento condominiale specifica poi che la funzione del "vialetto - passerella" è unicamente quella di permettere ai condomini del fabbricato B l'accesso ai loro immobili e quella di mettere a disposizione dei condomini dei fabbricati A, C e D una seconda via di collegamento con l'ingresso.
Quanto detto troverebbe conferma nel fatto che i soli condomini del fabbricato B hanno nel tempo deciso la rimozione del cancello di ingresso alla passerella, l'apposizione, e poi la rimozione, di un paletto per evitare l'ingresso di altre macchine e i soli condomini del fabbricato B partecipano alle spese per la pulizia e la sicurezza della passerella (acquisto del tappeto antiscivolo, ecc.), visti i rendiconti approvati dall'assemblea condominiale e mai contestati da alcuno dei condomini del predetto fabbricato.
Le sue caratteristiche strutturali sono nel senso qui detto: esso è posto nel perimetro (delimitato da murature) del fabbricato B e degli spazi esterni annessi, ed è diverso dalla strada interna: questa è asfaltata mentre la passerella è pavimentata.
Essendo queste le posizioni delle parti, avendo la vertenza natura documentale, l'organo giudicante giunge subito alla risoluzione della controversia.
Considerazioni conclusive
Il Tribunale, dopo aver esaminato le questioni preliminari, mediazione obbligatoria esperita con esito negativo e legittimazione delle attrici quale condomine assenti in assembea, entra nel merito della fattispecie: accertare la natura di bene comune a tutti i palazzi o solo della palazzina B, da cui le conseguenze sui riparti della spesa in questione da cui nasce la vertenza.
L'autorità giudiziaria afferma che il vialetto-passerella per cui è causa rientri nei beni di uso e godimento comune dei vari condomini del parco e, quindi, dei fabbricati.
L'uso di questo bene è disciplinato dal regolamento nella parte destinata alle modalità di uso della strada principale ed all'altra passerella quasi come prosecuzione della strada stessa.
Esso inoltre, per come è strutturato, deve considerarsi al servizio, in uso e godimento, di tutti i partecipanti al condominio, non soltanto di quelli della palazzina B, stante il possibile uso da parte di tutti.
Infatti non è contestato tra le parti che lo stesso, con l'annessa scalinata, unisce il viale principale del parco, con l'unica uscita del parco e viceversa, con ciò permettendo l'uso a tutti i condomini che lo vogliano attraversare a piedi servendosi della relativa scalinata, per uscire o per entrare nel parco per giungere alle diverse palazzine.
Il mancato reale utilizzo non può essere escluso perchè il percorso è disagevole e precluso ai veicoli non modificando la destinazione del bene in oggetto all'uso ed al godimento di tutti.
In definitiva all'inserimento del vialetto-passerella tra i beni di uso comune, le spese sono da ripartirsi tra tutti i condomini delle palazzine ex art. 1123 primo comma c.c.
Poiché la delibera impugnata non ha seguito il dettato di questa noma è stata disattesa con annullamento della stessa.
Questo principio è da sempre affermato dalla giurisprudenza.
"In tema di condominio negli edifici, ove manchi una diversa convenzione adottata all'unanimità, che sia espressione dell'autonomia contrattuale, la ripartizione delle spese generali deve necessariamente avvenire secondo i criteri di proporzionalità, fissati nell'art. 1123, primo comma, c.c., non essendo, consentito all'assemblea, mediante deliberazione a maggioranza, di suddividere con criterio "capitario" gli oneri necessari per la prestazione di servizi nell'interesse comune" (Cass. n. 27233 del 4 dicembre 2013).
