L'articolo 63, comma 5, disp. att. c.c. stabilisce che chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l'avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui viene trasmessa all'amministratore la copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto.
La norma sopra citata è collegata all'articolo 1130 c.c. che impone all'amministratore di curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell'edificio. L'articolo 1130 c.c. aggiunge che ogni variazione dei dati deve essere comunicata all'amministratore in forma scritta entro sessanta giorni.
Le due norme presentano un'importante differenza: infatti l'articolo 1130 c.c., comma 6, non fa esplicito riferimento alla copia autentica del titolo di trasferimento, mentre l'articolo 63 dip. att. c.c., comma 5, la menziona espressamente.
Riguardo a quest'ultima norma, è stato precisato che la finalità informativa per cui essa è prevista si considera soddisfatta anche con la dichiarazione di avvenuta stipula rilasciata dal notaio rogante, purché tale dichiarazione contenga tutte le informazioni necessarie per l'amministratore, ai fini della corretta tenuta dell'anagrafe condominiale (nota del Consiglio Nazionale del Notariato del 19 maggio 2017).
Del resto si è anche precisato che l'applicazione nei termini di cui sopra della disposizione in esame sia conforme ai principi in materia di protezione dei dati personali e che pertanto la dichiarazione di avvenuta stipula rilasciata dal notaio rogante possa rappresentare una "valida alternativa" alla trasmissione della copia autentica dell'atto che determina il trasferimento da parte del condomino interessato, che sarà dunque legittimato a chiedere al notaio rogante di ricorrere a tale equipollente (nota del Garante Privacy 20 settembre 2017).
Viene da domandarsi se sia possibile informare l'amministratore anche con una semplice mail, inviata dal venditore o dall'acquirente.
La questione è stata affrontata da una recente decisione del Tribunale di Roma (sentenza n. 172 del 07 gennaio 2025).
Impugnazione delle delibere condominiali e responsabilità di informazione
Un gruppo di condomini, proprietari di alcuni immobili facenti parte di un condominio, impugnavano le delibere rese, in seconda convocazione, dall'assemblea. Tra i motivi di impugnazione si evidenziava l'omessa convocazione di uno dei condomini/attori.
In merito all'eccepita mancata convocazione della condomina, il condominio convenuto precisava che la stessa non aveva informato l'amministratore del subentro nella proprietà dell'appartamento (precedentemente di proprietà di una società).
Pertanto, la condomina attrice non poteva lamentarsi del mancato avviso di convocazione, avendo omesso di adempiere al proprio obbligo di informazione previsto dall'art. 1130, n. 6, c.c. e dall'art. 63, comma 5, disp. att. c.c. Il Tribunale ha dato torto al condominio.
Il giudice romano ha evidenziato che il condominio, sul quale gravava la prova di aver regolarmente convocato la condomina, non ha provato di aver inviato l'avviso di convocazione né all'attrice né al vecchio proprietario, basando il proprio assunto sulle sole risultanze dell'anagrafe condominiale a disposizione dell'amministratore (registro, tra l'altro, non prodotto per uno specifico confronto).
Al contrario, l'attrice, in risposta alle contestazioni sollevate dal convenuto riguardo al mancato ricevimento di comunicazioni sull'acquisto dell'immobile, ha allegato una e-mail del 25 settembre 2020, con la quale informava l'amministratore dell'acquisto dell'immobile, allegando l'atto di vendita.
Secondo lo stesso Tribunale il generico disconoscimento avanzato dalla difesa del convenuto non può, di per sé, smentire l'idoneità di tale documento.
Del resto, come ha giustamente osservato il giudice romano, l'indicazione nel verbale dell'assemblea impugnata del nominativo della condomina lascia ragionevolmente supporre che l'amministratrice fosse pienamente informata del subentro nella proprietà e, di conseguenza, che avesse ricevuto la comunicazione menzionata dall'attrice.
Impugnazione della delibera condominiale e competenza per valore
Ruolo dell'amministratore nella convocazione e comunicazione condominiale
Come è stato recentemente precisato l'amministratore di condominio, al fine di assicurare una regolare convocazione dell'assemblea, è tenuto a svolgere le indagini suggerite dalla diligenza dovuta per la natura dell'attività esercitata, onde poter comunicare a tutti l'avviso della riunione, prevalendo su ogni apparenza di titolarità il principio della pubblicità immobiliare e quello dell'effettività.
Non rilevano in senso opposto l'obbligo del medesimo amministratore di curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale e l'obbligo dei condomini di comunicargli le variazioni dei dati, in forza dell'art. 1130 n. 6 c.c., né l'obbligo di chi cede diritti di condominio di trasmettere copia autentica del titolo traslativo, in forza dell'art. 63, comma 5, disp. att. c.c., entrambi inseriti dalla L. n. 220 del 2012 (Cass. civ., sez. II, 24/04/2023, n. 10824).
In ogni caso la difesa del condominio, a seguito della produzione della mail dell'attrice, si è solo limitata a disconoscere di aver ricevuto il messaggio, senza fornire ulteriori elementi in ordine a tale dedotta mancata consegna e/o ricezione.
A tale proposito si ricorda che, trattandosi di un documento elettronico informatico, ai sensi dell'art. 2712 c.c., per poterne disconoscere la conformità è necessario indicare specifiche contestazioni che dimostrino in modo chiaro e inequivocabile la mancanza di autenticità della copia.
In ogni caso il giudice può accertare la conformità all'originale anche attraverso altri mezzi di prova, comprese le presunzioni.
