Un amministratore affidabile deve essere sempre pronto a rendere conto del proprio operato e a garantire che ogni decisione sia stata presa nell'interesse collettivo. Se questi requisiti vengono meno, è fondamentale che i condomini si attivino per tutelare i propri diritti ed assicurarsi che la gestione condominiale sia svolta nel modo più efficace possibile.
La mala gestio di un amministratore di condominio, infatti, è una situazione che può generare rilevanti conseguenze per i condomini, compromettendo il buon funzionamento della gestione condominiale.
Quando un amministratore svolge il proprio incarico in modo negligente, senza trasparenza e attenzione agli interessi dei proprietari, il condominio può ritrovarsi a dover affrontare problemi legati a spese ingiustificate, carenza di manutenzione, bilanci poco chiari e difficoltà nel recupero delle morosità.
In questi casi, si parla di mala gestio, ossia una cattiva amministrazione che può portare a danni economici e disservizi.
La Legge n. 220 del 2012 ha introdotto strumenti per contrastare questi comportamenti, stabilendo la possibilità di revocare l'amministratore in presenza di gravi irregolarità.
Se dopo la revoca si scopre che l'ex amministratore ha omesso informazioni determinanti per la collettività o nascosto spese non giustificate o non ha rispettato il dovere di diligenza, i condomini hanno il diritto di chiedere chiarimenti, sollecitare interventi e, se necessario, avviare un'azione legale per ottenere il risarcimento dei danni subiti.
Per un esempio pratico di mala gestio e di pronta reazione del condominio si può prendere in considerazione una recente vicenda esaminata dal Giudice di Pace di Carrara (sentenza n. 44 del 25 aprile 2025).
Mala gestio dell'amministratore ed ammanco: quali prove per ottenere il risarcimento?
Conseguenze legali della mancata consegna documenti da parte dell'amministratore uscente
Un amministratore di condominio rassegna le dimissioni e viene sostituito da una società amministratrice. Tuttavia, quest'ultima si trova subito in difficoltà nella gestione del caseggiato poiché l'amministratore uscente non ha provveduto a consegnare la documentazione condominiale in suo possesso: l'unico documento consegnato fatto pervenire al nuovo amministratore è stato il registro dei verbali di assemblea che aveva con sé il giorno delle dimissioni rilasciate in sede di assemblea stessa.
Il condominio intimava all'ex amministratore di consegnare entro 5 giorni dal ricevimento della stessa, tutta la documentazione ancora in suo possesso, avvertendolo che la mancata consegna impediva al nuovo amministratore l'esercizio della gestione condominiale e costituiva violazione dell'art. 1129, comma 8. Questa richiesta e quelle successivi venivano ignorate dal destinatario.
Dal registro verbali di assemblea, dall'anno 2015, anno di costituzione del condominio e di nomina del dimissionario quale amministratore, è emerso che l'assemblea non è stata convocata regolarmente e, tanto meno, annualmente per l'approvazione dei bilanci preventivi e consuntivi, come previsto dall'art. 1129 c.c. Il nuovo amministratore ha scoperto una situazione finanziaria piuttosto critica nel condominio.
La ditta delle pulizie aveva ottenuto un decreto ingiuntivo per il mancato pagamento delle fatture, seguito dalla notifica di un atto di precetto, documenti mai consegnati.
Inoltre, anche le fatture dell'energia elettrica condominiale risultavano non pagate, causando la sospensione della fornitura per quasi un mese. Durante questo periodo, la nuova amministrazione ha avuto grandi difficoltà nel reperire il contratto e la documentazione necessaria per individuare il fornitore di energia. Seguivano altre irregolarità e conseguenti danni a carico della collettività condominiale.
Tutto ciò ha procurato danno ai condomini in termini di pagamenti di more, interessi e spese conseguenti alla perpetrata mala gestio dell'ex amministratore.
Il condominio si è rivolto al Tribunale per accertare il danno provocato e, conseguentemente condannare l'ex amministratore alla rifusione; il danno subito è stato quantificato nella misura complessiva di € 2881,48 oltre interessi. Il convenuto è rimasto contumace.
Il giudice carrarino ha dato pienamente ragione al condominio evidenziando che il comportamento tenuto dal convenuto costituisce di per sé grave inadempimento delle obbligazioni dell'amministratore uscente in quanto viola l'art. 1129 comma 8 c.c. e configura in capo allo stesso responsabilità ai fini del risarcimento dei danni di conseguenza subiti dal condominio.
Amministratore di condominio condannato per cattiva gestione.
Prove necessarie per risarcimento danni causati da cattiva gestione condominiale
Quando un condominio decide di intraprendere un'azione legale contro un ex amministratore per il risarcimento dei danni subiti, deve dimostrare innanzitutto che esisteva un rapporto contrattuale valido, ovvero che l'amministratore era stato regolarmente incaricato e aveva il dovere di gestire il condominio nel rispetto delle regole previste.
Gli addebiti di "mala gestio" mossi all'ex amministratore non fanno sorgere, in modo automatico, obbligazioni risarcitorie di danni (patrimoniali) a favore dei condomini; quest'ultimi, infatti, devono fornire la prova degli addebiti ascritti al precedente amministratore e dimostrare gli effettivi pregiudizi subiti dal condominio (Trib. Napoli-Nord 24 ottobre 2023, n. 5426).
Il condominio deve fornire prove concrete per dimostrare che i danni subiti derivano direttamente da tale gestione, stabilendo un nesso causale tra l'inadempimento e le conseguenze negative per la comunità condominiale.
D'altra parte, l'ex amministratore, avendo un obbligo contrattuale nei confronti del condominio, deve dimostrare di aver gestito correttamente il suo incarico (Trib. Torino 23 marzo 2023, n. 1268). Tale prova contraria è venuta completamente a mancare.
Come ha rilevato il Giudice di Pace di Carrara il convenuto non ha mai risposto alle richieste avanzategli in via stragiudiziale dal condomino ed è rimasto contumace nel presente giudizio.
In quest'ottica si deve ricordare che il giudice analizza il comportamento nel periodo precedente e durante il processo dell'amministratore condominiale per valutare la mala gestio, evidenziando l'importanza della prova dell'inadempimento e delle condotte inadeguate.
