La riforma del condominio, apprestata dalla Legge n. 220/2012, ha innescato un dibattito, dottrinario e giurisprudenziale, in merito al riconoscimento di una qualche forma di personalità giuridica del condominio, quand'anche attenuata (Cfr.: Cass. Sez. Unite n. 19663/2014), tuttavia, ad oggi, rimane fermo il principio per cui il condominio è un ente di gestione che non vanta una personalità distinta da quella dei singoli condòmini.
Logica conseguenza di ciò è che il giudicato formatosi all'esito di un processo in cui sia stato parte l'amministratore di un condominio, fa stato anche nei confronti dei singoli condòmini, pure se non intervenuti in giudizio (Cfr.: Cass. n. 12343/2002; Cass. n. 12911/2012).
Ciò sta a significare che, specie per le azioni cd. conservative dei beni comuni, oltre alla legittimazione attiva dell'amministratore, quale organo di rappresentanza del condominio, sussiste anche la legittimazione attiva concorrente di ogni singolo condomino che, pertanto, risulterebbe legittimato ad intervenire nei giudizi in cui la difesa sia stata già assunta dall'amministratore nonché, eventualmente, ad impugnare in via autonoma la sentenza sfavorevole.
Tanto perché l'amministratore di condominio, nella qualità spiegata, può agire in giudizio in tutte le materie che riguardano le parti comuni dell'edificio e, più in generale, per le materie indicate nell'art. 1130 Cc, senza autorizzazione da parte dell'assemblea dei condòmini.
La legittimazione ad agire in giudizio dell'amministratore di condominio.
Per quanto concerne invece le ipotesi in cui sia il condominio citato in giudizio, tecnicamente si parla di legittimazione passiva, ai sensi dell'art. 1131, 2° e 3° co., Cc, l'amministratore può essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell'edificio; a lui sono notificati i provvedimenti dell'autorità amministrativa che si riferiscono allo stesso oggetto.
Qualora la citazione o il provvedimento abbia un contenuto che esorbita dalle attribuzioni dell'amministratore, questi è tenuto a darne senza indugio notizia all'assemblea dei condomini.
In termini pratici, ciò sta a significare che qualora un terzo soggetto o il singolo condomino sia costretto ad avanzare giudizialmente una qualche pretesa nei confronti del condominio, si pensi, ad esempio, ad una richiesta di risarcimento danni ovvero all'impugnativa di una delibera assembleare, lo stesso avrà l'onere di citare in giudizio il predetto condominio, nella persona dell'amministratore, quale legale rappresentante pro tempore dell'ente di gestione.
Ora vi è da chiedersi se l'atto introduttivo del giudizio debba essere notificato alla persona fisica dell'amministratore, quale rappresentante del condominio, ovvero al condominio, nella persona dell'amministratore pro tempore.
La domanda può sembrare retorica, implicando una formula meramente stilistica, tuttavia, è stata oggetto di un recente pronunciamento della Corte di Cassazione, la quale, con l'ordinanza n. 3776, depositata in data 7 Febbraio 2019, è intervenuta sulla questione.
Viene impugnata, infatti, la sentenza della Corte d'Appello di Napoli, che aveva confermato la decisione assunta in primo grado dal Tribunale partenopeo, il quale aveva rigettato la domanda di pagamento del saldo di alcuni lavori edili effettuati in favore di un condominio, avanzata dalla ditta appaltatrice le anzidette opere di ristrutturazione.
Per motivare la predetta decisione la Corte di merito evidenzia come l'atto introduttivo del giudizio era stato notificato a Caio nella qualità di amministratore, mentre andava notificato al condominio in persona dell'amministratore, pertanto, a dire della Corte d'Appello, era stato convenuto in giudizio un soggetto diverso dall'effettivo contraente.
La Corte di Cassazione, dopo aver rilevato che agli atti del giudizio risultava inequivocabilmente che il contratto di appalto era stato stipulato tra il condominio e Tizio, titolare dell'omonima impresa edile, reputa che la stessa erri nel ritenere «che la citazione formulata nei confronti della persona fisica nella qualità di amministratore non sia da intendersi diretta contro il contraente dell'appalto: non considera infatti che è la legge stessa (art. 1131 cc) ad attribuire all'amministratore pro tempore la rappresentanza dei partecipanti, la capacità di agire in giudizio e la legittimazione passiva nelle liti riguardanti il Condominio».
Dove e a chi notificare l'atto di citazione in giudizio del condominio?
Orbene, conclude la Suprema Corte, «poiché è assolutamente pacifico che l'appalto fu concluso col Condominio e che (…Caio…) ne era l'amministratore, non c'era alcuna differenza, sotto il profilo della corretta individuazione del committente debitore, tra una domanda avanzata "nei confronti del Condominio in persona dell'amministratore pro tempore (…Caio…)" e la domanda proposta contro "(…Caio…) nella qualità di amministratore p.t. del Condominio di via …. ".
L'errore di diritto è palese e consiste nell'avere differenziato, attraverso un esasperato formalismo, due formule di citazione in giudizio in realtà perfettamente identiche perché inequivocabilmente riferibili al medesimo soggetto».
In buona sostanza, convenire in giudizio e notificare l'atto a Caio, quale amministratore pro tempore del Condomino Alfa, equivale a convenire in giudizio e notificare l'atto al Condominio Alfa, in persona dell'amministratore pro tempore Caio.
Il ricorso, pertanto, viene accolto e la sentenza cassata con rinvio, anche per le spese del giudizio di legittimità, ad altra sezione della Corte d'Appello di Napoli.
Attenzione, però, se conveniamo in giudizio e notifichiamo l'atto introduttivo a Caio, quale amministratore pro tempore del Condominio Alfa e, per ipotesi, Caio non sia più amministratore del predetto Condominio, perché, ad esempio, prima della notifica dell'atto di citazione detto amministratore è stato sostituito, la domanda risulterà inammissibile per difetto di legittimazione passiva, siccome è stato convenuto in giudizio un soggetto che non riveste più la qualità di amministratore del Condominio Alfa.
Ecco che allora per non incorrere in tale problematica, è sempre preferibile convenire in giudizio e notificare la domanda introduttiva al "Condominio Alfa, in persona dell'amministratore pro tempore", presso l'ufficio dello stesso.
Dato quest'ultimo che ora risulta facilmente reperibile in considerazione del fatto che, con la riforma dell'art. 1129 Cc, «sul luogo di accesso del condominio o di maggior uso comune, accessibile anche a terzi, è affissa l'indicazione delle generalità del domicilio e dei recapiti, anche telefonici, dell'amministratore».
STUDIO LEGALE AVV. PAOLO ACCOTI
