Nella ormai infinità casistica delle controversie di origine condominiale si è inserito anche il recente caso appena risoltosi con la sentenza del 8 aprile 2025 del Tribunale di Udine.
In tale vicenda, protagoniste della lite sono state le tubazioni del gas. Tali diramazioni erano state, infatti, installate da una proprietaria allo scopo di servire il proprio appartamento della relativa fornitura.
A quanto pare, però, questa iniziativa non era piaciuta al condominio. Secondo, infatti, le affermazioni degli altri proprietari, l'opera era in contrasto col regolamento condominiale contrattuale e con l'uso consentito delle parti comuni.
Per questi motivi, con una deliberazione del dicembre 2022, l'assemblea ordinava la rimessione in pristino del muro perimetrale dell'edificio entro trenta giorni. In caso contrario, l'ente avrebbe agito in giudizio per ottenere forzatamente ciò. Da tale perentoria decisione derivava, quindi, l'impugnazione della delibera da parte della proprietaria titolare delle tubazioni in contestazione.
Pertanto, al competente Tribunale di Udine è spettato il compito di stabilire, in tema installazione delle tubazioni del gas sulla parete condominiale, se questa è legittima. Non ci resta che verificare come si è espresso sull'argomento l'ufficio in questione.
Installazione tubazioni del gas sulla parete condominiale: si tratta di un uso consentito della cosa comune?
In tema di uso dei beni comuni, la norma di riferimento è, sicuramente, l'art. 1102 del Codice civile "Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto.
A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa".
Pertanto, poiché le tubazioni del gas insistono sulla parete condominiale, l'art. 1102 cod. civ. è certamente la disposizione applicabile al caso concreto. Su tale affermazione è stato d'accordo anche il Tribunale di Udine, concludendo per la piena legittimità dell'apposizione di queste diramazioni, poiché non c'è alcun contrasto col citato Codice civile.
Con la sentenza in commento, infatti, l'ufficio friulano ha confermato che l'installazione in esame non altera lo stato dei luoghi e tanto meno modifica la destinazione della parete comune. A conforto di tale affermazione è citato, ad esempio, un precedente della Corte di Appello di Campobasso " La Corte d'Appello di Campobasso con sentenza del 18 ottobre 2012 n. 279, esaminando il caso di un condòmino che aveva posizionato una tubatura del gas lungo il porticato di accesso all'edificio in condominio e sul muro condominiale perimetrale, ha confermato che l'apposizione della tubatura non ha alterato lo stato dei luoghi, ma lo ha solo modificato, sicché il condomino usato il bene comune senza recare alcun pregiudizio al diritto altrui".
Per il Tribunale di Udine, quindi, l'installazione delle tubature del gas sulla parete condominiale corrisponde, perfettamente, ad un uso consentito della cosa comune e non arreca alcun pericolo agli altri condòmini.
Inoltre, l'intervento in esame non necessita di alcuna autorizzazione assembleare "La Corte d'Appello di Campobasso ha confermato che non v'è alcun abuso nell'esercizio del diritto del condòmino all'installazione delle tubature di gas e del conseguente diritto al pari uso sulla cosa comune ai sensi dell'art. 1102 c.c. a prescindere dal conferimento di autorizzazione o dalla prestazione del consenso da parte degli altri compossessori e che inoltre la tubatura del gas, non costituisce affatto un pericolo, essendo comunemente presente nelle case di abitazione e nelle pubbliche e private strade".
Pertanto, sul punto, le obiezioni del condominio resistente all'impugnazione dell'assemblea sono state sconfessate. Il deliberato è stato, dunque, dichiarato invalido.
I poteri dell'assemblea condominiale possono invadere la sfera di proprietà dei singoli condomini?
Installazione tubazioni del gas in contrasto col regolamento: in quali casi?
Secondo il Tribunale di Udine, nel solco della giurisprudenza sul tema, il regolamento condominiale contrattuale è, certamente, in grado di limitare i diritti soggettivi dei vari proprietari dell'edificio.
Pertanto, non è impossibile che un regolamento imponga dei limiti sulle proprietà private (ad esempio, non possono essere adibite ad ufficio) o sull'uso dei beni comuni.
Tuttavia, affinché una clausola regolamentare contrattuale, cioè, sottoscritta da tutti i proprietari e/o accettata dai vari acquirenti dal predisponente costruttore, possa essere vincolante, essa deve essere specifica e non può essere generica "Le clausole contrattuali, per essere vincolanti, devono necessariamente essere specifiche e chiare, in quanto la parte, al momento della sottoscrizione, deve essere messa in grado di comprenderne il contenuto e il vincolo che assume.
In tal senso, la giurisprudenza ritiene che siano clausole di stile quelle espressioni generiche frequentemente contenute nei contratti o negli atti notarili, che per la loro eccessiva ampiezza e indeterminazione rivelano la funzione di semplice completamento formale, mentre non può considerarsi tale la clausola che abbia un concreto contenuto volitivo ben determinato, riferibile al negozio posto in essere dalle parti, che deve essere interpretata in relazione al contesto per consentire alla stessa di avere un qualche effetto (cfr. Cass. n.5203/83, Cass.1950/09)".
Nel caso in commento, la clausola regolamentare che l'assemblea invocava per delegittimare l'installazione delle tubazioni del gas era, alquanto, generica "E' vietato agli occupanti dell'immobile compiere qualsiasi atto che possa turbare la sicurezza, l'estetica, la tranquillità, l'igiene ed il decoro del condominio o di singole sue parti".
Nulla che potesse, concretamente, far riferimento all'installazione contestata e/o ad uno specifico divieto circa l'uso della cosa comune.
Perciò, anche a tale proposito, le istanze difensive del resistente condominio sono state respinte e l'impugnazione proposta è stata accolta.
