Il fatto. Una società svolgeva nelle unità immobiliari di sua proprietà l'attività di "casa vacanza", consistente nel concedere in godimento a persone esterne al condominio gli appartamenti per soggiorni di varia durata - da alcune ore (formula "day break hotel") a diversi giorni - con un trattamento che comprende, oltre alla concessione in godimento di un appartamento completamente arredato, dotato di cucina e corredato di biancheria, la connessione wi-fi, l'aria condizionata ed un servizio di consierge dedicato h24 per ogni esigenza e necessità nel corso del soggiorno.
Il Condominio riteneva tale attività contraria al regolamento condominiale, che vieta "l'adibizione delle unità immobiliari ad uso di alberghi, pensioni, locande e simili".
Cita quindi in giudizio la società per ottenere l'immediata cessazione della predetta attività ricettiva.
Il Tribunale di Milano ha rigettato la domanda, ritenendo la casa-vacanza non rientrante tra quelle espressamente vietate dal regolamento condominiale.
La casa-vacanza non è attività alberghiera. Al contrario di quanto sostenuto dal Condominio, secondo il Tribunale l'attività svolta dalla convenuta non consiste in quella di affittacamere.
In realtà, oggetto del contratto di concessione stipulati con gli ospiti è "il godimento di un intero appartamento e non di singole camere"; inoltre, tali contratti non prevedono "la prestazione di servizi tipici dell'attività alberghiera -cambio giornaliero della biancheria, servizio di pulizia e di riordino dell'appartamento, somministrazione di alimenti e bevande - tali da distinguere l'anzidetta attività dalla locazione in senso proprio".
Differenze con l'attività di affittacamere. L'attività di affittacamere, pur di modeste dimensioni, rientra tra quelle di tipo alberghiero.
Infatti, richiede non solo la cessione del godimento di un locale ammobiliato e provvisto delle necessarie somministrazioni (luce, acqua, ecc.), ma anche la prestazione di servizi personali, quali il riassetto del locale stesso e la fornitura della biancheria da letto e da bagno.
In difetto di detti servizi, l'attività non potrà essere ricondotta in quella affittacamere di tipo alberghiero, rientrando invece nella disciplina delle locazioni ad uso abitativo (Cass. civ. n. 22665/2010).
Vietata la destinazione degli immobili ad attività alberghiera
La casa-vacanza è assimilabile alle locazioni. Nel caso di specie, i servizi compresi nel trattamento (wi-fi e aria condizionata), così come la messa disposizione di un appartamento completamente arredato e direttamente utilizzabile, sono compatibili - secondo il giudice - con la fattispecie del contratto di locazione, non configurando una prestazione assimilabile a quella alberghiera.
La decisione del Tribunale di Milano. Deve dunque escludersi che l'uso cui la società convenuta ha destinato i tre appartamenti di proprietà rientri nell'attività espressamente vietate dal regolamento di "albergo, pensione e locanda", presupponendo tutte e tre le attività indicate la fornitura di servizi aggiuntivi di tipo alberghiero, diversi da quelli offerti dalla società convenuta. Il Tribunale precisa altresì che l'indicazione delle attività vietate dal regolamento e la genericità dell'estensione del divieto ad attività "simili", non consente di estendere il divieto alla locazione temporanea di immobili, tale dovendosi qualificare l'attività svolta dalla convenuta, stante il divieto d'interpretare estensivamente i limiti al godimento della proprietà privata imposti dal regolamento di condominio (Cass. civ. n. 19229/2014; Cass. civ. n. 21307/2016).
Conclusioni. L'attività di casa-vacanza è assimilabile alla disciplina delle locazioni e, pertanto, non rientra tra le attività di "albergo, pensione o locanda" che, invece, presuppongono la fornitura di servizi aggiuntivi di tipo alberghiero.
Lo ha stabilito il Tribunale di Milano che, con la sentenza n. 11275 dell'8 novembre 2018, ha ritenuto compatibile con il regolamento condominiale la casa-vacanza, in quanto attività di tipo non alberghiero, come invece quella di affittacamere.
