Nell'ipotesi di immobile pignorato ci si chiede su chi gravi il pagamento degli oneri condominiali: sul custode giudiziario nominato dal giudice per l'amministrazione e la gestione del bene pignorato oppure sul proprietario-debitore?
La questione, già oggetto di diverse pronunce giurisprudenziali, è stata di recente affrontata dal Tribunale di Fermo con la sentenza n. 449 del 21 giugno 2024.
L'obbligo di pagamento degli oneri condominiali in pendenza di procedura esecutiva immobiliare. Fatto e decisione
Un Condominio aveva ottenuto, dal Giudice di Pace di Fermo, un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo nei confronti di una condòmina per il pagamento degli oneri condominiali ordinari scaduti.
Il decreto ingiuntivo, notificato alla condòmina debitrice unitamente ad atto di precetto, non era stato opposto ed il Condominio aveva promosso una procedura esecutiva mobiliare presso terzi.
Il G.E. aveva rigettato l'istanza di sospensione del titolo esecutivo ed assegnato al Condominio creditore procedente un quinto di quanto dovuto dal terzo pignorato alla debitrice a titolo di retribuzione fino al soddisfo del credito, fissando il termine di trenta giorni per incardinare il giudizio di merito.
La condòmina debitrice, pertanto, riassumeva il merito dell'opposizione proposta ex art. 615 cpc nella suddetta procedura mobiliare presso terzi rappresentando che gli oneri condominiali richiesti dal Condominio si riferivano ad un immobile già sottoposto ad esecuzione immobiliare e che, pertanto, al loro pagamento doveva provvedere il custode del bene pignorato.
L'opponente concludeva, pertanto, affinché il Tribunale di Fermo accertasse e dichiarasse che gli oneri condominiali richiesti dal Condominio erano oneri in prededuzione nella procedura esecutiva immobiliare e come tali gravanti sulla stessa procedura esecutiva e non sulla condòmina debitrice esecutata.
Si costituiva il Condominio per chiedere il rigetto della domanda deducendo l'inammissibilità dell'opposizione all'esecuzione ex art. 615 cpc in quanto instaurata avverso il decreto ingiuntivo non opposto nei termini di legge e quindi divenuto definitivo ed in ogni caso infondata in fatto e diritto.
In particolare, il Condominio deduceva che ogni doglianza relativa all'entità ed alla prova del credito azionato con il ricorso monitorio avrebbe dovuto essere svolta in sede di opposizione a decreto ingiuntivo e non già con opposizione all'esecuzione.
Ciò, in virtù del costante principio giurisprudenziale secondo cui la cognizione del giudice dell'opposizione all'esecuzione è circoscritta ai soli fatti estintivi, modificativi ed impeditivi del diritto verificatisi in epoca successiva alla decorrenza del termine per l'opposizione a decreto ingiuntivo essendogli inibita ogni valutazione in merito a fatti e circostanze anteriori deducibili in sede di impugnazione del titolo esecutivo.
In ogni caso, il Condominio rilevava l'infondatezza nel merito dell'opposizione in virtù del principio secondo cui con il pignoramento immobiliare il debitore non viene privato del diritto reale di proprietà e che il fatto che il debitore non possa godere dei frutti o non possa accedere all'immobile non determina il venir meno del suo dovere di adempiere al pagamento delle spese relative alle parti comuni dell'edificio.
Istruita la causa mediante acquisizione dei documenti depositati dalla parti, il Tribunale di Fermo ha dichiarato inammissibile l'opposizione in quanto tesa a contestare di esser titolare del rapporto giuridico sottostante azionato dal condominio opposto, questione ormai in giudicato per mancata opposizione al decreto ingiuntivo.
In ogni caso, il Tribunale ha ritenuto l'opposizione infondata sussistendo l'obbligo per il debitore esecutato di corrispondere gli oneri condominiali anche in pendenza di una procedura di esecuzione immobiliare.
