Per dire adempiuto l'onere della trascrizione ai fini dell'opponibilità della servitù, come nel caso di specie, di non destinare l'unità immobiliare privata sita in Condominio a "scuole di musica", il Giudice deve verificare se nella nota di trascrizione dell'atto di acquisto, intervenuto nel 1938 (da valutare, dunque, ratione temporis in base all'art. 1940 del codice civile del 1865), non venisse soltanto indicato il regolamento contrattuale, ma risultasse anche il mutamento giuridico, oggetto precipuo della trascrizione stessa, che quell'atto doveva produrre in relazione al bene, e cioè, in particolare, la clausola di esso incidente in senso limitativo sulla proprietà esclusiva alienata, fondo servente, a vantaggio del fondo dominante ora di proprietà dell'attrice in confessoria.
La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 15341 del 9 giugno 2025, che oggi commenteremo, offre un nuovo spunto agli operatori del diritto per destreggiarsi nell'interpretazione delle clausole del Regolamento condominiale che disponga limiti o divieti all'utilizzo delle unità immobiliari, quindi pesi alle proprietà individuali.
Fatto e decisione
Tizia, condomina, propone una domanda volta ad accertare che la Alfa S.r.l., proprietaria di un'altra unità immobiliare del medesimo Condominio, concessa in locazione alla Scuola di Musica Beta, abbia così facendo violato il divieto, contenuto nel Regolamento condominiale, di utilizzare o consentire l'utilizzo delle singole unità per scuole di musica.
Il Tribunale accoglie la domanda di Tizia; la Corte d'Appello rigetta l'appello promosso dalla Alfa Srl, sulla scorta delle seguenti osservazioni: il Regolamento in questione era stato predisposto dall'originario costruttore, il quale poi aveva ceduto l'unità immobiliare ora di Alfa Srl a Caio, che cedeva alla Gamma, poi divenuta Alfa Srl per incorporazione con questa - quindi, Caio è il dante - causa di Alfa Srl. Il richiamo al Regolamento era riportato solamente nel primo atto, tra il costruttore e Caio, non essendo peraltro risultata aliunde alcuna formalità necessaria per opporre il Regolamento ai terzi.
Ciononostante, la Corte d'Appello evidenzia che, da un lato, la Alfa Srl aveva fatto acquiescenza, in I°, all'affermazione / deduzione di Tizia, inerente la trascrizione del Regolamento con il primo atto di acquisto del 1937, non prendendo posizione su di esso né producendo prova contraria, dall'altro afferma che dalla documentazione versata in atti risulta che «l'acquirente [la Gamma, poi incorporata in Alfa Srl, odierna proprietaria, N.d.A.] ha espressamente dichiarato, una volta dato atto che le porzioni venivano acquistate con inerenti diritti nonché servitù attive e passive, "di essere a conoscenza dei vincoli locatizi esistenti sull'immobile compravenduto", vincoli che si assume di continuare sotto la propria responsabilità;», peraltro non dando peso alla 'tolleranza', sostenuta dalla Alfa Srl, della inosservanza della clausola regolamentare protrattasi, per decenni, sino ad oggi.
La Alfa Srl ricorre pertanto per Cassazione ed ottiene una pronuncia di riforma parziale della sentenza, accogliendo la Corte due dei 5 motivi proposti e rinviando alla Corte d'Appello per la riedizione del giudizio.
Peraltro, anche il Pubblico Ministero, interveniente necessario nel giudizio di Cassazione, aveva proposto l'accoglimento del primo motivo di ricorso, affermando che «il Pubblico Ministero ravvisa la violazione del principio secondo cui l'opponibilità ai terzi acquirenti dei limiti di destinazione e godimento delle unità immobiliari contenuti in un regolamento di condominio deve essere regolata secondo le norme proprie delle servitù e dunque avendo riguardo alla trascrizione del relativo peso, mediante l'indicazione, in apposita nota distinta da quella dell'atto di acquisto, delle specifiche clausole limitative non essendo invece sufficiente il generico rinvio al regolamento condominiale.».
L'elemento di pregio della pronuncia in esame, il cui Relatore è il Cons. Antonio Scarpa, è senz'altro l'impegno profuso per passare in rassegna le diverse ipotesi che potrebbero presentarsi all'esame dell'interprete, a seconda del momento storico in cui debba essere eseguita la trascrizione del peso imposto alla proprietà solitaria, cioè della servitù derivante dalla clausola del Regolamento condominiale che impone limiti all'uso della detta proprietà.
