In linea generale l'individuazione delle parti comuni, come le terrazze di copertura, risultante dall'art. 1117 c.c. può essere superata soltanto dalle opposte risultanze di un determinato titolo. Quest'ultimo può essere rappresentato da una clausola del regolamento che indica il soggetto destinatario dei costi della manutenzione, ordinaria e straordinaria, della terrazza? In merito a tale questione si è pronunciata la Cassazione nella sentenza n. 30791 depositata ieri.
Contenzioso sul lastrico solare: responsabilità e risarcimento danni
La proprietaria dell'appartamento ubicato al sesto piano conveniva in giudizio il condominio ed un condomino, lamentando la presenza di infiltrazioni provenienti dalla soprastante terrazza costituente copertura condominiale.
L'attore chiedeva che si accertasse la responsabilità dei convenuti e la loro condanna all'eliminazione delle infiltrazioni, oltre al risarcimento dei danni, compresi quelli derivanti dalla mancata utilizzazione dell'immobile.
Il condominio si costituiva e chiedeva il rigetto della domanda, ponendo a fondamento della difesa l'art. 2, lett. c) del regolamento condominiale, che accollava l'onere della manutenzione ordinaria e straordinaria delle terrazze al proprietario dell'appartamento di cui erano proiezione.
Si costituiva pure l'erede del condomino, sostenendo di aver eliminato le infiltrazioni, eseguendo quanto disposto dal Tribunale in sede di procedimento cautelare. Il giudice di primo grado dava torto ai convenuti, condannandoli in solido tra loro al risarcimento dei danni in favore dell'attrice; il Tribunale rigettava, invece, la domanda di risarcimento del danno.
A rivolgersi alla Corte di Appello, anche dopo il deposito della sentenza di primo grado, erano gli eredi dell'attrice che domandavano l'eliminazione delle infiltrazioni causate dalla cattiva esecuzione delle opere da parte dei convenuti o l'omessa manutenzione dei cornicioni, muri perimetrali e canali di gronda da parte del condominio; inoltre chiedevano di accertare e dichiarare che, a causa dell'inerzia dei convenuti nell'eliminazione degli inconvenienti lamentati, l'appartamento della era divenuto inabitabile, con conseguente condanna di condominio e condomino al risarcimento dei danni per mancata utilizzazione dell'immobile.
La Corte d'appello, in parziale riforma della decisione del giudice di primo grado, rigettava la domanda proposta dagli eredi dell'attrice.
In particolare la Corte affermava la carenza di legittimazione del condominio, in quanto il regolamento condominiale (contrattuale non trascritto ma richiamato nei rogiti), in deroga all'art. 1126 c.c., prevedeva che i lastrici solari fossero di proprietà esclusiva dei titolari dei singoli appartamenti dai quali avevano accesso, unici soggetti tenuti a sostenere l'onere di manutenzione ordinaria e straordinaria della copertura in questione.
In ogni caso veniva respinta la domanda risarcitoria perché l'attrice non aveva provato di avere ricevuto richieste di locazione o di vendita dell'immobile, considerando, peraltro, che le condizioni dell'immobile erano state già pregiudicate dal suo stato di degrado. La Cassazione non ha affatto condiviso le conclusioni dei giudici di secondo grado.
Secondo la Suprema Corte non è possibile sostenere la tesi della proprietà esclusiva del lastrico solare sulla base dell'art. 2, lett. c) del regolamento condominiale, che pone le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria delle terrazze a carico del proprietario dell'appartamento di cui costituisce proiezione.
A parere della Cassazione la prova della proprietà del lastrico può essere rappresentata solo da un titolo idoneo a dimostrare il superamento della presunzione di condominialità del lastrico solare di cui all'art. 1117 c.c., ossia il primo atto di trasferimento di un'unità immobiliare dell'originario proprietario ad altro soggetto.
Quanto poi al danno per il mancato godimento del bene, i giudici di secondo grado ha affermato la mancata prova di offerte di locazione o di vendita.
Sul punto, la Cassazione richiama però la nota pronuncia delle S.U. n. 33645/2022, che, in tema di prova del danno da perdita di godimento del bene, ha ammesso la prova presuntiva.
Secondo i giudici supremi la decisione presa per la diversa ipotesi di occupazione senza titolo "trova applicazione anche nelle ipotesi in cui la perdita della disponibilità/godimento sia dovuta alla inagibilità dell'immobile in conseguenza dell'attività colposa di terzi.
Lastrico solare di proprietà esclusiva, manutenzione, danni, responsabilità e risarcimento
Proprietà esclusiva del lastrico: criteri di attribuzione e oneri probatori
L'art. 1117 c.c. non introduce una presunzione di appartenenza comune di determinati beni a tutti i condomini, ma fissa un criterio di attribuzione della proprietà del bene ("Sono oggetto di proprietà comune ..."), che è suscettibile di essere superato mediante la produzione di un titolo che dimostri la proprietà esclusiva di quel bene in capo ad un condomino, o a terzi, ovvero attraverso la dimostrazione che, per le sue caratteristiche strutturali, il bene sia materialmente asservita a beneficio esclusivo di una o più unità immobiliari.
Con riguardo ai lastrici, in particolare, si è ritenuto che, qualora non intervenga una volontà derogatoria degli interessati sul regime di appartenenza, i beni e i servizi elencati dall'art. 1117 c.c., in virtù della relazione di accessorietà o di collegamento strumentale con le singole unità immobiliari, sono attribuiti ex lege in proprietà comune per effetto dell'acquisto della proprietà dei piani o porzioni di piano; pertanto, il lastrico solare è oggetto di proprietà comune se il contrario non risulta dal titolo (Cass. civ., sez. II, 08/10/2021, n. 27363).
In particolare l'individuazione delle parti comuni, come i lastrici solari, emergente dall'art. 1117 c.c., ed operante con riguardo a cose che, per le loro caratteristiche strutturali, non siano destinate oggettivamente al servizio esclusivo di una o più unità immobiliari, può essere superata soltanto dalle contrarie risultanze dell'atto costitutivo del condominio, ove questo contenga in modo chiaro e inequivoco elementi tali da escludere l'alienazione del diritto di condominio (Cass. civ., sez. II, 06/07/2022, n. 21440).
