Un condominio, lo diciamo spesso nei nostri articoli, è una particolare forma di comunione forzosa. In sostanza nel condominio al fianco di parti di proprietà esclusiva, le unità immobiliari, esistono beni di proprietà comune il cui scopo è quello di rendere più agevole il godimento delle prime.
Per questo si dice che i beni condominiali hanno una destinazione funzionale e strumentale al godimento degli appartamenti.
Le scale, ad esempio, servono ad accedere alle porzioni di piano, l’ascensore ha la stessa funzione, il lastrico serve per coprire l’edificio, e così via In genere le cose di proprietà comune sono quelle indicate dall’art. 1117 c.c. ma non solo: sono comuni tutti quei beni che hanno funzione simile a quelli usati come esempio. Il tutto sempre che l’atto d’acquisto non dica nulla di differente.
In un caso deciso dal Tribunale di Brindisi, con una sentenza dello scorso 1 marzo, si litigava, tra le altre cose, in merito alla condominialità di un locale lavanderia. Il giudice brindisi, in relazione all’individuazione degli assetti proprietari di quel bene ha chiarito che “ consta ex actis che gli attori hanno acquistato il loro appartamento - unitamente alla contitolarità delle res condominiali - con atto pubblico del 16.09.1998, registrato in Ostuni il 05.10.1998, dal quale, non emerge alcuna riserva di proprietà, dei vani tecnici denominati lavanderie e dei lastrici solari condominiali, in favore della società venditrice.
Riserva che rappresenta l'unico strumento attraverso il quale la società venditrice avrebbe potuto conservare la proprietà delle lavanderie e dei lastrici solari. (Cass. Civ., sez. III, 07.08.2002, n. 11877).
Pertanto, deve ritenersi che, in applicazione dell'art. 1117 c.c., al momento dell'acquisto, gli attori siano divenuti proprietari, quali parti comuni dell'edificio condominiale, anche delle lavanderie e degli spazi ai quali le prime consentivano l'accesso, salvo la necessità di provvedere ad una corretta qualificazione degli stessi.
Infatti, l'art. 1117 recita: "Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piani di un edificio, se il contrario non risulta dal titolo:
1) il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d'ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e in genere tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune;
2) i locali per la portineria e l'alloggio del portiere, per la lavanderia, per il riscaldamento centrale, per gli stenditoi e per altri simili servizi in comune;
3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono all'uso e al godimento comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli acquedotti e inoltre le fognature e i canali di scarico, gli impianti per l'acqua, per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento e simili, fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini"” (Trib. Brindisi 1 marzo 2012).
Pertanto, si legge nella sentenza “ per i locali, originariamente adibiti a lavanderia, la condominialità deve ritenersi in re ipsa nella loro accedibilità da parte dei singoli condomini, oltre che nella loro strumentalità e funzionalità alle singole proprietà esclusive” (Trib. Brindisi 1 marzo 2012).