Premette ovviamente il Relatore lo stato dell'arte della questione oggetto di pronuncia, cioè:
«le restrizioni alle facoltà inerenti al godimento della proprietà esclusiva contenute nel regolamento di condominio, volte a vietare lo svolgimento di determinate attività all'interno delle unità immobiliari esclusive, costituiscono servitù reciproche e devono perciò essere approvate o modificate mediante espressione di una volontà contrattuale, e quindi con il consenso di tutti i condomini che se ne avvantaggiano e allo stesso tempo ne sopportano il peso, mentre la loro opponibilità ai terzi acquirenti rimane subordinata all'adempimento dell'onere di trascrizione (Cass. n. 6769 del 2018; n. 3852 del 2020; n. 24526 del 2022).
L'opponibilità di tali limiti ai terzi acquirenti va regolata secondo le norme proprie delle servitù e, dunque, avendo riguardo alla trascrizione del relativo peso.».
Pertanto, a seconda dell'anno di stipula del contratto di acquisto, la trascrizione del peso incluso nel Regolamento dovrà eseguire queste regole:
1) nel corso della vigenza del Codice civile del 1865 e del suo art. 1940 - quindi, fino al vigore del Codice Civile del 1942 - la Nota di Trascrizione deve permettere di individuare la natura della servitù reciproca stipulata contestualmente alla vendita dell'unità e l'unità cui si riferisce - sul punto, si cita Cassazione n. 587 del 1971, la quale afferma che ciò deve essere fatto «ancorché non risultasse la precisa espressione giuridica, valutando se il contenuto sostanziale della nota inducesse in una assoluta incertezza sulle persone, sul bene o sul rapporto»;
2) tra la vigenza del Codice Civile del 1942 e sino a quella della Legge 27 febbraio 1985, n. 52 (riforma registri immobiliari), il peso deve risultare anche nell'unica Nota di Trascrizione presentata per la vendita, purché vi fossero indicate altresì le specifiche clausole limitative configuranti le servitù reciproche costituite dal regolamento contrattuale, ai sensi degli artt. 2659, comma 1, n. 2, e 2665 c.c., non essendo sufficiente allo scopo il generico rinvio al regolamento stesso (vengono citate, sul punto, Cass. n. 17493 del 2014; n. 21024 del 2016);
3) dalla vigenza della Legge n. 52/1985 in poi, il peso deve risultare dall'indicazione, in apposita Nota, distinta da quella dell'atto di acquisto, delle specifiche clausole limitative (si citano Cassaz. 6769 del 2018 e n. 3852 del 2020).
Quindi, nel caso di specie, a fronte dell'acquisto dell'immobile de quo, avvenuto nel 1938, il Giudice di merito (Tribunale e Corte d'Appello) doveva verificare se nella Nota di Trascrizione del detto atto fosse indicato, oltre al regolamento contrattuale, il mutamento giuridico che il regolamento stesso avrebbe prodotto rispetto al bene oggetto di vendita, cioè che quel bene non avrebbe potuto essere destinato a scuola di musica.
Mentre la Cassazione non ritiene dirimenti gli altri elementi emersi nel merito, come la trascrizione del Regolamento avvenuta nel 1937 a cura del costruttore e prima, quindi, dell'alienazione dell'unità oggi di Alfa Srl a Caio, dante - causa della medesima, perché, da un lato, per il principio generale in materia di servitù per cui esse sono in re aliena o anche nemini res sua servit, quindi il costruttore, originario unico proprietario, non può redigere e trascrivere un Regolamento che imponga servitù ad un bene che, in quel momento, è solo e soltanto suo, dall'altro, il "deposito" del Regolamento di condominio non svolge alcuna funzione di opponibilità dei diritti reali in esso costituiti o modificati, poichè la costituzione e la trascrizione delle servitù reciproche, intercorrenti a vantaggio e a carico della prima unità immobiliare alienata e della restante proprietà indivisa del costruttore, primo venditore, non determinano la costituzione e l'opponibilità delle servitù reciproche che si vogliano instaurare a favore e a carico delle ulteriori porzioni individuali di seguito alienate, se non in base alle regole dettate dall'art. 1071 c.c. - che dispone che «Se il fondo dominante viene diviso, la servitù è dovuta a ciascuna porzione, senza che però si renda più gravosa la condizione del fondo servente.