Oneri condominiali: prescrizione ed interruzione del termine
Inammissibilità dell'opposizione all'esecuzione per decreto ingiuntivo non opposto
L'opposizione all'esecuzione ex art. 615 c.p.c., instaurata dal debitore avverso un decreto ingiuntivo non opposto e perciò divenuto definitivo, è inammissibile in quanto, a seguito della mancata opposizione nel termine decadenziale prescritto dalla legge, lo stesso decreto è coperto da giudicato.
La cognizione del giudice dell'opposizione è circoscritta ai soli "fatti modificativi ed estintivi successivi alla formazione del titolo, essendogli inibita ogni valutazione in merito a fatti e circostanze anteriori deducibili in sede di impugnazione del titolo esecutivo" (ex multis, Tribunale di Firenze, sentenza 26.9.2022; Tribunale di Roma, sent. n. 18282/2019).
Più precisamente, in sede di opposizione all'esecuzione promossa in base a titolo esecutivo giudiziale, il debitore può invocare soltanto i fatti estintivi o modificativi del diritto del creditore che si siano verificati posteriormente alla formazione del titolo, e non anche quelli intervenuti anteriormente, deducibili esclusivamente nel giudizio preordinato alla formazione del titolo stesso.
La violazione di tale regola da parte dell'opponente rappresenta una causa di inammissibilità, e non di infondatezza, dell'opposizione.
In ogni caso, l'opposizione all'esecuzione, motivata dall'esistenza di una procedura esecutiva sull'immobile a cui si riferiscono gli oneri condominiali ingiunti, è infondata atteso che con il pignoramento immobiliare il debitore non viene privato del diritto reale di proprietà ed il fatto che il debitore non possa godere dei frutti o non possa accedere all'immobile non determina il venir meno del suo dovere di adempiere al pagamento delle spese relative alle parti comuni dell'edificio.
La giurisprudenza ritiene che la pendenza di una procedura di esecuzione immobiliare non fa scomparire l'obbligo per il debitore esecutato di corrispondere gli oneri condominiali connessi alla proprietà dei beni pignorati. D'altronde, il debitore è proprietario del bene pignorato fintantoché il giudice non emetta formale decreto di trasferimento.
In tal senso, la Corte di Cassazione (sent. n. 12877/2016) ha chiarito che sono poste a carico del creditore pignorante le spese dirette a preservare l'integrità strutturale dell'immobile mentre le spese condominiali rimangono a carico del proprietario - debitore, in quanto non necessarie per la conservazione del bene pignorato.
In particolare, si legge nella succitata sentenza della Corte che "rientrano tra le spese da anticiparsi dal creditore procedente D.P.R. N. 11 del 2002 ex articolo 8 non solo le spese giudiziarie vere e proprie, ma anche quelle spese, anch'esse immanenti alla realizzazione dello scopo proprio dell'espropriazione forzata, in quanto intese ad evitarne la chiusura anticipata, quali le spese necessarie al mantenimento in esistenza del bene pignorato, come quelle che attengono alla sua struttura o sono intese ad evitarne il crollo o, in genere, il perimento (…) Restano, invece, escluse dalle spese "necessarie", da onorarsi in via di anticipazione dal creditore procedente ai sensi della norma cit., quelle spese che non abbiano un'immediata funzione conservativa della stessa integrità del bene pignorato e, quindi, le spese dirette alla manutenzione ordinaria o straordinaria dell'immobile, così come gli oneri di gestione condominiale, non essendo neppure postulabile l'applicazione della L. 11 dicembre 2012, n. 220, articolo 30, dettato espressamente solo per il fallimento".
Poiché dunque, il pignoramento non determina la perdita del diritto di proprietà del debitore sulla cosa pignorata ma realizza solo una funzione conservativa, ne consegue che la pendenza di una procedura di esecuzione immobiliare non fa scomparire l'obbligo per il debitore esecutato di corrispondere gli oneri condominiali connessi alla proprietà dei beni pignorati, venendo in rilevo, in tal caso, l'adempimento di una cd. obbligatio propter rem, vale a dire di un'obbligazione conseguente alla contitolarità del diritto reale su beni e servizi comuni (Tribunale di Salerno, sent. n. 735/2020).
