La questione è stata recentemente affrontata dal Consiglio di Stato (sentenza n. 2804 del 2 aprile 2025).
I proprietari di un appartamento in condomino hanno chiuso parzialmente un balcone per creare una cabina armadio, aumentando la cubatura dell'appartamento.
Dopo un sopralluogo, il Comune ha rilevato l'abuso edilizio e avviato un procedimento di ripristino, respingendo una prima istanza di permesso di costruire in sanatoria.
Nonostante il Comune avesse emesso una ordinanza di demolizione, i ricorrenti hanno ripresentato l'istanza, sostenendo la conformità dell'intervento alle normative.
Per il Comune però la costruzione della cabina armadio non è un intervento di ristrutturazione edilizia, ma un'opera realizzabile con CILA (Comunicazione Inizio Lavori Asseverata), che include attività come demolizione e costruzione di tramezzi, revisione degli impianti e altre opere ordinarie: in tal caso perciò si è ritenuto che non potesse essere concesso un permesso di costruire in sanatoria
Il T.A.R. Campania ha respinto il ricorso, confermando così la validità dell'ordinanza e il diniego del Comune.
I soccombenti si sono rivolti al Consiglio di Stato.
La questione controversa ruota attorno alla qualificazione dell'intervento realizzato dagli appellanti come ristrutturazione edilizia ovvero come manutenzione straordinaria. Da ciò discende l'assoggettabilità o meno al permesso di costruire ai sensi dell'art. 10, comma 1, lett. c), del d.P.R. 380/2001, laddove stabilisce che le opere di ristrutturazione edilizia necessitano di permesso se comportano modifiche del volume e dei prospetti.
In particolare la questione è la seguente: questo tipo di intervento edilizio, per la sua attitudine ad incrementare il volume dell'appartamento, oltre che l'impronta estetica del caseggiato, rientra nel perimetro applicativo del permesso di costruire anche in sanatoria?
Balconi. La questione relativa alla proprietà. Balconi aggettanti e balconi incassati: differenze.
La risposta del Consiglio di Stato è stata affermativa.
Il Consiglio di Stato ha chiarito che interventi come la chiusura di balconi e l'aumento della volumetria di un edificio rientrano nella categoria di ristrutturazione edilizia, e non di semplice manutenzione straordinaria.
Nel caso in questione, il proprietario di un appartamento aveva deciso di chiudere parte di un balcone sul retro, abbattendo un muro perimetrale e realizzando una cabina armadio di circa 8 metri quadrati, sfruttando lo spazio precedentemente occupato dal balcone.
Secondo il Consiglio di Stato, questo intervento rappresenta una trasformazione significativa dell'edificio per due motivi:
- La cabina armadio ha comportato un aumento della volumetria totale dell'immobile.
- La chiusura del balcone ha causato un'alterazione della sagoma dell'edificio, cambiandone l'aspetto esterno.
- Questi elementi sono determinanti per classificare l'intervento come ristrutturazione edilizia.
Infatti, si tratta di modifiche che vanno oltre una manutenzione straordinaria o una modifica di piccola entità, poiché trasformano l'immobile sia dal punto di vista spaziale che estetico.
Respinto quanto osservato dal giudice di prime cure con la sentenza impugnata nel senso che per realizzare tale intervento non può farsi ricorso né alla DIA., per il carattere incrementativo della volumetria, né al PDC in sanatoria secondo la normativa localmente vigente non trattandosi di ristrutturazione assentibile.
La decisione del Consiglio di Stato è coerente con la giurisprudenza formatasi per casi simili.
Così è stato affermato che le verande realizzate sulla balconata di un appartamento, in quanto determinano una variazione planovolumetrica ed architettonica dell'immobile nel quale vengono realizzate, sono senza dubbio soggette al preventivo rilascio di permesso di costruire.
Si tratta, infatti, di strutture fissate in maniera stabile al pavimento che comportano la chiusura di una parte del balcone, con conseguente aumento di volumetria e modifica del prospetto (Consiglio di Stato, sez. IV, 9 ottobre 2018, n. 5801).
In proposito, va ricordato che, nell'Intesa sottoscritta il 20 ottobre 2016 , ai sensi dell'articolo 8, comma 6, della legge 5 giugno 2003, n. 131, tra il Governo, le Regioni e i Comuni, concernente l'adozione del regolamento edilizio-tipo di cui all'articolo 4, comma 1-sexies del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, la veranda è stata definita (nell'Allegato A) "Locale o spazio coperto avente le caratteristiche di loggiato, balcone, terrazza o portico, chiuso sui lati da superfici vetrate o con elementi trasparenti e impermeabili, parzialmente o totalmente apribili".
