Il Tribunale di Roma, con la sentenza nr. 3169 del 23 febbraio 2023, ha stabilito che è possibile effettuare la compensazione delle somme versate a titolo di deposito cauzionale con i canoni di locazione non pagati, con accordo raggiungibile anche all'interno del verbale di rilascio dell'immobile.
Compensazione del deposito cauzionale con i canoni: fatto e decisione
Il condominio agiva con decreto ingiuntivo per il recupero delle somme spettanti alla compagine a titolo di canoni di locazione pattuiti e non versati.
Avverso il decreto monitorio l'ingiunto proponeva opposizione eccependo la transazione avvenuta tra le parti: al momento del rilascio dell'immobile e della sottoscrizione del verbale di riconsegna, infatti, era stata pattuita la compensazione tra i canoni non versati e il deposito cauzionale che, invece, era già stato incamerato.
Il condominio contestava tuttavia detta ricostruzione evidenziando che il verbale di riconsegna in questione non sarebbe stato firmato dal locatore.
Secondo il giudice capitolino, però, la mancata sottoscrizione di una scrittura privata può essere superata dalla produzione in giudizio, da parte appunto di colui che non ha firmato l'accordo, della scrittura stessa.
Per la Corte di Cassazione, infatti, «La produzione in giudizio, ad opera della parte che non l'aveva sottoscritta, di una scrittura privata, costituisce equipollente della mancata sottoscrizione contestuale e perciò perfeziona, sul piano sostanziale o su quello probatorio, il contratto in essa contenuto, purché la controparte del giudizio sia la stessa che aveva già sottoscritto il contratto e non abbia revocato, prima della produzione, il consenso prestato» (Corte di Cassazione, Sez. II, sen. n. 2826 del 11.03.2000).
Secondo il condominio, la propria condotta successiva all'accordo avrebbe rivelato la volontà di non aver rinunciato al credito per canoni.
Anche questa eccezione, però, non coglie nel segno. Con riguardo all'interpretazione del contratto, la giurisprudenza di legittimità ha enfatizzato il ruolo del dato letterale, sostenendo che «Nell'interpretazione del contratto, il primo strumento da utilizzare è il senso letterale delle parole e delle espressioni adoperate, mentre soltanto se esso risulti ambiguo può farsi ricorso ai canoni strettamente interpretativi contemplati dall'art. 1362 all'art. 1365 c.c. e, in caso di loro insufficienza, a quelli interpretativi integrativi previsti dall'art. 1366 c.c. all'art. 1371 c.c.» (Cass., Sez. II, ord. n. 33451 del 11.11.2021).
Nel caso di specie, il tenore letterale dell'accordo appare univoco e privo di fraintendimenti. Nel verbale è infatti dato leggere che «Le parti convengono che: … il deposito cauzionale comprensivo degli interessi maturati di Euro 2.400,00 venga utilizzato per le mensilità.
Con tale atto le parti attestano di non aver più nulla a pretendere per l'intercorso rapporto, il quale cessa a tutti gli effetti di legge in data odierna».
Il tenore della lettera dell'accordo è quindi chiaro: le parti hanno provveduto alla compensazione del deposito cauzionale con quanto dovuto a titolo di canoni, rinunciando a ogni altra pretesa in merito.
Compensazione del deposito con i canoni: considerazioni conclusive
Il Tribunale di Roma ritiene quindi fondate le doglianze della parte opponente, con conseguente revoca del decreto ingiuntivo opposto.
Il tenore dell'accordo transattivo è infatti fin troppo chiaro per essere messo in dubbio. Tale clausola non può definirsi di mero stile perché «In tema di interpretazione dell'accordo negoziale, le clausole di stile sono costituite soltanto da quelle espressioni generiche, frequentemente contenute nei contratti o negli atti notarili, che per la loro eccessiva ampiezza e indeterminatezza rivelano la funzione di semplice completamento formale, mentre non può considerarsi tale la clausola che abbia un concreto contenuto volitivo ben determinato, riferibile al negozio posto in essere dalle parti. (Nella specie, la S.C. ha confermato la sentenza di merito che, con motivazione esente da vizi logici e giuridici, aveva ritenuto che non potesse integrare una clausola di stile la rinuncia, circostanziata e determinata, del locatore di non aver nulla a pretendere dai conduttori a qualunque titolo spesa passati e futuri relativamente al rapporto di locazione, rispetto al quale era intervenuta una transazione tra le stesse parti)» (Corte di Cassazione, Sez. III, sen. n. 19876 del 29.09.2011).