Se il fondo servente viene diviso e la servitù ricade su una parte determinata del fondo stesso, le altre parti sono liberate.».
Anche il richiamo alla dichiarazione eseguita dal compratore Caio di acquistare con "inerenti … servitù attive e passive" e "di essere a conoscenza dei vincoli locatizi esistenti sull'immobile compravenduto" «non risulta nemmeno letteralmente idonea ad individuare, determinare e delimitare il bene oggetto dell'impegno traslativo assunto dall'alienante, sì che possa dirsi che la vendita avesse ad oggetto il diritto di proprietà del fondo, "meno" il peso su di esso gravante in forza della pretesa servitù di non destinare l'immobile a "scuole di musica", imposta a vantaggio del titolare del fondo dominante (il che priverebbe di rilievo anche il riferimento all'art. 2644 c.c., non ponendosi alcun problema di conflitto tra successivi acquirenti di diritti reali sullo stesso bene trasferiti dal medesimo autore).».
Precisa sul punto ed ulteriormente la Corte che «La giurisprudenza che dà rilievo al "richiamo" in contratto del regolamento condominiale contenente servitù reciproche non trascritte gravanti sulle proprietà esclusive, postula che tale richiamo avvenga mediante relatio perfecta, attuata mediante la riproduzione della specifica clausola all'interno dell'atto di acquisto della porzione individuale, non essendo sufficiente, per contro, il mero rinvio al regolamento stesso (Cass. n. 24526 del 2022).».
Considerazioni conclusive
Proprio in questo periodo, un anno fa, commentavamo l'ordinanza n. 13395 del 15 maggio 2024 della Cassazione, avente ad oggetto materia similare, riportando il contrasto tra due pronunce della medesima Corte, ovvero:
- l'ordinanza n. 14377 del 23 maggio 2024, la Cassazione (Sezione II, Cons. Rel. Besso Marcheis), secondo la quale «Il regolamento contrattuale può imporre divieti e limiti di destinazione alle facoltà di godimento dei condomini sulle unità immobiliari in esclusiva proprietà, sia mediante elencazione di attività vietate, sia con riferimento ai pregiudizi che si intende evitare, ma la compressione di facoltà normalmente inerenti alle proprietà esclusive deve risultare da espressioni incontrovertibilmente rivelatrici di un intento chiaro, non suscettibile di dar luogo ad incertezze; pertanto, l'individuazione della regola dettata dal regolamento condominiale di origine contrattuale, nella parte in cui impone detti limiti e divieti, va svolta rifuggendo da interpretazioni di carattere estensivo, sia per quanto concerne l'ambito delle limitazioni imposte alla proprietà individuale, sia per quanto attiene ai beni alle stesse soggetti.» e
- la sentenza n. 33104 del 10 novembre 2021, dove la medesima corte, (Sezione II, Cons. Rel. Scarpa) - conforme Cassaz., Sez. II, sentenza n. 15222 del 30 maggio 2023 - aveva invece osservato come: «La clausole del regolamento di condominio c.d. contrattuale le quali pongano limitazioni ai poteri ed alle facoltà spettanti ai condomini sulle unità immobiliari di loro esclusiva proprietà, in tanto possono integrare la costituzione di servitù reciproche tra tali unità immobiliari in quanto le limitazioni siano enunciate in modo chiaro ed esplicito; non appaga, pertanto, l'esigenza di inequivoca individuazione del peso e dell'utilità costituenti il contenuto della servitù, la formulazione di divieti e limitazioni operata non mediante elencazione delle attività vietate, ma mediante generico riferimento ai pregiudizi che sia ha intenzione di evitare (quali, nella specie, "l'uso contrario al decoro, alla tranquillità ed alla decenza del fabbricato).».
Con la pronuncia esaminata oggi, ci pare di poter dire che le posizioni si riconciliano, avendo il Relatore dato conto della giurisprudenza inerente il richiamo, in atto di acquisto, al Regolamento contenente servitù reciproche non trascritte ed avendo sottolineato come quel richiamo debba essere 'completo' (perfectum), nel senso che la clausola regolamentare deve essere riprodotta per intero nell'atto di acquisto.
