Trattative per la cessione di un appartamento e comunicazioni ai futuri acquirenti dei verbali dell'assemblea condominiale, quando è possibile?
Partiamo dal dato certo: le norme non regolamentano espressamente tale fattispecie, sicché la soluzione non può che essere data guardando alle disposizioni generali in materia di condominio e protezione dei dati personali, nonché alle eventuali decisioni in materia anche del garante della protezione dei dati personali.
La questione ruota attorno al contemperamento tra due distinti interessi: trasparenza da una parte e riservatezza dell'altra. Come vedremo, alla ricorrenza di determinate condizioni non vi sono problemi per la comunicazione dei verbali a possibili futuri acquirenti.
Verbale dell'assemblea condominiale Che cos'è il verbale dell'assemblea di condominio?
Come ricorda la giurisprudenza, esso altro non è che una semplice scrittura che contiene delle dichiarazioni, la cui autenticità si presume, ma che può essere sconfessata mediante qualunque genere di prova (Cass. 9 maggio 2017 n. 11375).
Di certo il verbale dell'assemblea fa piena prova in relazione alle dichiarazioni di chi lo sottoscrive, ovverossia nella quasi totalità delle ipotesi presidente e segretario.
D'ogni riunione si deve redigere processo verbale. Per quanto non sia espressamente previsto dalla legge, è buona norma redigere il verbale nella sua forma definitiva nel corso della medesima assemblea e non successivamente, fatto questo, ahinoi, non raro.
I verbali devono essere comunicati ai condòmini assenti, come prescrive l'art. 1137 c.c. ai fini della decorrenza dei termini d'impugnazione delle delibere.
Diritti dei condòmini sull'accesso ai verbali condominiali
Nell'ambito del condominio, si può affermare, senza timore di smentita, che non esistono limiti per ogni condòmino con riferimento alla conoscenza di ogni documento condominiale, nonché all'ottenimento di sue copie.
Quanto ai verbali, tale conclusione la si trae espressamente dall'art. 1129, secondo comma, c.c. il quale specifica che all'atto della nomina e ad ogni suo rinnovo l'amministratore deve comunicare ai condòmini i locali in cui sono conservati i registi condominiali - ivi compreso quello dei verbali (art. 1130 n. 7 c.c.), nonché i giorni e le ore «in cui ogni interessato, previa richiesta all'amministratore, può prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata».
Si badi: la norma fa riferimento agli interessati. Quale valore concreto bisogna dare a questo attributo? Chi è un interessato? Sicuramente lo è ogni condòmino, per il solo fatto d'essere tale e nei limiti in cui quel verbale non contenga informazioni in grado di giovarli nuocendo al condominio (es. verbale relativo a valutazioni su una controversia tra la compagine e quello stesso condòmino).
Ma può esserlo anche un conduttore, nella misura in cui nel verbale sono contenute informazioni utili ai fini del corretto svolgimento del rapporto locatizio. È interessato anche un usufruttuario o il titolare d'un diritto d'uso esclusivo.
Altri documenti differente dai verbali e dagli altri registri sono sempre richiedibili dai condòmini e più in generale dagli interessati, come sopra definiti.
Maggiore attenzione, anzi per meglio dire un divieto preventivo di comunicazione del verbale sussiste in relazione a soggetti totalmente estranei alla compagine condominiale.
Privacy e comunicazione dei verbali d'assemblea condominiale
Il Codice in materia di protezione dei dati personali (d.lgs n. 196/2003) contiene una serie di norme volte a garantire la riservatezza delle persone contemperando tale diritto con l'interesse alla trasparenza, necessario e fondamentale in molti ambiti.
Le norme qui citate riverberano i propri effetti anche in ambito condominiale.
Tizio, proprietario di un appartamento nel condominio Alfa, può sapere se Caio, suo vicino, paga gli oneri condominiali?
Sì può saperlo, come può sapere tutto della gestione del condominio e per ciò domandare all'amministratore ogni documento afferente tali aspetti (si veda Provvedimento Garante per la protezione dei dati personali, n. 482 del 30 ottobre 2014).
Tizio può conoscere il numero di cellulare del suo vicino e che questo ha comunicato all'amministratore? Sì, ma solamente a condizione che questo vicino abbia autorizzato l'amministratore a comunicarlo agli altri condòmini (operazione tecnicamente chiamata di trattamento del dato personale).
E se Tizio non è condòmino ma potrebbe divenire tale e prima volesse conoscere lo stato dell'arte su alcuni aspetti della gestione condominiale. Non si tratta solamente degli oneri condominiali, rispetto ai quali l'amministratore, senza entrare nel dettaglio dei nominativi, può dietro autorizzazione del condòmino venditore, comunicare al futuro acquirente.
Quest'ultimo potrebbe essere interessato a conoscere l'esatta individuazione dei lavori deliberati, ovvero altri aspetti inerenti alla compagine e deliberati in assemblea.
Entro quando va comunicato il verbale assembleare
Che fare in questi casi?
Ad avviso dello scrivente, l'amministratore, con l'autorizzazione del condòmino interessato, può comunicare al futuro acquirente i verbali avendo cura di non rendere leggibili tutti quegli aspetti suscettibili di ledere la riservatezza dei singoli condòmini (es. indicazione di nominativi di morosi diversi dal venditore, aspetti concernenti liti giudiziarie, ecc.).
Si badi: poiché il consenso al trattamento dei dati personali differenti da quelli sensibili non dev'essere prestato in forma scritta, ma in tale forma dev'essere documentato, deve risultare l'autorizzazione del condòmino alla comunicazione al futuro acquirente e sarebbe utile che tale autorizzazione fosse data da tutti i condòmini.
La comunicazione a terzi dei verbali, infine, soggiace alle stesse regole anche se a comunicare il verbale non è l'amministratore, ma direttamente il condòmino.
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