Le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento possono essere impugnate nel termine perentorio di trenta giorni, che decorre dalla data dell'adunanza per i dissenzienti e gli astenuti, mentre dalla data di comunicazione della decisione per gli assenti. Cosa succede in caso di invalidità della delibera di nomina dell'amministratore?
La questione non è di poco conto se si considera l'importanza - a volte decisiva - che una determinazione del genere può avere all'interno della vita condominiale. Al di là delle ripercussioni concrete sulla gestione dell'edificio, l'invalidità della deliberazione che ha comportato la nomina dell'amministratore deve fare i conti con l'istituto della prorogatio imperii, che rende difficile "scardinare" l'amministratore che ha incassato - almeno una volta - la fiducia dei condòmini. Approfondiamo più dettagliatamente la questione.
Efficacia della delibera annullabile nella nomina dell'amministratore
A meno che non si tratti di un'ipotesi di nullità, la delibera invalida perché annullabile è efficace, anche se è stata impugnata nel termine di trenta giorni stabilito dall'art. 1137 c.c., a tenore del quale «L'azione di annullamento non sospende l'esecuzione della deliberazione, salvo che la sospensione sia ordinata dall'autorità giudiziaria».
È appena il caso di ricordare che una deliberazione viziata (ad esempio, dal mancato rispetto dei termini per la convocazione o dei quorum di legge) è sanabile da una successiva delibera che sostituisca integralmente la precedente.
Delibera invalida: l'amministratore resta in carica?
Quanto detto nel precedente paragrafo significa che la deliberazione di nomina dell'amministratore, anche se invalida e, per tale ragione, oggetto di impugnazione, rimane comunque efficace, con la conseguenza che l'amministratore potrà esercitare il proprio mandato come se la delibera fosse priva di imperfezioni.
In questo senso anche la giurisprudenza (Trib. Teramo, sent. n. 91 del 15 settembre 2022), secondo cui l'amministratore rimane in carica anche se la delibera della sua nomina è stata impugnata perché annullabile o perfino nulla.
L'ufficio di amministratore condominiale, infatti, ha carattere perenne e necessario che non ammette interruzioni; pertanto, l'amministratore conserva i suoi poteri anche se la deliberazione di nomina (o quella di conferma) sia oggetto di impugnazione per vizi comportanti la nullità o l'annullabilità, fino a quando non venga sostituito con provvedimento del giudice o con una nuova delibera dell'assemblea.
Ne consegue che l'amministratore deve ugualmente esercitare i poteri connessi alle sue attribuzioni, atteso il carattere indispensabile dell'incarico affidatogli (Cass., sent. n. 10697 del 14 maggio 2014).
Delibera invalida: gli atti compiuti dall'amministratore sono validi?
Nonostante la deliberazione viziata, gli atti compiuti dall'amministratore sono validi, come ad esempio il conferimento di un incarico difensivo a un avvocato oppure la sottoscrizione di un contratto di fornitura.
A parere della giurisprudenza (Cass., sent. n. 7699 del 19 marzo 2019), tenendo conto della presunzione di conformità alla volontà dei condòmini e nell'interesse della compagine alla continuità della gestione del caseggiato, l'amministratore continuerà a svolgere in via interinale le sue funzioni sino alla sua sostituzione, laddove non sia ancora intervenuta pronuncia giudiziale di accertamento della invalidità della nomina.
Naturale corollario di quanto sinora affermato è che l'amministratore che esercita le sue funzioni nonostante l'invalidità della delibera ha anche diritto al compenso, se l'assemblea approva il consuntivo (Trib. Milano, sent. n. 196 del 12 gennaio 2022).
La prorogatio imperii nel caso di delibera illegittima
Sebbene l'art. 1129, comma ottavo, c.c., appaia limitare la prorogatio imperii solamente alle ipotesi di mancato rinnovo dell'incarico, la giurisprudenza ne ha esteso la portata a tutte le ipotesi in cui l'amministratore si sia incardinato all'interno della compagine, quindi anche se la sua nomina sia ab origine invalida.
In buona sostanza, per garantire l'interesse del condominio alla continuità dell'amministrazione la giurisprudenza è ricorsa alla prorogatio non solo nei casi di scadenza del termine dell'incarico o di dimissioni ma anche nei casi di revoca o di annullamento per illegittimità della relativa deliberazione di nomina.
